Informe DAC7 de alquileres: qué llega a Hacienda

¿Comunica una plataforma de alquiler los alquileres a la administración tributaria con la DAC7?#

Para las plataformas incluidas en su ámbito, la DAC7 implica que quien comunica cada inmueble alquilado a una administración tributaria es el operador, no el arrendador, y que esa administración transmite los datos. El instrumento es la Directiva (UE) 2021/514, que modificó la directiva de cooperación administrativa de la UE, la 2011/16/UE. Su anexo V contiene las normas de comunicación y diligencia debida, y cada Estado miembro las incorpora a su derecho nacional. El mandante que lee un anuncio se encuentra, por tanto, con tres capas: la Directiva, la transposición nacional y el proceso propio de la plataforma. Esta nota describe las dos primeras y no toca la tercera.

DAC7 es el nombre habitual de la modificación de 2021 que creó la obligación de comunicación para los operadores de plataformas digitales.** El real decreto español que la transpone atribuye a la Directiva dos objetivos principales, mejorar el marco vigente de intercambio de información y extender la cooperación administrativa a nuevos ámbitos, y afirma que se establece una nueva obligación de información para los operadores de plataformas digitales (Real Decreto 117/2024, preámbulo I, BOE de 31 de enero de 2024). El operador recopila datos de sus vendedores, los verifica y los presenta ante una administración tributaria. La afirmación se califica como medida, porque es el texto del real decreto.

El alquiler de inmuebles es una de las cuatro actividades que el texto alemán señala como sujetas a comunicación. La Plattformen-Steuertransparenzgesetz (PStTG), § 5(1), enumera la cesión temporal del uso de bienes inmuebles, los servicios personales, la venta de bienes y la cesión temporal del uso de medios de transporte. El texto español considera actividad relevante cualquier alquiler o cesión temporal de uso de un inmueble (artículo 54 ter del reglamento de gestión tributaria, en la redacción dada por el Real Decreto 117/2024). Ninguno de los dos pasajes leídos para esta nota fija un número mínimo de noches.

Esta nota describe lo que se comunica y deja fuera la situación propia del mandante. Si un pago tributa, a qué tipo y por quién es una cuestión del derecho del impuesto sobre la renta de cada país, que aquí no se lee. No se ofrece asesoramiento fiscal ni jurídico personal, y el lector adecuado para esa pregunta es un profesional del país correspondiente. Lo que sigue es el texto de las normas de comunicación, con el grado de fiabilidad de cada cifra al lado.

¿Quién es operador de plataforma y quién es vendedor sujeto a comunicación?#

El operador se define por lo que se compromete a prestar, no por cómo se llama a sí mismo. El texto alemán define al operador de plataforma como toda entidad jurídica que se compromete a poner una plataforma, total o parcialmente, a disposición de un vendedor (PStTG § 3(2)). Un vendedor es un usuario registrado en la plataforma durante el período de referencia que puede ofrecer una actividad relevante (§ 4(2)). Un vendedor activo es quien realiza una actividad relevante o recibe una contraprestación por ella en ese período (§ 4(4)). La comunicación sigue a la actividad, no al registro.

Un vendedor sujeto a comunicación es un vendedor activo con vínculo con la UE que no está excluido. La PStTG considera sujeto a comunicación al vendedor activo que reside en Alemania o en otro Estado de la UE, o que ha alquilado un inmueble situado allí, salvo que se aplique una exclusión (§ 4(6)). El segundo supuesto es importante para los propietarios transfronterizos, porque la ubicación del inmueble crea un vínculo de comunicación independiente del lugar de residencia del propietario. El real decreto español llega al mismo resultado al enviar los datos al Estado miembro donde se encuentra el inmueble (preámbulo III).

La administración que recibe la comunicación depende vínculos del operador. Según el texto español, un operador presenta la comunicación en España si es residente fiscal en ella o, sin ser residente en ningún Estado miembro, está constituido conforme al derecho español, tiene allí su sede o su dirección efectiva, o dispone de un establecimiento permanente. Un operador con vínculos en España y en otro Estado miembro puede optar por presentarla en España tras registrarse (artículo 54 ter.3.a). Un operador de fuera de la Unión que facilite la actividad de vendedores residentes en un Estado miembro, o alquileres de inmuebles situados en uno, también puede tener que registrarse y presentar la comunicación (artículo 54 ter.3.b).

La diligencia debida se aplica a los vendedores activos, y la externalización no traslada la responsabilidad. El real decreto español permite al operador limitar su diligencia debida a los vendedores activos (artículo 3.1). También le permite recurrir a un tercero para los procedimientos, mientras que el operador sigue siendo responsable del resultado (artículo 3.2). Una plataforma que contrata a un proveedor para recopilar los datos de los vendedores no cambia, por tanto, a quién hace responsable el texto. El mandante que lee una comunicación debe tratar al operador como el autor jurídico de los datos.

¿Qué datos recoge la DAC7 sobre el arrendador y el inmueble?#

El texto enumera uno a uno los campos de identidad, y difieren para personas físicas y entidades. Para un vendedor persona física, el real decreto español exige el nombre, la dirección principal, el número de identificación fiscal con el Estado miembro que lo expidió o, en su defecto, el lugar de nacimiento, el número de IVA si se conoce, y la fecha de nacimiento (artículo 5.1.a). Para una entidad exige la denominación social, la dirección principal, el número de identificación fiscal, el número de IVA si se conoce, el número de registro mercantil y los establecimientos permanentes en la Unión (artículo 5.1.b). El texto alemán contiene listas paralelas para personas físicas y entidades (PStTG § 14(2) y (3)).

El inmueble se identifica por su dirección y, si se conoce, por un número de registro de la propiedad. El texto español pide la dirección de cada inmueble anunciado y el número de referencia catastral o su equivalente nacional si se conoce (artículo 54 ter.4.c). El texto alemán recoge la dirección de cada unidad anunciada y un número de registro de la propiedad o una inscripción equivalente cuando exista (PStTG § 14(4)). Una unidad anunciada se define como un bien inmueble situado en la misma dirección, del mismo propietario y ofrecido por el mismo vendedor (§ 6(7)). El objeto de la declaración es la unidad, no el anuncio.

La plataforma debe verificar lo que recoge, y el texto nombra las comprobaciones. El real decreto español permite al operador comprobar los números de identificación fiscal mediante cualquier interfaz electrónica gratuita ofrecida por un Estado miembro o por la Unión (artículo 6.1). Cuando, a raíz de un requerimiento de una autoridad tributaria, haya motivos para pensar que un dato es erróneo, el operador pide al vendedor que lo corrija mediante un documento de identidad o un certificado de residencia fiscal expedido en los seis meses naturales anteriores (artículo 6.3). La residencia del vendedor se determina a partir de la dirección principal, del Estado que expidió el número fiscal o del Estado de un establecimiento permanente (artículo 8).

Los datos de pago viajan junto con los de identidad cuando el operador los tiene. El texto español añade el identificador de la cuenta financiera, si está disponible, y el nombre del titular de la cuenta cuando difiere del vendedor (artículo 54 ter.4.b.2 y 3). El mandante debería leerlo como un vínculo entre un anuncio, una persona y una cuenta, en poder de una administración tributaria. Es una descripción del modelo de datos, no una afirmación sobre el uso que la autoridad haga de ellos.

¿Cómo se cuentan la contraprestación y las noches en una declaración DAC7?#

La contraprestación se declara por trimestre y, en los alquileres, por inmueble anunciado. El texto español exige la contraprestación total pagada o abonada en cada trimestre del periodo de referencia y el número de actividades relevantes, y en los alquileres ambos datos se declaran por cada inmueble anunciado (artículo 54 ter.4.b.5). El texto alemán enumera igualmente la contraprestación pagada o abonada en cada trimestre, por unidad, junto con el número de actividades relevantes por unidad (PStTG § 14(4)). Un inmueble alquilado todo el año genera, por tanto, cuatro cifras trimestrales y no un total anual.

El trimestre es el del pago, que no tiene por qué coincidir con el de la estancia. Ambos textos asignan un importe al trimestre en que fue pagado o abonado (artículo 54 ter.4.b.5 del texto español, PStTG § 15(3) del alemán). Una estancia pagada por adelantado en un trimestre y disfrutada en el siguiente figura en el trimestre anterior de la declaración. Es una lectura de las dos disposiciones, no una frase literal. La moneda sigue al pago, de modo que un importe pagado en una moneda fiduciaria se declara en esa moneda (PStTG § 15(2), artículo 54 ter.4.b.5 del texto español).

Los dos textos redactan de forma distinta las reglas sobre comisiones, y la redacción es un punto de lectura. El texto alemán define la contraprestación como el pago menos las comisiones, tarifas o impuestos que el operador retiene o cobra (PStTG § 5(2)). El texto español declara la contraprestación y, por separado, todas las comisiones, retenciones, tarifas y importes similares retenidos o cobrados por el operador en cada trimestre (artículo 54 ter.4.b.6). El texto alemán pide además, como partida separada, las comisiones, tarifas o impuestos retenidos o cobrados en cada trimestre (PStTG § 14(2) n.º 9). Esta nota no afirma que las cifras declaradas difieran en la práctica, solo que la redacción sí difiere. Un mandante que compare una declaración con un extracto bancario debería preguntar qué definición se aplica.

Las noches figuran como un recuento de días alquilados, con un tipo de inmueble. El texto español exige el número de días en que cada inmueble anunciado fue alquilado o cedido durante el periodo de referencia y el tipo de inmueble, si se conoce (artículo 54 ter.4.c). El texto alemán incluye un recuento de los días en que la unidad se cedió para su uso durante el periodo declarado (PStTG § 14(4) n.º 5). Un recuento de días es un objeto distinto de la ocupación y de los ingresos por noche disponible. La declaración contiene solo el primero, y la evidencia sobre los registros propios de un gestor es otra cuestión, tratada en Choosing a Property Manager: What to Ask First.

¿Cuándo se presenta la declaración DAC7 y qué intercambian los Estados miembros?#

La presentación se sitúa en enero del año siguiente a aquel en que el vendedor es identificado como declarable. El texto alemán fija el 31 de enero del año siguiente al año natural en que se identificó al vendedor (PStTG § 13(1)). El texto español fija el mes de enero del año siguiente a la identificación (artículo 54 ter.6). En Alemania la declaración es electrónica y sigue un conjunto de datos oficial (§ 15(1)). El operador se registra una sola vez ante una autoridad competente de un Estado miembro (§ 12(1)) y declara al Bundeszentralamt für Steuern solo si está registrado allí (§ 13(4)).

El plazo de diligencia debida es anterior a la fecha de presentación. El real decreto español exige que el operador complete los procedimientos antes del 31 de diciembre del periodo de referencia (artículo 7.1). Los vendedores ya registrados el 1 de enero de 2023, o los de una entidad que después pasó a ser operador declarante, disponen hasta el 31 de diciembre del segundo periodo de referencia (artículo 7.2). Un operador puede apoyarse en comprobaciones anteriores si los datos se recogieron y verificaron en los 36 meses previos y nada indica que sean erróneos (artículo 7.3).

Después, la administración tributaria intercambia los datos con otros Estados miembros. El real decreto español establece que los datos obtenidos se intercambiarán con los demás Estados miembros o jurisdicciones socias, y se enviarán a aquel en que resida el vendedor. En los alquileres, la información se envía además al Estado miembro donde está situado el inmueble (preámbulo III). La OCDE describe la misma lógica en sus normas modelo y en el acuerdo multilateral relacionado: la jurisdicción del operador comparte con la del vendedor y, en los alquileres, con la del inmueble (OECD, Model Reporting Rules for Digital Platforms: International Exchange Framework, 2021, Background paragraph 2).

Según el texto alemán, también se informa al vendedor. La PStTG obliga a los operadores a comunicar a los vendedores, antes de la primera declaración, que se recogen datos sobre ellos y se transmiten para procedimientos tributarios, y a entregarles los datos declarados antes del 31 de enero del año siguiente (§ 22). El calendario propio de la Directiva para el intercambio entre autoridades figura en su artículo 8 bis ter, que no se reabrió para esta versión, por lo que aquí no se indica ninguna fecha para la fase entre autoridades.

¿Qué vendedores y operadores quedan excluidos de la declaración DAC7?#

Las administraciones públicas y las sociedades cotizadas son vendedores excluidos. El texto alemán excluye a una entidad pública y a una entidad cuyas acciones se negocian habitualmente en un mercado de valores reconocido o que está vinculada a una de ellas (PStTG § 4(5) núms. 1 y 2). El real decreto español permite al operador basarse en información pública o en la confirmación del vendedor para determinar que este reúne las condiciones de esta categoría, y en sus propios registros para las demás categorías excluidas (artículo 4). Es el operador, y no el vendedor, quien hace esa determinación.

Una entidad que alquila un inmueble más de 2.000 veces queda excluida, con una condición de prueba. El texto alemán excluye a la entidad que haya realizado actividades relevantes respecto de una unidad inmobiliaria anunciada en más de 2.000 casos a través de la misma plataforma en el período (§ 4(5) núm. 3). Sin embargo, el operador debe comprobar que la unidad pertenece al mismo propietario y, si no puede acreditarse, el vendedor no se considera excluido (§ 19(2)). El real decreto español establece la misma condición y exige documentos que acrediten que el inmueble pertenece al mismo propietario (artículo 5.4.c).

La regla del vendedor pequeño está ligada a la venta de bienes, no a los inmuebles. La exclusión alemana por menos de 30 actividades y menos de 2.000 EUR de contraprestación remite a la actividad del § 5(1) frase 1 núm. 3 (§ 4(5) núm. 4). Ese apartado es la venta de bienes, y la actividad inmobiliaria es el núm. 1. Según el texto alemán, un arrendador con pocas reservas no queda por tanto amparado por un umbral de vendedor pequeño. Los pasajes españoles leídos para esta nota tampoco muestran un umbral comparable para los alquileres.

También los operadores pueden quedar excluidos, y deben decirlo. El reglamento español exime de la obligación de declarar a los operadores de plataforma no pertenecientes a la Unión que sean cualificados y cuyas actividades relevantes sean todas actividades relevantes cualificadas (artículo 54 ter.2). Un operador excluido, es decir, uno sin vendedores sujetos a comunicación en su modelo de negocio, presenta una declaración negativa anual en la que indica su condición. El mandante debe tener presente que la ausencia de declaración no siempre equivale a la ausencia de actividad en plataforma, y que esa condición es algo que el operador debe acreditar conforme al derecho nacional.

¿Cómo incorporan Alemania y España la DAC7 a su derecho nacional?#

Alemania utiliza una ley autónoma, la Plattformen-Steuertransparenzgesetz. El artículo 1 señala que regula la obligación de comunicación de los operadores de plataforma y el intercambio automático de información sobre la base de la directiva europea de asistencia mutua. La autoridad competente es el Ministerio Federal de Hacienda, salvo que sea competente el Bundeszentralamt für Steuern conforme a la Ley de la Administración Financiera o que la ley disponga otra cosa (§ 8), y el Bundeszentralamt für Steuern es la autoridad administrativa para las multas (§ 25(3)). Las obligaciones de las partes 2 y 3 de la ley se aplican por primera vez al período de declaración equivalente al año natural 2023 (§ 29).

El texto alemán establece una escala de multas de tres niveles. Los incumplimientos de registro conllevan hasta 50.000 EUR, la comunicación defectuosa o tardía hasta 30.000 EUR, y los demás casos, entre ellos la conservación de registros según el § 24, hasta 5.000 EUR (§ 25(2)). Las multas se aplican a la conducta dolosa o gravemente negligente (§ 25(1)). Los registros deben conservarse durante al menos diez años, y no hacerlo constituye en sí una infracción tipificada. Los importes son límites máximos fijados en la ley, no una medida de lo que se impone en la práctica.

España utiliza un real decreto que modifica el reglamento de gestión tributaria. El Real Decreto 117/2024, de 30 de enero de 2024, se publicó en el BOE el 31 de enero de 2024. Consta de ocho artículos, once disposiciones finales y un anexo, y modifica el Real Decreto 1065/2007 (el reglamento general de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria). La base legal citada incluye la disposición adicional vigesimoquinta de la Ley 58/2003, General Tributaria. Según su preámbulo, el real decreto incorpora además al derecho español los cambios que la Directiva (UE) 2023/2226 (DAC8) introdujo en la DAC7.

España creó registros y sustituyó una declaración anterior sobre alquileres. El real decreto crea un registro de operadores extranjeros no cualificados y un registro de otros operadores obligados a declarar, con cambios que deben notificarse en el plazo de un mes (nuevos artículos 9 bis a 11 ter del reglamento). Según el preámbulo, la nueva obligación sustituye, para los alquileres, a la declaración anual sobre la cesión de uso de viviendas con fines turísticos, conocida como modelo 179. El régimen sancionador no figuraba en las páginas leídas y no se describe aquí.

¿Cuál es la situación del Decreto Legislativo 32/2023 de Italia?#

Italia transpuso la DAC7 mediante el Decreto Legislativo de 1 de marzo de 2023, n.º 32. El decreto se publicó en la Gazzetta Ufficiale n.º 72 de 25 de marzo de 2023 y entró en vigor el 26 de marzo de 2023, según el registro de Normattiva. El artículo 1 establece que, en los Capítulos I a IV, el decreto regula el intercambio automático obligatorio de la información recabada por los operadores de plataforma entre la Agenzia delle Entrate y las autoridades competentes de los Estados miembros y de las jurisdicciones no pertenecientes a la UE con las que exista un acuerdo cualificado en vigor. En el texto vigente desde el 26 de marzo de 2023, el artículo 1(2) remite a un decreto del Ministro de Economía y Finanzas las normas de diligencia debida y otras obligaciones de los operadores en virtud de acuerdos cualificados, así como los procedimientos y plazos para que la Agenzia delle Entrate envíe los datos a esas jurisdicciones.

Normattiva muestra el artículo 1 como derogado por el Decreto Legislativo de 5 de agosto de 2026, n.º 141. La página de Normattiva del decreto de 2023, actualizada por última vez el 6 de agosto de 2026, marca el artículo 1 como derogado por ese decreto y muestra el texto vigente desde el 1 de enero de 2027. La prensa describe el decreto 141/2026 como un texto consolidado sobre cumplimiento y comprobación tributaria, publicado en la Gazzetta Ufficiale n.º 181 de 6 de agosto de 2026, con aplicación desde el 1 de enero de 2027 (orientativo, según la prensa; el artículo completo estaba tras un muro de pago). A 25 de octubre de 2026, el mandante debe tratar la consolidación como un hecho que conviene confirmar.

Los artículos de declaración del texto italiano no se volvieron a abrir para esta nota. La estructura del decreto sitúa las obligaciones de comunicación e intercambio en el Capítulo III, artículos 10 y 11, pero no se pudo abrir en esta sesión, ni en Normattiva ni en la Gazzetta Ufficiale, el texto de esos artículos, de las definiciones de los artículos 2 a 9 ni de las sanciones. Por tanto, no se describen el plazo italiano, los campos de datos ni las exclusiones. En la tabla figuran como no calificados, porque exponerlos a partir de resúmenes secundarios rompería el método.

Lo que sí respalda el registro italiano es limitado, pero útil. Italia cuenta con un decreto de transposición, una autoridad designada en el artículo 1 para el intercambio, una remisión a un decreto ministerial para los procedimientos y una consolidación que puede trasladar las disposiciones a un nuevo texto desde 2027. No se establece aquí si la consolidación cambia el fondo o solo la numeración. Un mandante con un inmueble anunciado en Italia debería pedir a un profesional tributario italiano que lea los artículos vigentes frente al texto en vigor en la fecha de cualquier decisión.

¿Qué no muestra un informe DAC7 sobre un alquiler?#

El informe recoge un flujo visto desde un único canal, y nada más. Los campos que enumeran los textos alemán y español son la identidad, la dirección, los días, la contraprestación trimestral y las comisiones retenidas. No contienen costes, ni la ocupación de estancias no anunciadas, ni las reservas realizadas fuera de la plataforma. Un inmueble comercializado por varios canales genera varios registros parciales, cada uno en poder de un operador distinto. Por tanto, el inversor no debería leer el informe de una plataforma como los ingresos del inmueble.

Un anuncio no es una unidad, y las definiciones lo dicen. El texto alemán construye el objeto de la declaración sobre una unidad anunciada, es decir, un inmueble en una misma dirección con un único propietario ofrecido por un solo vendedor (§ 6(7)). Varios anuncios de la misma unidad constituyen un solo objeto declarable, y un anuncio puede, en principio, abarcar varias unidades en una dirección. La distinción recuerda a la que se traza en Listing Counts: Why They Are Not the Market, donde el recuento de anuncios se lee como una señal y no como oferta.

El informe no determina qué significa un importe a efectos fiscales. Los textos exigen la comunicación de datos. No establecen un gravamen, una base ni un tipo para el arrendador, y aquí no se lee ninguno. El tratamiento de un pago corresponde a la legislación nacional del impuesto sobre la renta, y el uso que un Estado miembro haga de los datos es asunto de su administración. Para el inversor, esto separa dos cuestiones que es fácil confundir, lo que envía la plataforma y lo que debe el inversor, y solo la primera queda respondida más arriba.

Los totales de llegadas o de reservas siguen necesitando una lectura de la demanda. Una cifra de contraprestación trimestral dice qué se pagó, no por qué se pagó ni quién lo pagó. Usada por sí sola, es un número de precio por cantidad sin descomposición del volumen. La cautela es la misma que en Arrivals vs Demand: Reading Tourism Data, donde el recuento de llegadas se lee como un indicio de la demanda y no como una medida de ingresos. Los informes de este tipo se leen mejor como un suelo del flujo registrado en plataformas que como una medida del mercado.

¿Dónde es escasa la evidencia? Se declara con honestidad#

La Directiva en sí no se volvió a abrir en EUR-Lex para esta versión. Las páginas de EUR-Lex de la Directiva (UE) 2021/514 no devolvieron contenido legible en esta sesión. Todo lo que se dice aquí sobre la Directiva se lee a través del real decreto español, que cita el anexo V y el artículo 8 bis quater de la Directiva 2011/16/UE, y a través de la ley alemana, que la aplica. Por tanto, no se describen el artículo 8 ac, el artículo 25 bis ni las fechas propias de la Directiva. Toda afirmación sobre la Directiva debe contrastarse con el Diario Oficial.

Italia es el eslabón más débil. Solo se leyeron el artículo 1 del Decreto Legislativo 32/2023 y la nota de derogación de Normattiva. No se describen los artículos sobre la declaración, el plazo italiano ni las sanciones italianas, y no se ha establecido el efecto del decreto 141/2026 sobre ellos. La crónica de prensa de ese decreto se califica como orientativa, según la prensa. Por este motivo la tabla marca las celdas italianas como sin graduar, y ninguna debe completarse de memoria ni con la página de una agencia.

Los extractos alemán y español son parciales y pueden haber cambiado. Las secciones alemanas se leyeron en el sitio de texto oficial el 25 de octubre de 2026, y parte del detalle a nivel de sección se extrajo de las páginas de ese sitio y no de una edición impresa. El real decreto español se leyó en la edición del BOE de 31 de enero de 2024, y no se comprobaron las modificaciones posteriores. No se leyeron el régimen sancionador español, la Orden HAC/72/2024 sobre los modelos ni ningún plazo vinculado a los modelos. Las leyes cambian, y conviene volver a abrir cada texto el día en que se use.

Los grados miden el texto, no la práctica. Los parámetros legales como el 31 de enero, las 2.000 actividades, los 36 meses y los techos de las multas se califican como medidos porque constan en el texto oficial, no porque se haya contado nada. Ninguna fuente leída aquí indica el número de informes presentados, la proporción de anuncios cubiertos ni la tasa de multas impuestas. El inversor debería leer cada cifra como una norma y no como un resultado, y recabar asesoramiento personal de un profesional del país correspondiente.

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