Impuesto sobre alquileres en Indonesia: la línea final

¿Qué impuesto se aplica a los ingresos por alquiler de villas en Indonesia?#

Dos impuestos distintos afectan a una villa alquilada en Indonesia, y se sitúan en niveles de gobierno diferentes. El primero es un impuesto central sobre la renta, el impuesto definitivo sobre la renta por el alquiler de terrenos y edificios regulado en el Reglamento del Gobierno 34 de 2017 (PP 34/2017), del 10% del valor bruto del alquiler. El segundo es un impuesto regional sobre los servicios hoteleros, denominado PBJT, que la Ley 1 de 2022 limita al 10% y deja en manos de cada regencia o ciudad para que lo fije mediante su propia normativa. Uno se paga sobre la renta. El otro se paga por el consumo de un servicio.

Los dos impuestos se construyen en torno a una línea entre arrendar y alojar. El artículo 2(3) del PP 34/2017 excluye del impuesto definitivo sobre el alquiler cualquier ingreso recibido por servicios de alojamiento junto con su acomodación. La Ley 1 de 2022 designa después las villas, y las viviendas particulares explotadas como hoteles, como servicios hoteleros, mientras que su nota explicativa deja fuera del apartado de residencias privadas los contratos de larga duración de más de un mes. Este artículo lee esa línea tal como la escriben los textos oficiales, y señala cada punto en el que los textos guardan silencio.

Esto es una lectura de la norma y no un asesoramiento fiscal. No dice qué pagará ningún inversor, ni dice qué debe declarar. Esas respuestas dependen del contrato, de la forma jurídica del perceptor, de la regencia y de los hechos sobre cómo se explota una villa, y corresponden a un profesional tributario indonesio con licencia. Los textos primarios se consultaron el 26 de octubre de 2026, y una ley puede cambiar después de esa fecha.

Cada cifra lleva uno de los cuatro grados del método de Victaura. Una cifra medida es contada o registrada por la propia fuente. Una estimación sectorial procede de una firma de investigación o de un organismo del sector con un método declarado. Una cifra comunicada por intermediarios es publicada por una agencia o promotor sobre su propio mercado. Una cifra orientativa es una señal cuya dirección es fiable y cuya magnitud no lo es. Un tipo legal se califica como medido en cuanto a lo que dice el texto, nunca en cuanto a lo que acaba pagando cada uno.

¿Qué es el impuesto definitivo sobre la renta por alquiler del PP 34/2017?#

El PP 34/2017 es el reglamento del Gobierno que establece un impuesto definitivo sobre la renta procedente del alquiler de terrenos y edificios. Se dictó el 6 de septiembre de 2017, se promulgó el 11 de septiembre de 2017 y entró en vigor el 2 de enero de 2018. El artículo 6 derogó el Reglamento del Gobierno 29 de 1996 y su modificación de 2002. El reglamento se apoya en el artículo 4(2) de la Ley del Impuesto sobre la Renta, que permite gravar con carácter definitivo los ingresos por alquiler mediante un reglamento del Gobierno. La venta de terrenos y edificios se rige por otro reglamento, el PP 34/2016.

«Definitivo» es la palabra de la propia norma, y qué significa para una declaración concreta es una cuestión para un asesor. El artículo 2(1) somete a un impuesto sobre la renta de carácter definitivo los ingresos por el alquiler de terrenos o de un edificio, en parte o en su totalidad, percibidos por una persona física o una entidad. El texto no da ninguna definición adicional del término. El inversor que lo lea no debe deducir de él lo que una persona presenta o deja de presentar en su declaración.

El tipo es el 10% del valor bruto del alquiler, y la base es más amplia que la renta nominal. El artículo 4(1) fija el tipo. El artículo 4(2) define el valor bruto como todo lo pagado o reconocido como adeudado por el arrendatario, bajo cualquier denominación y en cualquier forma, que guarde relación con el terreno o el edificio arrendado. Menciona los gastos de mantenimiento, conservación, seguridad, servicios y otras instalaciones, y señala que cuentan tanto si su contrato es independiente como si se combina con el arrendamiento.

¿Quién paga el impuesto definitivo sobre el alquiler y quién lo retiene?#

El impuesto grava al perceptor de los ingresos por alquiler, y el arrendatario designado como retenedor lo retiene. El artículo 3(1) obliga al arrendatario que actúa como retenedor del impuesto sobre la renta, o que ha sido designado como tal, a retener el impuesto. El artículo 3(2) enumera quiénes pueden serlo: organismos públicos, contribuyentes societarios nacionales, organizadores de eventos, establecimientos permanentes, operaciones conjuntas, otros representantes de empresas extranjeras y contribuyentes nacionales personas físicas designados por el Director General de Impuestos.

Si el arrendatario no es retenedor, el perceptor paga el impuesto directamente. El artículo 3(3) establece que, cuando el arrendatario no es retenedor, el impuesto sobre la renta adeudado debe ser pagado por la persona física o la entidad que recibe los ingresos. El artículo 3(4) añade que el contribuyente que retiene, o que paga por cuenta propia, debe ingresar y declarar el impuesto. El artículo 3(5) deja el procedimiento de retención, ingreso, declaración y designación de retenedores personas físicas a un reglamento del Ministro de Hacienda.

Un huésped que se aloja unas pocas noches no es, a primera vista, un retenedor. La lista del artículo 3(2) nombra entidades y personas físicas designadas, y un turista no es ninguna de las dos cosas en apariencia. Es una lectura y no una conclusión, porque el reglamento nunca trata las estancias cortas. Sí muestra por qué la identidad del arrendatario decide quién se ocupa de los trámites, y por qué una misma villa puede tener un mecanismo distinto con un arrendamiento corporativo de larga duración que con una reserva por noches.

El reglamento no fija ni una fecha de pago ni una sanción. El plazo se delega en la normativa ministerial, que esta investigación no consultó. Las fuentes secundarias dan fechas que difieren entre sí, por lo que aquí no se indica ningún plazo de ingreso o de declaración. DDTC, una publicación tributaria indonesia, informó en mayo de 2024 de que la retención vence en el momento del pago o cuando vence el alquiler, lo que ocurra primero (orientativo, comunicado por la prensa).

¿Dónde se detiene el PP 34/2017 ante una villa de estancia corta?#

El artículo 2(3) excluye los servicios de alojamiento del impuesto final sobre el alquiler. Establece que los ingresos del artículo 2(1) no incluyen los percibidos por servicios de alojamiento junto con su acomodación, en el original jasa pelayanan penginapan beserta akomodasinya. Es el único artículo del reglamento que se refiere a las estancias. La nota explicativa oficial ofrece ejemplos de servicios de alojamiento, a saber, habitaciones, residencias de estudiantes, residencias o alojamientos para trabajadores y pensiones (rumah kos), y no menciona ni villas ni hoteles.

El reglamento no ofrece ningún criterio para saber dónde termina el alquiler y dónde empieza el alojamiento. El texto consultado no contiene ningún número de noches, ninguna lista de servicios ni ningún criterio de licencia. El artículo 1 define al arrendatario como la persona física o jurídica que alquila un terreno o un edificio a su propietario o a quien lo cede en alquiler. Si una villa alquilada por noches, con servicio de limpieza y recepción, cae de un lado o del otro es una cuestión de clasificación que esta investigación no encontró resuelta en el PP 34/2017.

La ley de 2022 traza la frontera desde el otro lado y con un criterio distinto. La Ley 1 de 2022 incluye entre los servicios de hotel la vivienda privada que funciona como hotel. Su nota explicativa al artículo 53(1)(j) la define como una casa, un apartamento o un condominio ofrecido como alojamiento al modo del alojamiento hotelero, pero no el alquiler de larga duración con un contrato de más de un mes. Un texto habla de servicio de alojamiento. El otro habla de un mes.

El umbral de un mes figura en una nota explicativa y no en un artículo. La nota explicativa se imprime junto con la copia oficial de la ley y es el único lugar de los textos consultados que fija una duración para la frontera. Los textos no dicen cómo encajan los dos criterios, y un reglamento regional puede reiterar o precisar la nota. El inversor debe tratar el mes como una referencia que llevar a un profesional, no como una regla práctica.

¿Qué es el PBJT sobre servicios de hotel y alcanza a una villa?#

PBJT, el Pajak Barang dan Jasa Tertentu o impuesto sobre determinados bienes y servicios, es un impuesto regional sobre la venta, la entrega o el consumo de cinco grupos de bienes y servicios.** El artículo 50 de la Ley 1 de 2022 los enumera: alimentos y bebidas, electricidad, servicios de hotel, aparcamiento, y artes y espectáculos. La Ley 1 de 2022 derogó la anterior ley de tributos regionales, la Ley 28 de 2009, algo que la base de datos del Badan Pemeriksa Keuangan registra respecto de la nueva ley.

Los servicios de hotel se definen de forma amplia y las villas se mencionan expresamente. El artículo 53(1) establece que los servicios de hotel abarcan la provisión de alojamiento y de sus instalaciones complementarias, así como el alquiler de salas de reuniones en los proveedores de servicios de hotel. Su lista va desde hotel, hostel y villa hasta pondok wisata, motel, losmen, wisma pariwisata, pesanggrahan, guesthouse, bungalow, resort y cottage, y después vivienda privada que funciona como hotel y glamping.

El artículo 53(2) enumera cinco exclusiones y ninguna es una villa alquilada a un huésped. Excluye las residencias gestionadas por el Gobierno, el alojamiento en hospitales y centros asistenciales, el alojamiento en centros educativos o religiosos, los servicios de agencias de viajes y el alquiler de habitaciones para uso empresarial dentro de un hotel. La nota explicativa precisa que este último supuesto abarca las habitaciones alquiladas a una empresa para una oficina, una tienda o un cajero automático.

Una villa llega al PBJT por su nombre, y una vivienda privada llega por su función. El supuesto de la villa no necesita ningún criterio en el texto. El de la vivienda privada necesita el criterio de la nota explicativa, que vuelve a ser la frontera del mes. El inversor que analice un activo concreto debe preguntarse en cuál de los dos supuestos se apoya realmente el operador, porque la respuesta determina qué texto es el que opera, y esa pregunta debe dirigirse a la oficina tributaria del kabupaten o a un asesor.

¿Quién grava el PBJT en Bali y se rige Gili Air por las mismas normas?#

En Bali el impuesto hotelero es competencia del kabupaten, porque el PBJT adeudado se recauda en la región donde se consume el servicio. El artículo 59(2) establece que el PBJT adeudado se recauda en la región donde tiene lugar la venta, la entrega o el consumo. El artículo 4(2) de la misma ley incluye el PBJT entre los impuestos recaudados por los gobiernos de kabupaten y de ciudad, y el artículo 4(3) atribuye esos impuestos a una región de nivel provincial solo cuando esta no está dividida en kabupaten o ciudades autónomos (medido, texto legal). Según el texto, el gobierno provincial de Bali no fija el tipo del impuesto hotelero de una villa.

Se informa de que el kabupaten de Badung ha emitido su propio reglamento tributario regional, el Perda 7 de 2023, en vigor desde el 1 de enero de 2024. Antara, la agencia nacional de noticias, informó de esa fecha en relación con los tipos aplicables al entretenimiento (orientativo, según la prensa). Esta investigación no encontró el tipo aplicable a los servicios de hotel en un texto oficial del kabupaten, y las fuentes que citan uno son sitios de consultoras, por lo que aquí no se indica ningún tipo local. Por eso la tabla dice sin calificar.

Gili Air no está en la provincia de Bali, por lo que se aplica un reglamento de kabupaten distinto. Las islas Gili se encuentran en el kabupaten de Lombok Norte, en Nusa Tenggara Occidental. DDTC informó en 2021 de que Lombok Norte instaló dispositivos de control (tapping boxes) en 24 grandes hoteles de Gili Trawangan para supervisar el impuesto (orientativo, según la prensa). No se encontró ningún texto oficial de Lombok Norte sobre el tipo hotelero. El artículo sobre los tres mercados explica por qué las islas también difieren en lo comercial.

¿Cómo se calcula el PBJT y cuándo se devenga?#

El PBJT tiene como sujeto al consumidor y como contribuyente al vendedor. El artículo 56 establece que el sujeto del PBJT es el consumidor de los bienes y servicios, y que el contribuyente es la persona física o jurídica que los vende, entrega o consume. En la estancia en una villa, el huésped es el sujeto y quien presta el alojamiento es el contribuyente. La ley, tal como se ha consultado, no dice cómo recupera el prestador el impuesto del huésped, y ese mecanismo se deja a las normas regionales.

La base es el importe que paga el consumidor. El artículo 57(1) fija la base en la suma pagada por el consumidor por los bienes o servicios. El artículo 57(2) establece que, cuando no hay pago, la base se calcula a partir del precio de venta de bienes y servicios similares en la región de que se trate. El texto no detalla qué se incluye en la suma pagada, de modo que el tratamiento del desayuno, la limpieza o los traslados dentro del precio de una villa es una cuestión para el reglamento del kabupaten.

El tipo lo fija un reglamento regional, hasta un 10%. El artículo 58(1) fija el máximo en el 10% y el artículo 58(4) establece que el tipo se determina mediante reglamento regional. El artículo 58(2) fija una banda distinta, del 40% al 75%, para discotecas, karaoke, clubes nocturnos, bares y servicios de baño de vapor o spa, que son entretenimiento y no servicios de hotel. El artículo 59(1) calcula el impuesto principal como la base multiplicada por el tipo.

El impuesto se devenga desde el momento del pago, la entrega o el consumo. El artículo 59(3) cuenta el momento de devengo desde que se produce el pago, la entrega o el consumo. La presentación de declaraciones, el registro y las sanciones no figuran en los artículos 50 a 59, y esta investigación no los localizó en los textos de los kabupaten. Aquí no se indica ninguna cifra de sanción y no debe deducirse ninguna de las normas nacionales del impuesto sobre la renta.

¿Cómo conviven las dos capas en una misma villa?#

Las dos capas responden a preguntas distintas sobre la misma rupia. El impuesto final sobre la renta pregunta quién recibió ingresos por alquilar un inmueble y qué valor bruto se pagó. El PBJT pregunta quién consumió un servicio de hospedaje, en qué región y cuánto pagó. Un régimen sigue al perceptor y el otro sigue al lugar de consumo. Ninguno de los textos explica cómo interactúan, salvo que el artículo 2(3) del PP 34/2017 excluye los servicios de hospedaje del primero.

Un inversor puede ordenar la lectura en cuatro preguntas. Primera, si el acuerdo es un alquiler de inmueble o un servicio de hospedaje. Segunda, quién es el perceptor y bajo qué forma jurídica. Tercera, en qué regencia se produce el consumo. Cuarta, quién retiene o recauda, y en qué fecha. Cada pregunta remite a un artículo de este texto, y cada respuesta necesita una fuente en el contrato o en el reglamento de la regencia.

Si la respuesta a la primera pregunta no está clara, tampoco lo están las siguientes. Si el acuerdo es un servicio de hospedaje, entra en juego el impuesto regional y el artículo 2(3) excluye el impuesto final sobre la renta. Si se trata de un contrato de larga duración sobre una vivienda privada, la nota explicativa lo saca de ese apartado del impuesto hotelero. Los textos no resuelven el terreno intermedio, y este artículo no pretende hacerlo.

El impuesto es una línea entre los ingresos brutos y el neto del propietario, y no es la única. El artículo sobre la economía de la gestión de villas detalla las demás deducciones entre una reserva y lo que llega al propietario. Las capas fiscales analizadas aquí se suman a las comisiones de las plataformas, las comisiones de gestión y los costes operativos, y ninguna de esas cifras queda establecida en este artículo.

¿Qué cambia cuando la villa pertenece a una PT PMA?#

El texto del PP 34/2017 no cambia su tipo según la forma jurídica del perceptor. El artículo 2(1) se aplica a los ingresos percibidos por una persona física o una entidad, y el artículo 4(1) fija un único tipo del 10 % del valor bruto del alquiler. Una PT PMA, sociedad constituida en Indonesia con socios extranjeros, que alquila una villa queda por tanto, según el texto, al mismo tipo que un arrendador persona física. Lo que cambia es la posición en materia de retención y, cuando la villa se explota como alojamiento, la cuestión de qué régimen se aplica.

La entidad pesa sobre todo en el lado de la retención. El artículo 3(2) incluye a los contribuyentes societarios nacionales entre los retenedores. Una PT PMA es una sociedad constituida en Indonesia, de modo que una PT PMA que alquila un edificio como arrendataria es, a la vista de la lista, una posible retenedora. Una PT PMA que cede un edificio en alquiler como arrendadora es la perceptora. El texto no aborda en absoluto la participación extranjera en la sociedad.

Cuando la PT PMA explota la villa como alojamiento, el artículo 2(3) remite fuera de este reglamento. Los ingresos serían entonces ingresos de hospedaje, que el impuesto final sobre el alquiler excluye, y el texto leído no dice qué régimen se aplica en su lugar. Este artículo no responde a esa cuestión ni entra en las normas del impuesto sobre sociedades. Esa clasificación corresponde a un profesional fiscal indonesio con licencia, con la licencia de actividad y la contabilidad de la sociedad a la vista.

El coste y el calendario de la propia sociedad se tratan en otro lugar. El artículo sobre el coste y calendario de una PT PMA expone la constitución y el funcionamiento, y no se repite aquí. El único punto que se traslada es que la forma jurídica se elige antes, mientras que los textos fiscales anteriores se ligan a los hechos del ingreso y a la etiqueta del propietario solo cuando así lo dicen.

Puntos débiles, expuestos con honestidad#

El estado del PP 34/2017 en su versión modificada no se ha confirmado en la base de datos oficial. El reglamento se leyó en la copia publicada por la base de datos jurídica del Ministerio de Finanzas, un escaneo del original, y la página de la base de datos de reglamentos del BPK devolvió un error HTTP 403 al abrirla el 26 de octubre de 2026. DDTC informó de que la administración tributaria anunció en 2020 que evaluaría el impuesto final sobre el alquiler, y en esta investigación no se ha encontrado ningún cambio, pero una búsqueda no equivale a una comprobación del boletín oficial (orientativo, según la prensa).

No están establecidos los plazos, las sanciones ni el procedimiento ministerial. El artículo 3(5) delega el procedimiento en el ministro de Finanzas, y el reglamento ministerial no se abrió. Las fuentes secundarias discrepan sobre las fechas. Las sanciones por pago tardío o por falta de pago no figuran en el PP 34/2017 ni en los artículos 50 a 59 de la Ley 1 de 2022. Aquí no se indica ningún plazo de ingreso ni ninguna sanción.

No se ha establecido ningún tipo del impuesto hotelero local a partir de un texto oficial. El reglamento de Badung se conoce por la prensa, y el de Lombok Norte no se encontró. No se cita aquí un tipo mencionado por la web de una consultora, porque el método exige la norma o el aviso de la autoridad. No se examinaron en absoluto otros distritos (regencias) de Bali distintos de Badung.

La frontera entre alquiler y alojamiento es una laguna de los textos y no una conclusión de este artículo. Ninguno de los dos textos ofrece un criterio que responda directamente a la cuestión de la villa. El plazo de un mes de la nota explicativa y la redacción sobre servicios de alojamiento del artículo 2(3) son dos indicios parciales. Cualquier afirmación más firme sería una opinión, y una opinión sobre una villa concreta es asesoramiento fiscal personal, que este artículo no ofrece.

El nivel administrativo del PBJT se deduce de la propia ley. El artículo 4(2) de la Ley 1 de 2022 incluye el PBJT entre los impuestos de los distritos (kabupaten) y las ciudades, y el artículo 59(2) sitúa la recaudación en la región donde se produce el consumo. No se leyeron en un texto oficial los reglamentos distritales que aplican esos artículos en Bali y en Lombok Norte.

Qué se lleva el inversor de la línea final#

La línea final del título es la que separa el alquiler del alojamiento, y el impuesto final es solo uno de sus lados. Los textos ofrecen al inversor dos indicios parciales: una exclusión del alojamiento en el PP 34/2017 y una nota de un mes en la Ley 1 de 2022. Fijan un tipo del 10% en un lado y un techo del 10% en el otro. No ofrecen una regla de clasificación para una villa alquilada a huéspedes.

El uso práctico de esta lectura es una lista de preguntas para un profesional, y no una cifra para un modelo. El titular debería preguntar bajo qué régimen trata el operador cada reserva, quién practica la retención, qué reglamento distrital se aplica y cuál es el tipo local según un texto oficial. Cualquier análisis de la inversión que utilice una única cifra neta de impuestos para una villa de Bali o de Gili debería indicar cuál de esas respuestas ha supuesto.

Este artículo se detiene donde empieza el asesoramiento personal. No le dice a ningún lector qué debe declarar, qué debe pagar ni cómo estructurar la titularidad. Las fuentes se enumeran al final, cada una como documento de una autoridad o de un editor, y todas pueden volver a consultarse.

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