Valor residual del suelo: cómo un promotor valora un solar

¿Cómo valora un promotor un solar en el lago de Como, en Zanzíbar, en Bali o en Ras Al Khaimah (RAK)?#

Un promotor valora un solar razonando hacia atrás desde el precio al que puede venderse de forma realista el proyecto terminado. En el lago de Como, en Zanzíbar, en Bali o en Ras Al Khaimah (RAK), la lógica es idéntica. Se parte de los ingresos realizables. Se restan la construcción, las cargas legales, los honorarios profesionales, la financiación y el margen que el promotor necesita por asumir el riesgo. Lo que queda es lo máximo que puede valer el suelo para ese promotor. Ese remanente es el valor residual del suelo.

El residual es un techo, no una oferta. El precio de salida de un vendedor es una esperanza. Una venta comparable es un dato sobre el proyecto de otro, construido en un entorno de costes ajeno. El residual es el cálculo propio del promotor sobre este solar, este diseño y esta salida. Si el precio de salida queda por encima, el promotor lo negocia a la baja, redibuja el proyecto o se retira. El promotor que paga más asume la diferencia con cargo a su margen o a su partida de imprevistos.

El residual responde a «cuánto cuesta una casa aquí» desde el lado del constructor. Los portales inmobiliarios publican precios de salida por metro cuadrado. Muestran lo que quieren los vendedores. No muestran lo que un solar puede soportar una vez que se le superponen un edificio, una licencia y un prestamista. El inversor que solo lee portales ve la línea superior de la cascada. El que lee el residual ve la estructura que hay debajo.

Este artículo construye un ejemplo completo y después contrasta el método con cuatro mercados. Las cifras del ejemplo son ilustrativas y no pertenecen a ningún proyecto. Los datos de mercado que las acompañan llevan fuente y grado: medido, estimación del sector, comunicado por intermediarios u orientativo. Una cifra conocida solo por una noticia de prensa es orientativa, y el texto la señala como publicada en prensa. Donde no se ha encontrado una fuente creíble, el artículo lo dice en lugar de rellenar el hueco con un número que solo parece preciso.

¿Qué es el valor residual del suelo?#

El valor residual del suelo es el importe que queda cuando se deducen del valor realizable del proyecto todos los costes de entregarlo terminado y la rentabilidad que exige el promotor. Es una cifra derivada, no un precio de mercado. Las normas de valoración, incluido el marco de RICS sobre la valoración de suelo en desarrollo, tratan el residual como un método por derecho propio. Enumeran los mismos datos de entrada: valor terminado, coste de construcción con imprevistos, honorarios profesionales, obligaciones o tasas urbanísticas, financiación y beneficio del promotor.

El método sigue un orden fijo, y el orden importa. Primero, se estima el valor de desarrollo bruto (GDV, por sus siglas en inglés), es decir, el valor total de venta de las unidades terminadas. Segundo, se deduce la construcción con una partida de imprevistos. Tercero, se deducen las cargas legales y los costes de venta, y después los honorarios profesionales y la financiación. Cuarto, se deduce el margen que exige el promotor. El remanente queda disponible para el suelo y para el coste de adquirirlo. El único papel del vendedor en la operación aritmética es ocupar la última línea.

Como el método es una resta, cualquier error en un dato de entrada acaba en la última línea. Si se sobrestiman los ingresos un poco, el suelo parece más valioso. Si se subestima un poco la construcción, ocurre lo mismo. El vendedor solo ve la cifra final y no puede saber qué datos se forzaron para llegar a ella. Por eso el documento que merece la pena leer es la cascada, y no el resultado.

El método también valora el tiempo. El coste financiero depende de cuánto tiempo permanece inmovilizado el capital. Una licencia que tarda diez meses más de lo previsto reduce el valor del suelo sin que nadie cambie un precio de venta ni una especificación de obra. El residual valora, por tanto, el solar y el calendario a la vez, y el promotor que ignora lo segundo está pagando de más por lo primero.

¿Por qué difiere el residual del precio de salida?#

El precio de salida procede del lado del vendedor, y el residual, del lado del comprador. Un vendedor fija el precio de su solar según lo que se dice que han alcanzado los solares vecinos. Un promotor lo fija según lo que puede rentar un edificio construido en él. Las dos cifras comparten moneda y poco más, y por eso divergen sobre todo cuando los mercados se mueven.

Las ventas comparables de suelo son una prueba débil cuando los proyectos difieren. Un solar que admite una única villa de 600 metros cuadrados y otro que admite doce apartamentos pueden estar uno junto al otro y tener residuales muy distintos. Una cotización del suelo por metro cuadrado lo ignora. Además, va con retraso: recoge un precio acordado en un entorno pasado de costes y ventas, que el siguiente comprador no hereda.

Un valor de venta al alza eleva el residual antes que los costes, y uno a la baja se manifiesta en forma de silencio. Cuando los valores de venta suben más deprisa que los costes de construcción, el residual se expande y los precios del suelo le siguen. Lo contrario tarda más en verse, porque los vendedores rara vez rebajan un precio de salida mientras siga habiendo un comprador. La primera señal de un residual a la baja es una operación paralizada, no una cotización más baja.

La guía urbanística inglesa ofrece el enunciado público más limpio de esa misma lógica. Su guía de viabilidad construye un valor de suelo de referencia a partir del valor de uso existente más una prima para el propietario, y establece que el valor de uso existente no es el precio pagado y debe prescindir del valor de expectativa. Es el argumento del residual escrito para los reguladores. El valor de expectativa (hope value) es la parte del precio del suelo que descansa en la perspectiva de edificar y no en el uso actual del terreno.

La cascada del valor residual del suelo, línea por línea#

El ejemplo es una única promoción con un valor bruto de desarrollo de 10.000.000 en una unidad monetaria neutra. Es ilustrativo. No es un proyecto, una previsión ni un precio. La unidad se deja sin especificar a propósito para que la cascada pueda leerse en euros, dólares o dirhams. Cada porcentaje es un supuesto elegido por ser verosímil, y cualquiera puede sustituirse por un presupuesto de un contratista, de un ayuntamiento o de un prestamista.

La construcción es la mayor deducción, con 5.200.000, el 52% del valor, e incluye una partida para imprevistos. Las tasas legales, los impuestos y los costes de venta suponen 900.000, el 9%. Los honorarios profesionales suponen 520.000, es decir, el 10% de la partida de construcción. La financiación suma 560.000, los intereses y comisiones del capital dispuesto durante la obra y la venta de las unidades. Estas cuatro partidas son costes que el promotor no puede evitar, sea cual sea el coste del suelo.

El margen del promotor se fija en el 18% del valor, es decir, 1.800.000, y se deduce antes del suelo, no después. El porcentaje se sitúa dentro del rango del 15-20% que la guía urbanística inglesa considera adecuado para la elaboración de planes. Se toma prestado como punto de referencia y no dice nada sobre ningún promotor ni proyecto concreto. El margen va primero porque es el precio de asumir el riesgo de que las partidas anteriores estén equivocadas.

Lo que queda es 1.020.000, el 10,2% del valor, y ese es el valor residual del suelo. La tabla presenta la cascada en orden. La cifra en la que fijarse es el tamaño de la última línea. En este ejemplo el suelo es una décima parte de la promoción, y nueve décimas del valor se construyen, se gravan, se financian y se remuneran por el riesgo antes de que el vendedor vea nada.

¿Qué fragilidad tiene el valor residual del suelo bajo estrés?#

Una caída del 10% en el valor de venta se lleva cerca del 80% del valor del suelo. Si mantenemos constantes los costes, dejamos que el valor baje a 9.000.000 y el margen se queda en el 18% del valor menor, es decir, 1.620.000, el valor residual cae de 1.020.000 a 200.000. Los ingresos bajaron en 1.000.000. El margen cedió solo 180.000. El suelo absorbió los otros 820.000, el 80,4% de lo que valía.

Un sobrecoste del 10% en la construcción se lleva cerca del 56% del valor del suelo. Si la construcción sube a 5.720.000, los honorarios la siguen al 10%, hasta 572.000, y el resto se mantiene, el valor residual cae a 448.000. En este caso el margen se mantuvo en 1.800.000, de modo que el suelo paga íntegro el aumento de 572.000. Un promotor que protege su margen y un vendedor que lo ignora están ante la misma aritmética, en lados opuestos.

Ambos efectos juntos vuelven negativo el valor residual. Con el valor en 9.000.000 y la construcción y los honorarios un 10% más altos, las deducciones suman 9.372.000 y el valor residual es negativo en 372.000. En ese punto la promoción no soporta suelo a ningún precio. La parcela no vale nada para este promotor, y el vendedor lo descubre por la ausencia de ofertas, no por una puja más baja.

El punto de equilibrio está más cerca de lo que sugiere un titular. Con las partidas de coste constantes, el suelo llega a cero con un valor bruto de desarrollo de unos 8.756.000, una caída de ingresos de aproximadamente el 12,4%. Esa es la distancia entre el valor de venta supuesto y una parcela que no vale nada. Un inversor que revise una promoción debería preguntar dónde se sitúa esa línea, porque la respuesta mide cuánto error puede soportar la parcela.

¿Qué dicen los datos de costes italianos sobre el valor residual del suelo en el lago de Como?#

La mejor serie pública de costes para el lago de Como es el índice nacional de costes de construcción de edificios residenciales del ISTAT. Recoge los costes directos de edificar, a saber, mano de obra, materiales, transporte y alquiler de maquinaria, y el ISTAT lo define como el componente de costes directos de su índice de precios de producción de la construcción, sin gastos generales ni margen. Por eso puede servir de ancla para la partida de construcción de un residual y no puede valorar el suelo. Se expresa con 2021 igual a 100 y lo republican mensualmente asociaciones sectoriales y portales de cálculo.

El índice se situó en 121,5 en agosto de 2026, un 4,1% más que un año antes, y la lectura de agosto es provisional. La serie estaba en 114,1 en enero de 2025 y en 116,7 en agosto de 2025, según la republicación de Rivaluta a partir del ISTAT. Según este índice, los costes directos que sustentan un presupuesto de obra fijado a principios de 2025 han subido cerca de un 6,5% desde entonces, mientras que un precio de venta sobre plano pactado en aquel momento se ha mantenido igual.

Las tasas legales son una segunda partida que fija la administración local, no el mercado. En Italia, la contribución por construcción del artículo 16 del texto único de la edificación, DPR 380/2001, tiene dos partes: los gastos de urbanización y un componente de coste de construcción. Los municipios actualizan los gastos de urbanización cada cinco años conforme a la normativa regional. Verona elevó en 2026 su referencia de coste de construcción de 581,33 a 597,61 euros por metro cuadrado de superficie útil, aplicando la variación del ISTAT. Los municipios del lago de Como aplican sus propias tablas, que un inversor debe leer en el acuerdo municipal y no en una media regional.

Aquí no se cita ningún precio de suelo del lago de Como, y es deliberado. Existe una serie oficial de cotizaciones en el Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) de la Agenzia delle Entrate, pero sus rangos por zona se refieren a tipos de edificio, como viviendas, oficinas y locales, y un rango por zona no describe una parcela concreta, una licencia concreta ni un proyecto concreto. El residual de una parcela a pie de lago depende de lo que el volumen aprobado pueda soportar legalmente. Eso es un hecho urbanístico, y va antes que cualquier precio.

¿Se puede construir un residual para Zanzíbar sin una referencia local de costes?#

Se puede construir un residual para Zanzíbar, pero su línea de construcción arrastra más incertidumbre que la italiana. En la investigación para este artículo no se encontró ninguna encuesta institucional de costes por metro cuadrado para Zanzíbar. La referencia publicada más cercana es una tabla de Dar es Salaam fechada en 2017, que situaba las viviendas unifamiliares aisladas en torno a 779 US$ por metro cuadrado, citando estimaciones de AECOM y Turner & Townsend. Es una estimación del sector, con nueve años de antigüedad, y describe la parte continental.

Los precios de los materiales son la evidencia viva, y se están moviendo. El 10 de agosto de 2026 The Citizen, diario nacional tanzano, publicó los precios de un constructor de Dar es Salaam, en chelines tanzanos (TZS) y sin indicar unidad de longitud ni de peso: la barra corrugada de 12 mm subía de 24.000 TZS a 28.000 TZS y la de 16 mm de 38.000 TZS a 44.000 TZS. El diario añadió que los precios del hierro de armar y del árido también se habían disparado en Zanzíbar. Son subidas del 16,7% y del 15,8% en dos materiales. El acero es un solo material, no un edificio. Aun así, muestra en qué dirección tiene que cubrir una partida de imprevistos.

Por tanto, un residual para Zanzíbar se apoya en los imprevistos y en una banda más amplia. El inversor debería esperar que el promotor presente la construcción como un rango, que indique qué se importa y qué se compra en el mercado local, y que exprese los imprevistos como porcentaje de la partida. Una única estimación puntual para una obra en una isla dice algo sobre quien estima, no sobre el coste.

Para los hechos que Victaura declara sobre sus posiciones en Zanzíbar, lo que hay que leer son sus páginas públicas de proyecto, entre ellas la de la segunda posición hotelera en Zanzíbar. Este artículo no añade nada a esas páginas. El residual es un método, y el ejemplo desarrollado más arriba no es una afirmación sobre ningún proyecto, precio o rentabilidad de Victaura.

¿Qué dice el método residual sobre Bali y Gili Air?#

En el caso de Bali, la conclusión honesta es que no se encontró ninguna encuesta independiente de costes por metro cuadrado. Las búsquedas devolvieron guías de contratistas, consultoras de visados y blogs de agencias que citan costes de construcción de villas por metro cuadrado, y ninguna de esas cifras se cita aquí. Son indicaciones publicitarias. Ninguna divulgaba un conjunto de ofertas de licitación y ninguna es una encuesta. Como mucho son orientativas, y este artículo no utiliza ninguna en un cálculo.

Una de esas guías, fechada el 11 de agosto de 2026, ha retirado sus propios rangos por metro cuadrado. Explicaba que las cifras no procedían de un conjunto divulgado de licitaciones comparables de villas en Bali, y que podían confundirse con sus propias referencias o con medias de mercado actuales. Es una rectificación poco habitual y útil. Es la razón por la que este artículo no incluye ninguna cifra de costes de Bali en el ejemplo.

La única serie oficial a la que remite esa guía es un índice relativo, no un coste unitario. Cita el Construction Cost Index 2025 de BPS-Statistics Indonesia Bali Province, publicado el 15 de junio de 2026, que compara el nivel relativo de los precios de construcción entre los distritos y ciudades de Bali con el de una ciudad de referencia. Un índice relativo muestra dónde construir cuesta más o menos. No puede fijar un presupuesto en rupias por metro cuadrado. Gili Air se encuentra frente a Lombok, en la provincia de Nusa Tenggara Occidental, de modo que un índice provincial de Bali no la alcanza. Un promotor que valora una parcela en Gili Air o en Uluwatu tiene que licitar el edificio, no leer una tabla.

La logística insular y el régimen de tenencia entran en el residual por partidas distintas. En una isla pequeña, los materiales llegan en barco, y eso se refleja en la partida de construcción y en la duración del programa, que a su vez alimenta la financiación. La forma de tenencia modifica la línea de ingresos, porque el comprador descuenta un derecho de plazo limitado. El residual refleja ambos efectos, y ninguno puede leerse en un anuncio de terreno.

¿Cómo se lee el método residual en RAK?#

RAK no tiene en las fuentes consultadas una serie de costes propia publicada, así que Dubái es la referencia pública más cercana. El UAE market intelligence 2025 de Turner & Townsend sitúa Dubái en 1.926 US$ por metro cuadrado como media de todos los tipos de edificio, en el puesto 74 de su lista de los lugares más caros para construir. Es una media de todo tipo de edificios, no el coste de una villa residencial, y describe otro emirato. Sirve para fijar el orden de magnitud y nada más fino.

Los rangos publicados en prensa para la construcción residencial en los Emiratos Árabes Unidos se sitúan a ambos lados de esa media. Enterprise informó en septiembre de 2025 de que, a mediados de 2025, los costes de construcción residencial oscilaban entre 4.200 AED por metro cuadrado para villas estándar y 11.000 AED para las de gama alta, sin citar fuente en ese párrafo. Con la paridad fija del dírham de 3,6725 por dólar estadounidense, eso equivale a unos 1.140 US$ a 3.000 US$ por metro cuadrado, una dispersión de unas 2,6 veces, con la media de Dubái dentro de ese intervalo. Un residual que no indica qué extremo del rango utiliza no ha dicho nada útil.

La inflación de costes es la segunda variable, y las medidas no coinciden. Turner & Townsend tabula la inflación de costes de construcción de Dubái en el 6,0% para 2024 y el 5,0% para 2025, con una previsión del 4,0% para 2026. La misma página ofrece la inflación de precios de licitación de todo el país, no una cifra de Dubái, en el 1,9% para 2024 y una previsión del 3,3% para 2025. No se pudo abrir para esta investigación una noticia de prensa sobre un índice de costes de Dubái de 2026, así que no se cita ninguna cifra de ella. Dos medidas, dos números, y ninguno es una serie de RAK. Un promotor debería decir cuál ha utilizado.

En cualquier compra sobre plano en RAK, el suelo ya fue valorado con la aritmética del promotor antes de que llegara el comprador. Lo que el comprador tiene es una unidad cuya entrega depende de que la línea de ingresos siga cubriendo esa cadena de deducciones. La pregunta del inversor es si la línea de ingresos sigue cubriendo la cadena en la fecha de entrega, con una inflación de costes en tasas como las cifras de Dubái citadas arriba, y no si el precio de lanzamiento parecía razonable el día en que se fijó.

¿Qué debe preguntar un inversor al residual de un promotor?#

Pida la cascada en una sola página, en el mismo orden que más arriba. Ingresos, construcción con imprevistos, tasas, impuestos y costes de venta, honorarios, financiación, margen, suelo. Si falta cualquier línea, el residual no es un residual. Es una cifra elegida primero y explicada después, y el orden en que llega la explicación revela en qué dirección corrió realmente la aritmética.

Pregunte cuánto costó la parcela, según la escritura de compraventa, frente a lo que decía el residual. Si el suelo se compró por encima del residual del proyecto que realmente se está construyendo, alguien absorbió la diferencia, ya sea el margen o la partida de imprevistos. Un margen reducido con una partida de imprevistos holgada es más honesto que lo contrario. Un margen que se ha convertido discretamente en la partida de imprevistos es un fallo conocido, y solo se aprecia en la cascada.

Pida los dos escenarios de estrés y el punto de equilibrio. Ingresos un 10% inferiores, construcción un 10% superior, y el punto en el que el suelo llega a cero. En el proyecto ilustrativo, el punto de equilibrio se sitúa cerca de un 12,4% de caída de ingresos manteniendo los costes. Un proyecto cuyo punto de equilibrio queda dentro del estrés de ingresos del 10% no deja margen de error en la parcela, sea cual sea la rentabilidad que figure en el titular.

Evalúe al promotor, no solo el modelo. Un residual vale lo que valen la persona que estima el coste de construcción y el calendario, y la disciplina con que se revisa esa estimación. Lo que un inversor debe buscar en el promotor que hay detrás del modelo se explica en qué buscan los inversores en un promotor. El enfoque propio de Victaura se expone en nuestro enfoque.

Dónde es débil este ejemplo de residual, con total transparencia#

El ejemplo desarrollado se construye con supuestos, no con un proyecto real. Todos los porcentajes fueron elegidos. El 52% de peso de la construcción, el 10% de honorarios, el 5,6% de coste de financiación y el 18% de margen son plausibles, pero no tienen fuente como datos de entrada. Solo el rango del margen remite a un documento público, y ese documento es una guía de planeamiento inglesa, que no rige en ninguno de los cuatro mercados analizados. Quien use el ejemplo como plantilla debería sustituir cada línea por un presupuesto real.

La evidencia de costes es desigual entre los cuatro mercados. Italia dispone de un índice nacional medido. Los Emiratos Árabes Unidos cuentan con un estudio de otro emirato y con rangos publicados en prensa. Zanzíbar tiene una estimación de 2017 de la Tanzania continental y precios de materiales recogidos en prensa. Bali carece de un estudio independiente que esta investigación haya podido verificar. Las conclusiones del artículo sobre el método son más firmes que sus conclusiones sobre cualquiera de los mercados.

Varias fuentes son secundarias, y la fiabilidad de cada cifra no es la misma. Los valores del índice ISTAT se leyeron en una republicación de Rivaluta, y el valor de agosto de 2026 es provisional. No fue posible abrir el artículo de AGBI para esta investigación, por lo que no se utiliza ninguna cifra procedente de él. La norma de RICS se leyó en la sección 6.1, que expone el método residual y sus datos de entrada habituales. El método es público. Los datos se califican por separado.

El residual no recoge el valor de opción, el ritmo de ventas ni la liquidez de salida. Una resta estática ignora que un promotor puede mantener una parcela a la espera de un ciclo mejor, y presupone que los valores de venta se alcanzan en el plazo indicado. Además, un residual es una fotografía en un momento dado. El riesgo urbanístico y los efectos de tipo de cambio pueden moverlo en cualquier dirección, el retraso en los permisos lo reduce, y aquí no se modeló ninguno de ellos.

Declaración de intereses (skin in the game). Victaura, a través de su matriz Greystone B.V. (Países Bajos), desarrolla proyectos en el lago de Como (Italia), en Nungwi, Zanzíbar (Tanzania), en Gili Air y en Uluwatu, Bali (Indonesia), y mantiene una posición de capital off-plan en Al Marjan Island, Ras Al Khaimah (EAU). Los lectores deben asumir que los comentarios pueden estar influidos por estas posiciones, o beneficiarlas. Este documento se clasifica como material de marketing conforme al artículo 24(3) de MiFID II. No constituye asesoramiento de inversión.