Off-plan o sviluppo diretto: due regimi di tutela

Note di revisione#

Questo articolo è stato corretto il 27 settembre 2026. Un controllo delle cifre e delle attribuzioni rispetto alle fonti citate ha rilevato errori, che sono stati corretti nel testo. L'elenco completo, con ciò che l'articolo diceva e ciò che dice ora, si trova nella sezione delle correzioni in fondo.

Questo articolo è stato corretto il 29 settembre 2026. Una versione precedente descriveva accordi di co-investimento e posizioni non riportati nelle pagine pubbliche di Victaura, e collocava Victaura fuori dall'ambito off-plan. Victaura detiene una posizione di capitale off-plan a Ras Al Khaimah; il testo e il disclaimer finale ora seguono le pagine pubbliche dei suoi progetti.

Questo articolo è stato corretto l'11 ottobre 2026. Una versione precedente indicava gli intervalli di durata dei fondi come ipotesi di Victaura Research senza alcuna fonte terza. Ora seguono una rassegna pubblicata sui termini dei fondi; l'intervallo relativo al co-investimento, che tale rassegna non riporta, è stato rimosso.

La questione dell'off-plan viene quasi sempre posta in termini commerciali. Quanto sconto rispetto al pronto. Quale piano di pagamento. Quale sviluppatore. Se il brand è confermato. Sono le domande a cui un canale di vendita è costruito per rispondere, e sono le domande che un investitore serio dovrebbe considerare secondarie. La prima domanda è strutturale: quale regime di protezione governa il contratto, quali modalità di fallimento copre, e quale rischio residuo grava sull'acquirente che nessuno sconto può compensare.

L'off-plan, lo sviluppo diretto per un utilizzatore finale e il co-investimento da limited partner in una SPV di sviluppo sono tre prodotti distinti. Poggiano su tre substrati giuridici distinti, distribuiscono il rischio su tre geometrie distinte di portatori di interesse e escono attraverso tre meccanismi distinti. Trattarli come intercambiabili sulla base di un prezzo di vetrina al metro quadro è, nella lettura di Victaura Research, un errore di valutazione (underwriting) diffuso.

Questo documento è classificato come materiale di marketing ai sensi dell'articolo 24(3) della MiFID II. Non costituisce consulenza in materia di investimenti.

Che cosa significa davvero «off-plan»#

L'off-plan è l'acquisto di un'unità residenziale da un costruttore prima o durante la costruzione. L'acquirente firma un contratto preliminare di vendita, versa una caparra e paga ulteriori rate a scadenze di avanzamento dei lavori definite, fino al completamento dell'unità e alla registrazione dell'atto definitivo di trasferimento. La grammatica giuridica dipende dalla giurisdizione; la sostanza economica è la stessa: l'acquirente fornisce finanziamento allo sviluppo all'operatore in cambio del diritto contrattuale a una specifica unità finita a prezzo fisso.

Il calendario standard di Dubai è il caso di riferimento perché in quel mercato l'off-plan è dominante. Sulla base di un'ipotesi di Victaura Research tratta dai piani di pagamento dei costruttori, un piano tipico prevede un acconto del 10-20 per cento alla firma, il 50-60 per cento in corrispondenza delle fasi di costruzione (fondazioni, struttura, facciata, impianti MEP, finiture) e il 20-40 per cento alla consegna oppure come piano post-consegna su 24-60 mesi. I dati del Dubai Land Department, come compilati da Bayut, indicano che nel 2025 l'off-plan ha rappresentato il 62,6 per cento delle transazioni residenziali di Dubai.

Le grammatiche italiana e indonesiana sono sostanzialmente diverse. In Italia l'acquirente firma un contratto preliminare davanti a un notaio, il costruttore rilascia una garanzia fideiussoria a copertura delle somme versate prima del trasferimento, e l'atto pubblico definitivo è trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. In Indonesia l'acquirente firma un Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) davanti a un notaio, paga rate per stati di avanzamento e solo al completamento perfeziona l'Akta Jual Beli (AJB), l'atto definitivo redatto da un pubblico ufficiale per gli atti fondiari (PPAT), registrato presso il Badan Pertanahan Nasional (BPN). Lo stesso prodotto, tre regimi giuridici, tre profili di rischio.

Lo sconto off-plan e dove va a finire davvero#

L'argomento principale a favore dell'off-plan è lo sconto rispetto al pronto. Tra Dubai, Bali e i mercati prime del Mediterraneo, Victaura Research ipotizza che le unità off-plan al lancio siano tipicamente prezzate dal 10 al 25 per cento sotto l'offerta pronta comparabile nella stessa micro-localizzazione, con un divario che si amplia nelle prime fasi di lancio e si comprime verso la consegna. Nessuna serie ufficiale misura questo divario; l'ipotesi è coerente con il calcolo del costo del capitale che qualsiasi sviluppatore finanziato tramite escrow effettua nel prezzare le prime tranche.

La questione non è se lo sconto esista. La questione è che cosa paghi davvero lo sconto, e a chi vada il differenziale all'uscita. Nella lettura istituzionale, lo sconto off-plan ha tre componenti. La prima è un aggiustamento per il valore temporale del denaro, a fronte del conferimento graduale di capitale di sviluppo da parte dell'acquirente in anticipo sulla consegna. La seconda è un premio per il rischio relativo alle modalità di fallimento catalogate più avanti: ritardo, modifica del progetto, ritiro del brand, insolvenza dello sviluppatore. La terza è un premio per l'accesso anticipato, che l'operatore cattura accelerando la velocità di vendita. Lo sconto è la somma di questi tre elementi, non un regalo.

La cattura del differenziale dipende dal progetto. In un progetto ben gestito, con domanda credibile e un calendario di rilascio disciplinato, l'ultima tranche si avvicina ai prezzi del mercato pronto man mano che le unità si vendono. In un progetto debole, l'operatore scontra le tranche successive per smaltire l'invenduto, e l'acquirente della prima ora sconta il rischio di assorbimento di ogni unità rilasciata dopo la sua. Lo sconto off-plan, in parole semplici, è una conversione contrattuale del rischio dell'operatore in rischio dell'acquirente in cambio di una concessione sul prezzo.

Tutele a confronto per giurisdizione: Dubai, Italia, Indonesia#

Tre giurisdizioni, tre regimi. La tutela di cui l'acquirente dispone effettivamente al momento della firma del contratto preliminare è, in ciascun caso, l'insieme di norme di legge e di previsioni contrattuali che il regime locale mette a disposizione. L'acquirente istituzionale dovrebbe leggere la norma, non la brochure.

Dubai: Legge sull'escrow n. 8 del 2007. Ai sensi della Legge n. 8 del 2007, ogni sviluppatore che vende sulla carta (off-plan) deve aprire un conto escrow dedicato presso un agente escrow approvato dal Dubai Land Department. Il conto è aperto a nome del progetto, non dello sviluppatore (articolo 7), e i pagamenti ivi depositati non possono essere pignorati dai creditori dello sviluppatore (articolo 9). L'articolo 14 impone all'agente escrow di trattenere il 5% del valore complessivo del conto dopo il rilascio del certificato di completamento, rilasciandolo un anno dopo la registrazione delle unità a nome degli acquirenti. Se un progetto non viene completato, l'articolo 15 impone all'agente escrow di attivarsi affinché il progetto sia completato o i depositanti siano rimborsati. Le vendite off-plan sono registrate presso il DLD tramite il sistema Oqood. La legge non prevede alcun rimborso automatico per il ritardo: i rimedi per il ritardo si trovano nel contratto di compravendita. Nella lettura di Victaura Research, il regime di Dubai è il più articolato dei tre qui messi a confronto.

Italia: D.Lgs. 122/2005 e la riforma notarile del 2019. Il Decreto Legislativo 122 del 2005 impone al costruttore di consegnare una garanzia fideiussoria, una fideiussione bancaria o assicurativa a copertura di tutte le somme versate prima del trasferimento definitivo della proprietà. La mancata consegna comporta la nullità relativa: il contratto è impugnabile a scelta dell'acquirente, con restituzione. A seguito della riforma del 2019 (applicabile ai permessi di costruire richiesti dal 16 marzo 2019), il contratto preliminare e ogni altro contratto finalizzato al trasferimento dell'immobile devono essere stipulati per atto pubblico o scrittura privata autenticata (articolo 6(1)), il che porta un notaio già nella fase preliminare. La tutela è procedurale e strutturale, non commerciale.

Indonesia: PPJB, AJB e registrazione presso il BPN. Le operazioni off-plan indonesiane si eseguono attraverso un processo notarile in due fasi. Il Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) è l'impegno preliminare, sottoscritto davanti a un notaio. Il PPJB non trasferisce la proprietà. Il trasferimento definitivo avviene al completamento, tramite Akta Jual Beli (AJB) davanti a un Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), con registrazione presso il Badan Pertanahan Nasional (BPN). Gli acquirenti stranieri operano tramite Hak Pakai (30+20+30 anni ai sensi del Regolamento Governativo 18/2021) oppure Hak Guna Bangunan detenuto da una PT PMA. La piena proprietà Hak Milik è riservata ai cittadini dall'articolo 21(1) della Legge Agraria di Base (UUPA) del 1960, e l'articolo 26(2) dichiara nullo ogni trasferimento di Hak Milik a uno straniero. Il regime indonesiano si affida più alla disciplina notarile e alla solidità creditizia dello sviluppatore che a un escrow previsto per legge.

Le quattro modalità di fallimento dell'off-plan#

L'off-plan può fallire in quattro modi distinti, ciascuno con una diversa mitigazione. La domanda della valutazione non è se il fallimento sia possibile, ma quali mitigazioni l'insieme di norme e previsioni contrattuali offra effettivamente in ciascuno scenario.

Prima modalità: il ritardo. La rassegna di Knight Frank sul quarto trimestre 2025 per Dubai registra che la quota di abitazioni completate nei tempi è migliorata al 64% nel 2025, anno in cui sono state consegnate 39.700 unità, dal 50% del 2024 (30.500 unità). La Legge di Dubai 8/2007 non prevede alcun rimborso automatico per il ritardo; i rimedi dipendono dal contratto di compravendita. In Italia, il solo ritardo non consente di escutere la garanzia fideiussoria: l'articolo 3 del D.Lgs. 122/2005 lega l'escussione alla situazione di crisi del costruttore (pignoramento dell'immobile, fallimento o procedure concorsuali equivalenti) e, dopo la riforma del 2019, alla mancata consegna da parte del costruttore, al momento del trasferimento, della polizza assicurativa decennale. Il regime indonesiano dipende dalla clausola penale contenuta nel PPJB e dalla solvibilità dello sviluppatore.

Seconda modalità: la variazione del progetto. L'unità consegnata può non corrispondere a quella venduta. Modifiche alle finiture, alla distribuzione interna, declassamento dei servizi e aumenti di densità oltre il piano generale sono esiti ordinari dell'off-plan. La mitigazione è contrattuale: un allegato di specifiche con soglie di scostamento rilevante e relativi rimedi. La tutela è forte quanto il contratto redatto alla firma.

Terza modalità: il ritiro del marchio. I progetti di branded residence presentano una modalità di fallimento specifica, in cui l'operatore del marchio risolve l'accordo di branding durante la costruzione, per colpa (inadempimento dello sviluppatore, default finanziario) o per convenienza (uscita strategica dall'area geografica). L'unità viene allora consegnata come prodotto generico, e il premio di marchio pagato alla firma perde il marchio che lo giustificava. La mitigazione è contrattuale: una clausola di performance del marchio con un rimedio per l'acquirente nel contratto preliminare. Pochi acquirenti la richiedono.

Quarta modalità: l'insolvenza dello sviluppatore. Ai sensi della Legge di Dubai 8/2007, i pagamenti nel conto escrow non possono essere pignorati dai creditori dello sviluppatore (articolo 9) e, se il progetto non viene completato, l'agente escrow deve attivarsi affinché sia completato o i depositanti siano rimborsati (articolo 15). In Indonesia, l'acquirente titolare del solo PPJB vanta un diritto di natura contrattuale nei confronti dello sviluppatore, perché il PPJB non trasferisce la proprietà. Secondo la legge italiana, una volta che il costruttore entra in una situazione di crisi definita dall'articolo 3 del D.Lgs. 122/2005 (pignoramento dell'immobile, fallimento o procedure concorsuali equivalenti), la garanzia fideiussoria è escutibile nei confronti della banca o della compagnia di assicurazione che l'ha emessa, ed è esattamente per questo che la norma del 2005 esiste.

La geografia della modalità di fallimento conta più dello sconto in evidenza. Un acquirente che valuta la variazione del progetto in una giurisdizione con scarsa tutela delle specifiche si assume un rischio da capitale di rischio a fronte di un rendimento da debito. Un acquirente che valuta l'insolvenza dello sviluppatore in una giurisdizione priva di un quadro escrow è privo di garanzie. Lo sconto non copre questi rischi. Li copre il regime di tutela.

Sviluppo diretto: l'alternativa su misura#

Lo sviluppo diretto è il prodotto alternativo per chi vuole un asset finito e su misura in un sito specifico. L'acquirente (o un veicolo da lui controllato) acquisisce il terreno, commissiona il progetto, affida la costruzione, gestisce le autorizzazioni e consegna l'unità. Il risultato è un singolo asset, progettato secondo specifiche, su un sito scelto per i suoi meriti, senza esposizione al rischio di assorbimento delle unità adiacenti.

L'economia è diversa. Lo sconto rispetto al pronto non è una caratteristica del prodotto. L'acquirente paga il costo (terreno più progettazione più costruzione più autorizzazioni più imprevisti) e cattura il valore finito al completamento. Lo scarto fra costo e valore finito, in un sito ben scelto e con un'esecuzione ben condotta, è il rendimento value-add. Sul Lago di Como, a Nungwi e a Gili Air, la previsione di Victaura Research è che la scarsità di offerta sostituibile sostenga questo scarto (si veda Scarcity as Value Protection).

Il compromesso è fra durata e complessità. Sulla base di un'ipotesi di Victaura Research, lo sviluppo diretto richiede da 24 a 48 mesi dall'acquisto del terreno al certificato di agibilità nella maggior parte delle giurisdizioni prime, con l'orizzonte autorizzativo più lungo in quelle soggette a vincolo paesaggistico, come i laghi italiani. L'acquirente che vuole un prodotto finito in 18 mesi con uno sconto del 15% rispetto al pronto non è un candidato. Lo è invece chi vuole una precisa dichiarazione architettonica su una precisa linea di costa, con pieno controllo delle specifiche.

Anche il profilo di tutela è diverso. L'acquirente è l'investitore. Il contratto di costruzione, l'incarico all'architetto, le garanzie di buona esecuzione (performance bond) dell'appaltatore e una polizza decennale sui vizi costruttivi sono l'insieme delle tutele. In Italia la decennale postuma di cui all'articolo 4 del D.Lgs. 122/2005 è obbligatoria solo quando un costruttore vende un'unità ancora da costruire, quindi nello sviluppo diretto la polizza va imposta per contratto. La grammatica della tutela è professionale, non regolamentare.

La via LP: co-investimento diretto istituzionale#

Esiste un terzo prodotto, che il canale off-plan retail raramente propone. L'investitore alloca capitale in una SPV dedicata a singolo asset, che detiene un progetto di sviluppo, accanto a uno sponsor che conferisce il proprio capitale e gestisce il progetto per conto dei limited partner. L'interesse economico dell'investitore è nel capitale della SPV, non in una specifica unità ultimata. L'uscita avviene con la vendita dell'asset sottostante, con la cessione delle quote della SPV o con una distribuzione da rifinanziamento.

La struttura economica segue la prassi di mercato così come la misura un soggetto terzo. In una rassegna dei termini dei fondi pubblicata il 27 agosto 2024, Cambridge Associates ha rilevato un rendimento privilegiato (preferred return) dell'8 per cento a ogni quartile dei fondi immobiliari del proprio campione 2022 e una commissione di gestione mediana del 2,0 per cento degli impegni; tra le diverse classi di attività, quasi tre quarti dei fondi riconoscevano un carried interest del 20 per cento, cioè una ripartizione 80/20 oltre la soglia (hurdle). La rassegna riguarda i fondi immobiliari in generale, non il solo value-add, e non indica alcun intervallo per il co-investimento dello sponsor, quindi questa nota non ne cita nessuno.

Perché è diverso dall'off-plan. L'investitore LP non possiede un'unità. Possiede una quota del capitale di una SPV di progetto, separata dagli altri progetti sotto l'ombrello dello sponsor. Il regime di tutela è contrattuale, retto dal patto parasociale, dai contratti di costruzione, dal quadro di revisione contabile e dal codice edilizio locale. Il capitale dello sponsor sta nella stessa SPV alle stesse condizioni, e questo rende l'allineamento strutturale anziché dichiarato (si veda How a Dedicated SPV Protects Investors).

Anche il profilo di uscita è diverso. L'investitore LP esce quando l'asset viene venduto o rifinanziato a livello di SPV, in tempi calibrati sul progetto (da 36 a 72 mesi per un ciclo value-add, secondo un'ipotesi di Victaura Research). L'acquirente off-plan esce quando vende la propria unità sul mercato secondario, in tempi determinati dalla liquidità personale e dal profilo di assorbimento del progetto. I due prodotti hanno una diversa grammatica della liquidità.

Le cifre di questa sezione descrivono la prassi di mercato, non i termini di un progetto Victaura. La durata del ciclo è un'ipotesi di Victaura Research. Le posizioni proprie di Victaura sono esposte nell'informativa in chiusura di questa nota.

Prezzo e uscita: cosa offre ciascun prodotto#

I tre prodotti hanno meccaniche di prezzo e di uscita diverse. L'off-plan si prezza con uno sconto rispetto al pronto al lancio e si chiude sul mercato secondario per quello specifico tipo di unità. Lo sviluppo diretto si prezza al costo (terreno più costruzione) e si chiude sul mercato aperto per l'asset ultimato, unico nel suo genere; lo scarto tra costo e valore finito cattura il rendimento value-add. Il co-investimento LP si prezza sul valore netto patrimoniale (NAV) della SPV alla sottoscrizione e si chiude con la realizzo dell'asset, con i meccanismi di carry degli LP che regolano la ripartizione dei proventi.

La tutela dell'acquirente si acquisisce in modo diverso. Nell'off-plan, l'acquirente acquisisce un diritto contrattuale su una specifica unità. Nello sviluppo diretto, acquisisce il titolo di proprietà di uno specifico asset ultimato. Nel co-investimento LP, l'LP acquisisce un interesse economico definito in un'entità giuridica separata. Gli strumenti non sono intercambiabili, e la tutela di ciascuno è documentata alla firma, non negoziata all'uscita.

Cosa copre davvero la tutela#

Ogni regime di tutela copre una specifica modalità di fallimento e ne lascia scoperte altre. Il quadro escrow di Dubai copre il prezzo: non copre il ritardo, le specifiche o il ritiro del brand. Copre il denaro dell'acquirente contro l'appropriazione indebita da parte dello sviluppatore. È questo il disegno.

*La garanzia fideiussoria italiana copre il prezzo. Non copre il ritardo, che non è tra gli eventi di crisi dell'articolo 3, né le specifiche finali (la distinta decennale postuma* copre il crollo e i gravi difetti di costruzione, non le specifiche). Copre il denaro dell'acquirente contro l'insolvenza del costruttore. La riforma notarile del 2019 vi aggiunge certezza procedurale.

Il quadro indonesiano PPJB-AJB copre il processo. La disciplina notarile riduce il rischio di frode e di doppia vendita. Non copre direttamente l'insolvenza dello sviluppatore sul piano dei pagamenti intermedi, ed è per questo che in Indonesia la scelta dello sviluppatore e la strutturazione dell'acconto in escrow notarile contano più che a Dubai o in Italia.

Nessun regime, in nessun luogo, copre per intero il ritiro del brand nelle branded residences. Si tratta di una questione contrattuale, non di legge. L'acquirente che paga un premio per il brand senza una clausola di performance del brand nel preliminare si assume il rischio di ritiro del brand senza compenso. Secondo Victaura Research, è questa la lacuna di tutela da prezzare nel modo più esplicito.

Cosa significa per l'acquirente: scegliere in base alla tutela, non al prezzo#

La domanda di fondo non è quale prodotto offra lo sconto più vistoso. È quale prodotto corrisponda alla valutazione (underwriting) che l'acquirente sta effettivamente conducendo.

Per chi cerca un immobile finito, brandizzato e pronto in un mercato emergente regolamentato, con un sistema di escrow funzionante, l'off-plan a Dubai è un prodotto credibile. La tutela è articolata nella legge; lo sconto è un'ipotesi di Victaura Research e non una cifra misurata. Chi acquista un'unità off-plan in un sotto-mercato di Dubai con un'ampia pipeline di progetti brandizzati si assume un rischio di assorbimento che il dato di Dubai prime, preso come titolo, non coglie (si veda Scarcity as Value Protection).

Per chi cerca un immobile finito su un sito specifico e scarso, con pieno controllo delle specifiche e un orizzonte di detenzione misurato in decenni, lo sviluppo diretto è il prodotto adatto. L'insieme delle tutele è professionale, non previsto dalla legge. Il risultato è un immobile finito, unico e su misura, senza alcuna esposizione al rischio di assorbimento dell'offerta vicina.

Per un investitore istituzionale o un family office che vuole esposizione al real estate in fase di sviluppo senza l'onere operativo di agire in prima persona, il co-investimento come LP in una SPV segregata è il prodotto istituzionale. Lo sponsor co-investe alle stesse condizioni, la SPV è sottoposta a revisione contabile e l'uscita avviene per realizzo. L'investitore legge il patto parasociale e i contratti di costruzione.

Victaura non è una parte neutrale in questo confronto. Sviluppa progetti sul Lago di Como, a Nungwi, a Gili Air e a Uluwatu, e detiene una posizione di capitale off-plan ad Al Marjan Island, Ras Al Khaimah, in unità realizzate da uno sviluppatore locale affermato. In quel caso Victaura è un acquirente off-plan, in una giurisdizione esterna alle tre messe a confronto in questa nota.

La prima domanda riguarda il prodotto. Il prezzo è la seconda. Lo sconto è la terza. Uno sconto rispetto a un mercato di immobili pronti, senza indicare quali rischi di insuccesso sono coperti dalla legge e quali no, è una valutazione incompleta. Il prodotto va definito prima di poter leggere lo sconto.

Informativa#

Fonti. Le affermazioni di fatto contenute in questa nota provengono da documenti primari pubblici o da rapporti di mercato pubblicati; le cifre prive di una serie ufficiale sono segnalate nel testo come ipotesi di Victaura Research. La sezione dei riferimenti indica le fonti operative.

Classificazione. Questa nota non costituisce una raccomandazione personalizzata, né un'offerta di vendita o una sollecitazione all'acquisto di alcuno strumento finanziario o quota di alcun veicolo. Qualsiasi decisione di investimento va presa sulla base della documentazione formale di sottoscrizione, di una consulenza professionale indipendente e di una valutazione documentata dell'adeguatezza rispetto alla situazione specifica dell'investitore. Gli esempi di casi di insuccesso in questa nota sono descritti in forma anonimizzata e non si riferiscono a progetti identificabili.

Dichiarazione di interessi (skin in the game). Victaura, tramite la capogruppo Greystone B.V. (Paesi Bassi), sviluppa progetti sul Lago di Como (Italia), a Nungwi, Zanzibar (Tanzania), a Gili Air e a Uluwatu, Bali (Indonesia), e detiene una posizione di capitale off-plan su Al Marjan Island, Ras Al Khaimah (Emirati Arabi Uniti). I lettori devono presumere che il commento possa essere influenzato da queste posizioni, o andare a loro beneficio. Questo documento è classificato come materiale di marketing ai sensi dell'articolo 24(3) della MiFID II. Non costituisce consulenza in materia di investimenti.

Correzioni, 27 settembre 2026#

Che cosa diceva l'articolo e che cosa dice ora. La versione pubblicata sosteneva che i dati del Dubai Land Department collocassero la quota off-plan delle transazioni residenziali a circa il 63 per cento nel 2024 e al 72 per cento nel 2025, la più alta tra i mercati prime; la pagina di Knight Frank citata non riporta alcuna quota di questo tipo, e i dati del Dubai Land Department compilati da Bayut indicano il 62,6 per cento per il 2025, che è ora la cifra utilizzata, senza il superlativo. Citava il tasso di completamento nei tempi del 46 per cento di Knight Frank per il periodo dal primo al terzo trimestre 2025; la rassegna di Knight Frank per il quarto trimestre 2025 riporta il 64 per cento per l'intero 2025 e il 50 per cento per il 2024, e queste cifre compaiono ora. Affermava che gli acquirenti di Dubai hanno diritto al rimborso integrale con interessi dopo un ritardo di dodici mesi; la Dubai Law 8/2007 non contiene alcun diritto del genere, e il testo dice ora che i rimedi per il ritardo sono di natura contrattuale. Affermava che i rilasci dall'escrow richiedono la certificazione del consulente e che la ritenuta del 5 per cento ai sensi dell'Articolo 14 è una garanzia per i vizi di un anno dopo il completamento; la legge prevede che il conto sia intestato al progetto, non pignorabile dai creditori dello sviluppatore, e che il 5 per cento sia trattenuto dopo il certificato di completamento fino a un anno dopo la registrazione delle unità agli acquirenti. Attribuiva la tutela del subentrante allo sviluppatore alla legge fallimentare degli Emirati del 2024, che la fonte citata non discute; il testo si basa ora sugli Articoli 9 e 15 della Law 8/2007. Affermava che la garanzia fideiussoria italiana può essere escussa in caso di mancata consegna e indipendentemente dalla solvibilità del costruttore; ai sensi dell'Articolo 3 del D.Lgs. 122/2005 viene escussa in caso di crisi del costruttore. Affermava che la riforma del 2019 richiede l'atto pubblico a pena di nullità assoluta; l'Articolo 6 richiede un atto pubblico o una scrittura privata autenticata. Descriveva la decennale postuma come obbligatoria nello sviluppo diretto; l'Articolo 4 la impone soltanto al costruttore che vende un'unità ancora da costruire. Affermava che l'Hak Milik è riservato ai cittadini indonesiani dall'Articolo 33(3) della Costituzione del 1945; la restrizione si trova negli Articoli 21(1) e 26(2) della Basic Agrarian Law del 1960. Lo sconto off-plan del 10-25 per cento, la struttura del piano di pagamento e la tempistica di sviluppo di 24-48 mesi sono ora indicati come ipotesi di Victaura Research, e sono state rimosse le affermazioni prive di fonte sugli sconti del 15-30 per cento in caso di ritiro del brand, su una pipeline brandizzata di 9.000 unità, sulla prassi indonesiana dei depositi e sui fallimenti di sviluppatori a Bali.

Una ulteriore revisione nello stesso giorno ha precisato alcune delle correzioni sopra riportate e ne ha apportate altre. L'articolo presentava un rendimento privilegiato (preferred return) del 6-9 per cento, una ripartizione del carry 80/20, un co-investimento dello sponsor dell'1-5 per cento e commissioni di gestione dell'1,25-2,0 per cento come standard di mercato allineati a INREV, con fonte le linee guida INREV; le linee guida INREV non pubblicano nessuna di queste cifre, che sono ora indicate come ipotesi di Victaura Research, così come il ciclo LP di 36-72 mesi e gli intervalli di ciclo nella tabella di confronto. Affermava che la garanzia fideiussoria italiana è escutibile solo in caso di crisi del costruttore; dopo la riforma del 2019 del D.Lgs. 122/2005 può essere escussa anche se il costruttore non consegna la polizza decennale, come riportato da Federnotizie, e il testo lo dice ora. Descriveva lo sconto off-plan a Dubai come reale e la via d'uscita come liquida; lo sconto è un'ipotesi di Victaura Research e nessuna fonte supporta l'affermazione sulla liquidità, quindi la frase è stata riscritta. Affermava che la scarsità protegge strutturalmente il margine di sviluppo sul Lago di Como, a Nungwi e a Gili Air; questo è ora presentato come previsione di Victaura Research. Il riferimento al Government Regulation 18/2021 rimandava al Government Regulation 9/2021 e ora rimanda alla pagina corretta.