桑给巴尔海岸退线：让一块地缩水近半的那条线

修订说明，2026年9月27日#

本文已于2026年9月27日更正。 经对照所引来源核查本文的数据与出处，发现若干错误，现已在正文中改正。完整清单(含原文表述与现表述)见文末的更正部分。

无人绘出的那段距离#

界桩与第一面可建墙体之间的距离，不是一条脚注。 它是由法规划定的线，而非卖方划定，在打下第一根地基之前，就已从每一块滨海地块中扣除了实实在在的平方米。在桑给巴尔的沙滩，扣除的是三十米，自潮水所及的最高处起算；在悬崖边缘，则是十米。这两个数字都不必出现在为买家路演而制作的场地平面图上。

退缩距离是在施工环节执行的，而不是在销售环节。 桑给巴尔开发控制处(Development Control Unit)要求，随建筑许可申请提交的总体场地布置图，对滨海地块须标明最高高潮位线以及带编号界标的地块边界，并按距这些线的最小距离确定建筑红线。这条线是许可的附带条件，而不是对邻居的一种礼让。

对资金配置者而言，重要的是第二个数字，而不是第一个。 按临海面长度或公顷数报价的地块，是取自土地租约的地籍数字。在扣除退缩带、侧向边界和覆盖率上限之后剩下的，是一个更小的可建设面积，而测算模型真正应当定价的正是这第二个数字。

是两条线，而不是一条#

桑给巴尔自身的规定并未指向某一个单一的实地标记。 建筑许可指南将基准线定义为“Line of highest High-Water Mark (HWM), top line of the beach (i.e line of the first vegetation from sea sand, dunes or cliff if any)”。两种不同的地貌特征被当作等同：潮水有记录的最高所及处，以及稳定植被开始的位置。在许多海滩上，这两条线相距很近；而在淤积或侵蚀中的岸线上，则并非如此。

植被线是一条活的边界，而不是经测量确定的边界。 在一个平静淤积的季节之后它会向海推进，在一场风暴剥去前丘之后它又会后退。相比之下，最高高潮位线是测量员依据有记录的读数确定的潮汐基准面。桑给巴尔的指南把两者称为同一条线，却没有说明两者分离时以哪一条为准，因此退缩带落在何处，取决于测量员的选择(Victaura Research 对这一模糊之处在实践中如何运作的假设)。

测量员选哪一条线，会改变买家能够建设的范围。 若植被已越过真实最高潮位线向海生长，该地块在纸面上会多出可建设进深，而这部分一场风暴就可能收回。若在淤积严重的年份依据潮汐基准面测量，则可能显示出一条宽裕的植被线，而这条线未必撑得过下一个气旋季。这两种误差在销售效果图中都看不出来，在底层测量报告中都看得出来。

桑给巴尔自己的数字#

桑给巴尔革命政府(Revolutionary Government of Zanzibar)的滨海退缩要求，载于由开发控制处管理的建筑许可规则之中，依据的是1955年《城乡规划法》(Town and Country Planning Act, Cap. 85 of 1955)以及2015年《开发控制条例》(Development Control Regulations of 2015)。 对于临海边界为沙滩的地块，建筑红线须位于最高高潮位线向陆一侧至少三十米处。若临海边界是悬崖而非沙滩，最小距离降为十米。

同一规则也适用于地块的其他各条边界，无论是否滨海。 构筑物距任何非临海边界须至少三米，距任何与道路平行的边界须至少五米，指南指出这一规则同样适用于非滨海地块。因此，一个同时面向海滩和道路的转角地块，在两个不同的边上承担两种不同的最小距离，而这还是在对照地块实际形状进行测量之前。

覆盖率上限第二次压缩了可建设面积。 桑给巴尔建筑许可的一般说明规定，项目建筑的覆盖面积不得超过地块总面积的百分之四十五，否则申请人须参照土地主管部委所授予的土地租约，并要求按地块总面积说明全部建筑的覆盖率。覆盖率上限与退缩距离是两项独立的检验：百分之四十五是相对于整块地块计算的，而不是相对于扣除退缩带之后所余的面积，设计必须同时通过两项检验。

为什么悬崖损失的比沙滩少#

十米与三十米这两个数字，对应着两种不同的自然状态，尽管指南并未对两者给出理由。 西印度洋海岸的区域地貌分类由 R.S. Arthurton 编制，载于 Kairu 与 Nyandwi 2000年的 IOC-UNESCO 手册，并转载于为《内罗毕公约》(Nairobi Convention)编写的区域报告中，该分类把“exposed low-lying sandy coasts”与“exposed rocky coasts”划为不同的主要海岸类型，各自对物理变化有不同的敏感性。沙滩被描述为易受临滨侵蚀与淤积的影响；岩质悬崖除松软或风化处之外，则被描述为具有抗性。

沙质岸线会移动。石灰岩或珊瑚礁岩悬崖在大多数条件下不会。 该区域分类将桑给巴尔群岛的部分地区(如 Nungwi)列为岸礁型海岸，其礁后平台的向陆部分被沙滩和滩原覆盖，并将 Unguja 与 Pemba 西海岸的大部分列为斑礁型海岸。沙滩与滩原被评定为易受侵蚀和淤积影响，岩质悬崖则除松软或风化处外具有抗性。这一对比是对悬崖数字为何更窄的一种合理解读，属于 Victaura Research 的假设，因为桑给巴尔的指南并未陈述理由。

这一分类是逐个地块确定的，而不是全岛统一的。 岸礁型海岸本身就兼有两种情形，因为区域表格把沙滩和岩质悬崖都列为其组成相。因此，同一片海滩上相邻的两个地块，若边界条件本身不同，就可能被划定不同的临海退缩距离：一个地块止于沙滩，下一个则止于裸露的岩架。

一条海岸线，两套法律体系#

桑给巴尔不受坦桑尼亚大陆海岸规划文件的管辖，二者不应混为一谈。 桑给巴尔在坦桑尼亚联合共和国内享有半自治地位，拥有自己的《城乡规划法》(Town and Country Planning Act)，并由自己的开发管制处(Development Control Unit)核发建筑许可。上文提到的三十米和十米这两个数字，均出自桑给巴尔这一专属框架。

坦桑尼亚大陆实行另一套制度，而且在纸面上更为保守。 根据 1991 年《城乡规划(公共海滩规划区)令》(Town and Country Planning (Public Beaches Planning Area) Order,GN 76,1992 年 5 月 25 日公布)，如 UNEP、Nairobi Convention 和 WIOMSA 的区域报告所概述，凡面向印度洋、距海岸 250 米以内的土地均被划为规划区，该区域的规划方案必须自高潮线起预留不少于六十米的地带，专门用于保护以及严格限于水域相关的活动。目前大陆方面的核心依据是《环境管理法》(Environmental Management Act, 2004,Cap. 191)，该法适用于坦桑尼亚大陆，其第 57(1) 条禁止在六十米范围内从事永久性的、或可能危及海岸线保护的人类活动；同样仅适用于坦桑尼亚大陆的《环境管理(海岸带综合管理)条例》(Environmental Management (Integrated Coastal Zone Management) Regulations, 2024,GN 366)则将海岸带界定为向陆一侧延伸至距海岸线六十米处。1991 年该令本身是否仍然有效，本文未能确认。

这个六十米的数字本身是后退的产物，并非最初的设计。 据为 Nairobi Convention 和 WIOMSA 编制的区域海岸线变化报告，坦桑尼亚大陆的退线最初定为一百米，1992 年下调为六十米。换言之，退线是一项政策选择，在这一地区已经移动过一次；若有人以为当前的最低标准会一成不变，这一事实值得掂量。

该地区从未就一个数字达成一致#

该地区的海岸退线由各国分别设定，数字相差悬殊。 UNEP、Nairobi Convention 和 WIOMSA 在 2002 年 11 月内罗毕研讨会之后编制的区域报告记载：莫桑比克的退线距高潮线 100 米，肯尼亚为 37.7 米，坦桑尼亚在 1992 年由 100 米改为 60 米。莫桑比克的 100 米与《土地法》19/97(Land Law 19/97)中的部分保护区一致，该区覆盖从高潮线向陆一侧 100 米以内的沿海地带。2025 年 10 月 28 日，莫桑比克部长会议批准了一份新的《土地法》草案并提交议会，该草案将废止第 19/97 号法律；其是否已经颁布、对沿海地带作何规定，本文未能确认。肯尼亚的数字依该报告转述，本文未能对照现行肯尼亚法规加以确认。桑给巴尔沙滩 30 米的最低标准是这四个数字中最低的，不过这一比较并不精确：这些文件并非依据统一的方法制定。

区域报告并未说明其中任何一条退线是依据实测的侵蚀速率得出的。 报告在总结经验教训时指出，退线应因地制宜，并考虑该地区的地貌和敏感性；报告还观察到，在海岸保护中，“the priority is always to protect a house or a hotel or infrastructure regardless of its implications on adjacent areas.”(首要考虑始终是保护房屋、酒店或基础设施，而不顾其对邻近区域的影响。)固定的米数距离在行政上简便易行，但它与依据实测后退速率计算出的退线并不是同一种工具。

这条线从一开始就不是固定的#

以潮汐基准面为起点量取的退线，默认该基准面纹丝不动。事实并非如此。 在毛里求斯西海岸的 Flic-en-Flac，高潮线的记录位置在 1980 年至 1994 年间移动了八米。这是有记录的位移，而非模型推算，由 Joottun 等人于 1994 年报告，并被区域报告引用；该报告将 Flic-en-Flac 列为毛里求斯已有侵蚀记录的地点之一。十四年间出现这样规模的位移，若方向朝陆并套用于三十米的法定退线，则在一份许可到期之前，就已吞掉预留地带的四分之一以上。

气旋可以在一个季节之内改变这条线。 在同属毛里求斯的 Belle Mare，区域报告记载，沙滩“receded to about 5m in 1988 due to tropical cyclones”(1988 年因热带气旋后退至约 5 米)，但未说明起始宽度。桑给巴尔自己的海岸面临同类风险，尽管没有量化的速率：区域案例记录显示，桑给巴尔北端的 Nungwi 在 1990 年代初经历过侵蚀阶段，后来转为淤积，不过报告对两个阶段都没有给出幅度。

当侵蚀使海水逼近建筑边缘时，海滩有时会靠工程手段重新填回来，而这笔成本并不在退线的核算之内。 在坦桑尼亚大陆达累斯萨拉姆北部海岸的 Kunduchi Beach，一家酒店一度被逼近的海水压缩到距海仅两米，通过 1997-98 年的填海造地项目，恢复了三十至四十米的海滩宽度。在这个案例中，可建范围并非由最初的退线测量所确定，而是由资本支出恢复的，这笔支出在原始产权中从未被计价。

宣传册略去的算术#

退缩线首先是一个百分比损失，然后才是一个以米计的数字，而且地块越窄，这个百分比越大。以一块示意性的海滨地块为例：从海侧边界到后侧边界，进深五十米。三十米的沙滩退缩线会拿走该进深的百分之六十；再加上后侧边界三米的规定，建筑红线所围合的面积最多只占地块面积的百分之三十四，低于按整块地计算的百分之四十五建筑覆盖率上限。在这样的地块上，决定上限的是退缩线，而不是覆盖率上限。若地块进深为一百米，同样三十米的退缩带只拿走百分之三十，损失比例减半，而地块不过是深了一倍。

海岸退缩线征收的是进深的“税”，而不是面宽的“税”。宽而浅的地块，按比例损失的可建面积远大于窄而深的地块，因为退缩带与海岸线平行，其宽度不会随地块的临海面宽而变化。两块总面积相同的地块，一块宽而浅，一块窄而深，扣除退缩带之后，净可建占地面积可能相差悬殊，而单看每平方米的报价，这种差别是体现不出来的。

相邻，并不等同#

同一片海滩上相邻的两块地，在同一天可能适用不同的规则，而原因只有在边界测量图上才看得出来。如果其中一块地的海侧边界被归为沙滩，而相邻地块沿同一海岸前行数米后变为裸露的岩石平台，两者的退缩距离便会出现分歧：三十米对十米，尽管每平方米的要价相同，视野也相同。

转角地块同时从两个方向承受这一规则。一块同时临海滩和进场道路的地块，在一条边界上适用海侧最小退缩，在另一条边界上适用与道路平行的五米最小退缩，其余边界则适用通常的三米规则。由此形成的可建多边形，很少是平面图所暗示的那种简单矩形。

覆盖率上限适用于整块地，退缩线适用于地块边缘；设计必须同时满足两者。桑给巴尔百分之四十五的上限是相对于地块总面积表述的，因此两块面积相同但退缩几何形状不同的地块，共用同一个覆盖率上限，而它们的建筑红线所围合的占地面积却可能大相径庭。在浅进深的海岸地块上，退缩线可能先于覆盖率上限起约束作用。

平面图没有画出的部分#

效果图展示的是一栋建筑立在一片通向水线的绿色草坪上。法规所规定的，是两者之间的一条带，效果图只是把它省略了。桑给巴尔的建筑许可指南把酒店项目的游泳池和码头列为可选图纸，须连同其建筑和结构设计一并提交，但并未说明这类构筑物是否可以位于保留带之内，而退缩规则本身的措辞涵盖“any development / structures to be constructed on the coastal plots”。泳池或平台能否进入该带，是要向 Development Control Unit 提出的问题，而不是销售方案里可以想当然的假设。

在这一框架下，海岸地块的尽职调查首先是测量问题，然后才是设计问题。先确认适用的是哪条基准线，是高潮线还是植被线，以及地块每一侧适用哪种边界分类，才能在建筑师画下第一堵墙之前确定净可建面积。销售资料若按租赁地块的总面积编制，而没有这一测量步骤，定价所依据的就是一个许可程序不会认可的数字。

坦诚披露#

本文中各项退缩距离的比较数据并不采用统一的方法，这一缺口是实实在在的局限，而不是四舍五入的误差。肯尼亚、莫桑比克以及桑给巴尔自身的最小距离，出自不同的法律文件，而在本文所查阅的资料中，没有一份说明其中任何一项是依据针对具体地块的侵蚀速率模型得出的。把它们并排比较，有助于把握大致情况，但这不等于比较同一套一致的海岸灾害方法所得出的结果。

撰写本文时，未能找到针对桑给巴尔自身海岸线的、已发表的具体站点侵蚀速率图。本文引用的区域海岸线变化文献，记录了毛里求斯和坦桑尼亚大陆指定地点的实测后退与淤积，并记录了桑给巴尔本岛 Nungwi 由侵蚀转为淤积的定性逆转，但没有给出量化速率。其他地方确有动态方法，例如北卡罗来纳州的海洋前沿退缩线，按长期年均侵蚀速率的倍数计算，但未发现有已发表的同类模型被专门应用于桑给巴尔的海岸线。这是一处值得点明的空白，而不应以估算值来填补。

本文通篇引用的2018年指南是 Development Control Unit 的出版物，与任何行政规则一样，可能会被修订。对具体地块进行测算的投资者，应在申请时直接向 Development Control Unit 确认现行的退缩和覆盖率数字，而不是依赖2018年公布的数字；该指南的许可表格引用了1955年《城乡规划法》(Town and Country Planning Act, Cap. 85)和2015年《开发管制条例》(Development Control Regulation)，至于后来的规划立法是否改变了这些数字，本文未能确认。

这对配置者意味着什么#

海岸退缩线不是产权上的瑕疵，而是产权的一项条款，定价时也应当如此对待。配置者若按桑给巴尔海岸地块的租赁总面积来测算，而没有先确定该具体边界适用哪条基准线、地块每一侧适用哪种分类，那么他所测算的就是一个许可程序从一开始就不会认可的数字。

资产是可建包络，而不是地块大小。本文的全部内容，包括基准线的模糊性、悬崖与沙滩的区别、桑给巴尔自身规则与其大陆及区域邻国之间的差异，以及基准线本身历来不稳定的事实，都归结为一条测算指令：在为临海面定价之前，先测量那条带。

利益关联披露。Victaura通过其母公司Greystone B.V.（荷兰）在科莫湖（意大利）、桑给巴尔的Nungwi（坦桑尼亚）、吉利艾尔岛与巴厘岛乌鲁瓦图（印度尼西亚）开发项目，并在哈伊马角的Al Marjan Island（阿联酋）持有期房（off-plan）资本头寸。读者应当假定，本文评论可能受到上述各项头寸的影响，或可能使其受益。本文件根据MiFID II第24(3)条被归类为营销材料，不构成投资建议。

更正说明，2026年9月27日#

文章原先的说法与现在的说法。已发布版本称，桑给巴尔45%的建筑覆盖率上限是在剔除退缩带之后计算的，并以土地租赁面积为基准；而发展管制处（Development Control Unit）2018年的指引是按地块总面积来衡量该比例，作为独立于退缩要求的另一项检验，文中的算例和要点现已据此修改。原文称退缩线必须标示在地形图上；而指引要求将高潮线、已设界标的边界和建筑线标示在总体场地布置图上。原文称指引中没有任何条款禁止在退缩带内修建泳池或栈桥；实际上指引仅将二者列为可选图纸，并且退缩规则的措辞涵盖沿海地块上的任何开发或构筑物。原文将桑给巴尔西岸和南岸描述为岸礁（fringing reef）海岸；而区域分类将桑给巴尔群岛的部分地区（如Nungwi）列为岸礁，将翁古贾岛（Unguja）和奔巴岛（Pemba）西岸的大部分地区列为斑礁（patch reef）。原文将制定因地制宜退缩线的主张归于2002年内罗毕研讨会的建议；该主张实际出自联合国环境规划署（UNEP）、内罗毕公约（Nairobi Convention）和西印度洋海洋科学协会（WIOMSA）报告中总结的经验教训。原文称肯尼亚37.7米和莫桑比克100米的退缩线具有法定效力，但未注明日期；现在两者均注明出自这份2002年之后的报告，莫桑比克的数字与第19/97号《土地法》挂钩，肯尼亚的数字则标注为尚未对照现行法规予以确认。原文称Belle Mare在一次风暴中后退了约五米；报告的说法是，该海滩在1988年因热带气旋后退至约5米。原文将Kunduchi置于达累斯萨拉姆以北；它实际位于该市的北部海岸。文中归于法国的一项动态退缩公式未能找到任何来源，现已删除。来源：Zanzibar Development Control Unit, Building Permit for Investors (2018)；UNEP, Nairobi Convention Secretariat and WIOMSA, Shoreline Changes in the Western Indian Ocean Region；Mozambique Land Law 19/97。

同一天的进一步复核完善了上述部分更正，并修正了其他几处。原文将1991年《城乡规划（公共海滩规划区）令》（Town and Country Planning (Public Beaches Planning Area) Order）表述为坦桑尼亚大陆现行的退缩规定；现已补充：适用于坦桑尼亚大陆的2004年《环境管理法》（Cap. 191）第57条第1款禁止在距海洋岸线六十米范围内从事永久性的人类活动，2024年《环境管理（海岸带综合管理）条例》（GN 366）将大陆海岸带界定为自岸线向陆地延伸六十米，而1991年该令的现行效力未获确认。原文引用莫桑比克第19/97号《土地法》时，未说明部长会议已于2025年10月28日批准一项将废止该法的法案；文章现已记录该法案，并说明其是否已颁布尚未得到确认。原文将区域海岸分类归于为内罗毕公约编写的工作；该分类实际出自R.S. Arthurton，载于Kairu和Nyandwi主编、2000年出版的IOC-UNESCO手册，并在区域报告中转载。原文将Flic-en-Flac高潮线八米的位移描述为经过测量的后退；区域报告仅称该线在1980年至1994年间移动了8米的距离，未说明方法或方向，因此文章现称其为有记录的位移，并将向陆地方向移动的解读视为有条件的。来源：Environmental Management Act, 2004, s. 57；Environmental Management (Integrated Coastal Zone Management) Regulations, 2024；AIM和MZNews关于2025年10月28日部长会议决定的报道；UNEP, Nairobi Convention Secretariat and WIOMSA, Shoreline Changes in the Western Indian Ocean Region。