Garanzia di completamento: cosa copre davvero

Note di revisione#

Questo articolo è stato corretto il 27 settembre 2026. Un controllo di cifre e attribuzioni rispetto alle fonti citate ha rilevato errori, che sono stati corretti nel testo. L'elenco completo, con ciò che l'articolo diceva e ciò che dice ora, si trova nella sezione delle correzioni in fondo.

Questo articolo è stato corretto il 29 settembre 2026. Una versione precedente descriveva accordi di co-investimento e posizioni oltre quanto indicato nelle pagine pubbliche dei progetti di Victaura. Tali descrizioni sono state rimosse o corrette. Il testo, e l'informativa in fondo, ora seguono quelle pagine.

«È garantito?» è la domanda sbagliata, ed è quasi sempre la prima che si pone. Chi firma un contratto off-plan vuole sentirsi dire che il denaro è al sicuro, che l'edificio sarà ultimato, che una garanzia sta dietro la promessa. La parola garanzia fa allora moltissimo lavoro nella trattativa commerciale e pochissimo nel contratto. Non esiste un singolo strumento chiamato garanzia di completamento che si comporti allo stesso modo nei vari mercati. Esistono tre strumenti distinti, su tre basi giuridiche distinte, ciascuno dei quali copre un diverso evento di inadempimento fino a un diverso importo recuperabile.

Questa nota scende di un livello rispetto al confronto fra prodotti. La scelta fra acquistare off-plan, sviluppare direttamente o co-investire come socio accomandante è una questione di prodotto, trattata come tale altrove in questa serie. Qui l'oggetto è più ristretto e più meccanico: lo strumento di garanzia in sé. Quale tutela legale o contrattuale sta effettivamente dietro l'acquisto, quale evento è progettata per coprire e quale rischio residuo l'acquirente porta ancora quando la promessa viene meno. La lettura istituzionale di un acquisto off-plan non è lo sconto. È l'anatomia dello strumento.

Questo documento è classificato come materiale di marketing ai sensi dell'articolo 24(3) della MiFID II. Non costituisce consulenza in materia di investimenti.

Che cosa promette davvero una garanzia di completamento#

Una garanzia di completamento, nel senso che l'acquirente immagina, prometterebbe una cosa sola: l'edificio viene ultimato e, se non lo è, il denaro torna per intero. Nessuno strumento nei quattro paesi in cui Victaura detiene posizioni offre esattamente questo. Ciò che gli strumenti offrono è un insieme di promesse più ristrette. Un escrow legale custodisce il denaro dell'acquirente per il progetto e lo rilascia solo a fronte di avanzamento verificato. Una fideiussione bancaria o assicurativa promette la restituzione delle somme versate se il costruttore viene meno prima del trasferimento della proprietà. Una polizza sui difetti strutturali indennizza i danni alla struttura dell'edificio per un periodo definito. Nessuno di questi, da solo, corrisponde a tutto ciò che l'acquirente presume quando sente la parola garanzia.

Lo scarto fra la promessa presunta e la promessa effettivamente fornita è il luogo in cui si colloca la valutazione (underwriting). Ciò che la norma garantisce realmente è la custodia del denaro, oppure la sua restituzione, oppure l'integrità della struttura ultimata, ma raramente la consegna dell'unità finita alla data promessa e con le specifiche promesse. Quella distanza è la differenza fra uno strumento che paga sull'evento che danneggia davvero l'acquirente e uno che non lo fa.

La domanda corretta ha tre parti, e vanno tenute distinte. Quale evento di inadempimento è coperto. Chi sta dietro allo strumento e lo vigila. E quanta parte del capitale impegnato è recuperabile quando l'evento si verifica. Una garanzia che copre l'evento sbagliato, o che è svuotata nel momento dell'inadempimento, è una garanzia di nome e un'esposizione nella sostanza.

I tre strumenti e a che cosa è ancorato ciascuno#

Il primo strumento è un conto escrow legale, e il caso di riferimento è Dubai. Un costruttore che vende off-plan deve registrare il progetto e, secondo BSA Law, depositare in anticipo almeno il venti per cento del costo di costruzione, in contanti o con garanzia bancaria, prima di avviare la commercializzazione; BSA Law attribuisce la regola alla Legge n. 9 del 2007, un testo che non compare nella raccolta della legislazione immobiliare pubblicata dal Dubai Land Department. Ai sensi della Legge n. 8 del 2007, ogni pagamento off-plan confluisce poi in un conto escrow dedicato, aperto a nome del progetto e non del costruttore, presso un trustee approvato dal Dubai Land Department. Lo strumento è un meccanismo di custodia sostenuto dalla legge e vigilato da un regolatore. La sua promessa è che il denaro resti presso il progetto e si muova solo a fronte di lavori verificati.

Il secondo strumento è una fideiussione obbligatoria, e il caso di riferimento è l'Italia. Ai sensi del Decreto Legislativo 122 del 2005, come riformulato dal Codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza del 2019, il costruttore deve consegnare una garanzia fideiussoria, una fideiussione bancaria o assicurativa che copre ogni somma versata prima del trasferimento della proprietà. Non è un escrow ma una promessa di un terzo di restituire il denaro se il costruttore viene meno, sostenuta da un garante solvibile e indipendente dal costruttore.

Il terzo strumento non è affatto uno strumento. È l'assenza di un livello minimo di tutela previsto dalla legge, e i casi di riferimento sono l'Indonesia e Zanzibar. In queste giurisdizioni non esiste un escrow legale per progetto né una fideiussione obbligatoria di completamento del tipo di Dubai o dell'Italia. La protezione dell'acquirente è quella che offrono il contratto, il procedimento notarile e il bilancio dell'operatore stesso. Dove i primi due strumenti rispondono alla domanda con una legge, il terzo risponde con una struttura, oppure la lascia senza risposta.

I tre strumenti non sono ordinabili su un'unica scala di solidità. L'escrow disciplina il rilascio del denaro ma dice poco sul ritardo; la fideiussione copre la restituzione in caso di insolvenza ma nulla sulla consegna nei tempi; la polizza strutturale copre i difetti della struttura ma tace sulla solvibilità. Leggerli come più tutela o meno tutela è l'errore. Sono ambiti di recupero diversi, e l'acquirente deve sapere entro quale si trova.

Dubai: l'escrow di legge e il suo rilascio a tranche#

L'escrow di Dubai è il meccanismo di completamento off-plan di riferimento tra i mercati di questa nota, e la sua caratteristica distintiva è che il denaro viene rilasciato in base all'avanzamento certificato, non al calendario. Le rate versate dagli acquirenti confluiscono nel conto escrow del progetto, detenuto da un trustee approvato dal Dubai Land Department. I fondi vengono rilasciati a tranche solo dopo che un consulente di progetto indipendente, di norma un ingegnere, certifica il raggiungimento di una specifica fase di costruzione, nell'ambito del quadro amministrato dalla Real Estate Regulatory Agency (RERA). Il Land Department registra e vigila; la RERA esercita la supervisione quotidiana, verifica i conti e può congelare i prelievi o sospendere un progetto quando i lavori certificati non corrispondono al denaro prelevato, mentre uno speciale tribunale istituito dal Decreto n. 33 del 2020 può assegnare un progetto incompiuto a un altro sviluppatore.

La disciplina del rilascio a tranche è la ragion d'essere dello strumento, non un dettaglio amministrativo. Ogni contratto di vendita off-plan deve inoltre essere registrato presso il Dubai Land Department, che genera il record Oqood per l'unità. L'impianto trasforma il capitale dell'acquirente da prestito non garantito allo sviluppatore in un saldo in custodia, rilasciato a fronte di evidenze: una posizione sensibilmente più solida di un piano rateale non regolamentato, e il motivo per cui il regime di Dubai è indicato come riferimento. Dubai è il caso di riferimento, non la legge che governa l'esposizione di Victaura negli Emirati, che è una posizione di capitale off-plan su Al Marjan Island, Ras Al Khaimah, in unità costruite da uno sviluppatore locale consolidato. L'emirato applica un proprio regime, modellato da vicino su quello di Dubai, ai sensi del Decreto n. 12 del 2023, con conti escrow di progetto vigilati dalla Ras Al Khaimah Real Estate Regulation Authority (RERA), che approva ogni prelievo per i costi di costruzione, e un piano finanziario, presentato all'avvio del progetto, in base al quale lo sviluppatore contribuisce con non meno del 20 per cento del costo di costruzione (Trowers & Hamlins, novembre 2023).

Il quadro prevede anche una coda per i difetti e un meccanismo di cancellazione. L'articolo 14 della Legge 8 del 2007 impone all'agente escrow di trattenere il cinque per cento del valore totale del conto escrow una volta che lo sviluppatore ottiene il certificato di completamento, rilasciandolo un anno dopo la registrazione delle unità a favore degli acquirenti, come garanzia che lo sviluppatore ponga rimedio ai difetti emersi dopo la consegna. Separatamente, la Risoluzione del Consiglio Esecutivo n. 6 del 2010 consente alla RERA di cancellare un progetto in casi definiti, ad esempio quando lo sviluppatore non avvia i lavori senza valido motivo; l'agente escrow deve allora rimborsare le somme presenti sul conto entro quattordici giorni, e lo sviluppatore deve versare l'eventuale differenza entro sessanta giorni, salvo proroga della RERA. Sono tutele reali, con confini precisi, e sono proprio questi confini che la sezione successiva esamina.

La trappola del rilascio a tranche: il conto si svuota man mano che l'edificio sale#

Un conto escrow non è un salvadanaio pieno in attesa di rimborsare l'acquirente. È un saldo deliberatamente prosciugato man mano che la costruzione avanza. È la caratteristica più fraintesa dello strumento. Ogni fase certificata sposta denaro dal conto alle mani dello sviluppatore, per pagare i lavori appena completati. Per costruzione, il conto contiene progressivamente meno capitale dell'acquirente mentre l'edificio sale, perché quel capitale è stato convertito in avanzamento fisico in cantiere. L'escrow protegge il denaro finché si trova sul conto; non ricostituisce il denaro già rilasciato in modo lecito.

La conseguenza è un profilo di recupero che dipende interamente dal momento in cui avviene il default. Se lo sviluppatore fallisce presto, prima di prelievi significativi, l'escrow può ancora contenere la maggior parte dei versamenti dell'acquirente. Se fallisce a metà del percorso, il conto ha già rilasciato una quota ampia del denaro a fronte di lavori certificati, e il residuo può essere una frazione di quanto l'acquirente ha pagato. L'acquirente è allora creditore per la differenza, e in un'insolvenza si colloca dopo i finanziatori garantiti. L'escrow ha fatto esattamente ciò per cui era stato progettato; non è mai stato progettato per essere un rimborso integrale nel momento di massima esposizione.

Per questo la logica dell'avanzamento certificato taglia in entrambe le direzioni. Il meccanismo che impedisce allo sviluppatore di appropriarsi dei fondi comporta anche che i fondi, correttamente, non siano più in riserva una volta verificati i lavori che hanno pagato. La domanda giusta al momento della firma non è «il mio denaro è in escrow?», ma «se lo sviluppatore fallisce quando l'edificio è a metà, quanto del mio denaro è ancora sul conto, e dove mi colloco per il resto?».

Italia: la fideiussione, la sanzione di nullità e la coda decennale#

Lo strumento italiano non custodisce affatto il denaro. Gli sta accanto come promessa di un terzo di restituirlo. Ai sensi del D.Lgs 122/2005, il costruttore che vende un immobile da costruire deve consegnare una garanzia fideiussoria, una fideiussione emessa da una banca o da un'assicurazione, che copre tutte le somme versate dall'acquirente prima del trasferimento definitivo della proprietà. Se il costruttore diventa insolvente, l'acquirente escute la garanzia direttamente nei confronti del garante, indipendentemente dalla solvibilità del costruttore. Questa indipendenza è l'intera ragion d'essere dello strumento: la restituzione non dipende dal fatto che nel patrimonio dello sviluppatore sia rimasto qualcosa.

La riforma del 2019 ha spostato il controllo nello studio del notaio e ha esteso la sanzione di nullità all'assicurazione. Il Codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza (D.Lgs 14/2019), agli articoli da 385 a 388, ha riscritto gli articoli da 3 a 6 del decreto del 2005. Il contratto preliminare, e ogni contratto diretto all'acquisto da parte di una persona fisica di un immobile da costruire, deve ora essere stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata davanti a un notaio. Il notaio è il garante della legalità: verifica la fideiussione, ne attesta la conformità al modello standard e indica nell'atto di trasferimento gli estremi della polizza indennitaria decennale obbligatoria. La mancata consegna di tale assicurazione rende il contratto nullo, una nullità che solo l'acquirente può far valere. La tutela è ora una condizione di validità dell'atto, verificata da un pubblico ufficiale al momento della firma.

Lo strumento porta con sé anche una coda che l'escrow non ha: dieci anni sulla struttura. La stessa norma impone al costruttore di consegnare, al momento del trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa indennitaria decennale, una polizza indennitaria di dieci anni che copre i danni materiali derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti di costruzione. La riforma salda i due strumenti: la fideiussione risponde ora anche della mancata consegna della decennale, e perde efficacia solo quando l'atto di trasferimento, che cita la polizza, perviene al garante. L'acquirente italiano è dunque coperto per la restituzione prima del trasferimento e, per dieci anni dal completamento dei lavori, contro i difetti strutturali che emergono dopo l'atto definitivo, grazie a due strumenti collegati che il notaio ha l'obbligo di vigilare.

Indonesia e Zanzibar: nessun minimo di legge, solo la struttura#

In Indonesia non esiste un escrow previsto dalla legge né una garanzia obbligatoria di completamento equivalente agli strumenti di Dubai o dell'Italia. Le operazioni off-plan passano per un processo notarile in due fasi: un Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) vincola le parti e raccoglie la caparra, e un Akta Jual Beli (AJB) trasferisce il titolo al completamento, con registrazione presso il Badan Pertanahan Nasional. Il Regolamento governativo 12 del 2021 stabilisce effettivamente alcune precondizioni prima della firma di un PPJB residenziale, tra cui un avanzamento dei lavori di almeno il 20 per cento, e la disciplina notarile riduce frodi e doppie vendite, ma nessuno dei due meccanismi trattiene le rate intermedie a fronte dell'avanzamento certificato né si pone a garanzia della solvibilità del costruttore. In un fallimento di un developer a Bali, una guida del maggio 2026 di Anteya Real Estate colloca gli acquirenti stranieri tra i creditori chirografari, dopo i finanziatori garantiti e i crediti privilegiati, e riferisce che gli operatori indicano spesso recuperi a una sola cifra percentuale per quella categoria; l'acquirente non ha alcuna pretesa su un escrow regolamentato né su un garante solvibile. La protezione era solida quanto lo stato patrimoniale del developer, il che equivale a dire che di legale non aveva nulla.

A Zanzibar la situazione è la stessa nella sostanza: un regime di leasehold e di investimento estero, senza una legge sulla garanzia di completamento per singolo progetto. In base al Land Tenure Act 1992 di Zanzibar tutta la terra è terra pubblica e gli stranieri non possono detenere la piena proprietà (freehold); la titolarità estera è un leasehold fino a 99 anni, comprese le unità immobiliari nei progetti approvati dalla ZIPA ai sensi del Condominium Act 2010, e i progetti passano attraverso la Zanzibar Investment Promotion Authority e non attraverso un codice a tutela del consumatore in materia di garanzia di completamento. Esiste un'architettura giuridica per l'investimento e per i diritti sul terreno, ma nessuno strumento di legge che trattenga le rate di costruzione dell'acquirente a fronte di traguardi intermedi o le rimborsi in caso di inadempimento. Il rischio di completamento è sostenuto dal contratto e dall'operatore, non da un conto vigilato da un'autorità di regolazione.

Nominare onestamente la lacuna è il punto, e lo è altrettanto nominare ciò che la colma. L'assenza di un minimo di legge è un fatto da valutare (underwriting), non una ragione per evitare il mercato e non, di per sé, un'esposizione che l'acquirente debba semplicemente accettare. In Indonesia e a Zanzibar la protezione non può essere delegata a una legge; va costruita nella struttura dell'operazione e nell'affidabilità della controparte. Dove Dubai e l'Italia offrono all'acquirente uno strumento garantito dallo Stato, un mercato di frontiera offre soltanto la struttura che l'operatore sceglie di mettere in piedi.

Ritardo contro insolvenza: la distinzione che decide il recupero#

Due modalità di fallimento vengono abitualmente ridotte alla sola parola «insuccesso», e hanno profili di recupero opposti. La prima è il ritardo: il developer è solvibile e completerà, ma in ritardo. La seconda è l'insolvenza: il developer non è in grado di completare affatto. Quasi ogni strumento di completamento è molto più forte contro una di queste due che contro l'altra, e l'acquirente deve sapere quale.

Contro il ritardo gli strumenti sono deboli, e questo sorprende gli acquirenti. L'escrow di Dubai non accelera un cantiere lento; l'acquirente può chiedere al tribunale la risoluzione del contratto per i motivi elencati nella Executive Council Resolution No. 6 of 2010, Article 20, che non nominano il ritardo in quanto tale, e la RERA può cancellare un progetto il cui developer non avvii senza valido motivo la costruzione (Article 23), ma entrambe le strade restituiscono al massimo il denaro, non l'affare. La fideiussione italiana è uno strumento restitutorio, attivato dalla crisi del costruttore, non dal ritardo in quanto tale. Nessuno degli strumenti di legge qui esaminati compensa l'acquirente per uno sforamento di sei o nove mesi in quanto tale, e gli sforamenti sono, secondo un'ipotesi di Victaura Research e non una statistica misurata, un esito frequente dell'off-plan. La mitigazione è contrattuale, una clausola penale e un allegato di specifiche redatti alla firma, non la garanzia di legge.

Contro l'insolvenza gli strumenti divergono nettamente, e la giurisdizione decide tutto. In Italia la fideiussione paga a carico di un garante solvibile indipendentemente dal patrimonio del developer, quindi i pagamenti dell'acquirente anteriori al trasferimento sono recuperabili dal garante, nei termini della garanzia. A Dubai il recupero equivale a ciò che resta nell'escrow al momento dell'inadempimento, più la possibilità, prevista dal quadro normativo, di trasferire il progetto a un developer subentrante, con l'acquirente creditore residuale per il resto. In Indonesia e a Zanzibar, in assenza di uno strumento di legge, l'acquirente è un ordinario creditore contrattuale, subordinato ai finanziatori garantiti. Lo stesso evento produce restituzione integrale, restituzione parziale o un credito da creditore, a seconda esclusivamente di quale strumento stia dietro il contratto.

Dove la legge tace, parla la struttura#

Leggendo la matrice nel suo insieme emerge un unico schema: la tutela di legge sul completamento è più forte proprio dove il mercato è più maturo, e assente proprio dove è più di frontiera. Non è un accidente di redazione; riflette la profondità dell'apparato di tutela del consumatore che ciascun mercato ha costruito, e significa che alla questione del completamento non si può rispondere allo stesso modo in ogni giurisdizione.

Dove lo Stato non fissa un minimo, la struttura dell'operazione può svolgere parte del lavoro che svolgerebbe una legge, ed è così che un acquisto di frontiera viene valutato (underwriting) e non venduto. Ogni progetto è detenuto in una società veicolo (SPV) separata e segregata, sotto una holding olandese. Questa struttura non restituisce il denaro dell'acquirente come fanno per legge l'escrow di Dubai o la fideiussione italiana, e non va descritta come se lo facesse. Fa qualcosa di più limitato: isola gli attivi di ciascun progetto da quelli di ogni altro, così che un fallimento in uno non sottragga capitale a un altro. L'impostazione è esaminata per intero nella nota su come una SPV dedicata protegge gli investitori. In un mercato privo di strumento di legge sul completamento il capitale non è garantito e resta a rischio; ciò che la segregazione offre è contenimento, non un rimborso.

Questo è il modo onesto di valutare la frontiera, l'opposto del fingere che la lacuna non esista. A un acquirente in Indonesia o a Zanzibar va mostrato da dove viene realmente la protezione: un veicolo segregato che non può essere cross-collateralizzato, un operatore il cui capitale è dentro di esso, bilanci certificati e traguardi contrattuali. Dove la legge parla, si legge la legge. Dove tace, si legge la struttura, e si rifiuta qualsiasi struttura che risponda alla questione del completamento con una frase da brochure anziché con capitale impegnato.

Che cosa significa per l'acquirente e per il suo consulente#

La prima disciplina è nominare lo strumento prima di discutere il prezzo. Prima di valutare lo sconto, il piano di pagamento o il marchio, l'acquirente o il suo consulente dovrebbe saper dire, in una frase, quale dei tre strumenti governa il contratto, quale evento copre e che aspetto ha il recupero in caso di inadempimento a lavori in corso. Un acquisto la cui tutela sul completamento non si lascia descrivere con questa precisione non è stato valutato. È stato venduto.

La seconda disciplina è valutare il recupero nel momento del fallimento, non il totale versato. In un mercato a escrow, occorre modellare quanto resta sul conto se lo sviluppatore fallisce a metà lavori e in quale posizione si colloca l'acquirente per l'ammanco. In un mercato a fideiussione, occorre verificare che il garante sia solvente e indipendente e che il notaio abbia registrato lo strumento. In un mercato privo di tutele minime, occorre verificare che la segregazione patrimoniale, e l'eventuale capitale che l'operatore ha impegnato nel veicolo alle condizioni stabilite per iscritto, reggano la protezione che la legge non offre. Il numero che conta è l'euro recuperabile al momento dell'insolvenza, non la garanzia dichiarata.

La terza disciplina è separare i due fallimenti che la parola garanzia nasconde. Il ritardo è, secondo un'ipotesi di lavoro di Victaura Research, il fallimento più frequente e quello che gli strumenti coprono meno; il suo rimedio è un contratto ben redatto, non una norma. L'insolvenza è il fallimento per cui gli strumenti sono costruiti. Un acquirente che teme il fallimento sbagliato compra la protezione sbagliata. Il partner istituzionale nomina entrambi i fallimenti e prezza ciascuno, senza lasciare che la sola parola garanzia faccia le veci dell'uno o dell'altro. Questa nota non è una raccomandazione personalizzata, né un'offerta di vendita o una sollecitazione all'acquisto di alcuno strumento finanziario o quota di alcun veicolo. Ogni decisione di investimento va presa sulla base della documentazione formale di sottoscrizione, di una consulenza professionale indipendente e di una valutazione documentata dell'adeguatezza rispetto alla situazione specifica dell'investitore.

Dichiarazione di interessi (skin in the game). Victaura, tramite la capogruppo Greystone B.V. (Paesi Bassi), sviluppa progetti sul Lago di Como (Italia), a Nungwi, Zanzibar (Tanzania), a Gili Air e a Uluwatu, Bali (Indonesia), e detiene una posizione di capitale off-plan su Al Marjan Island, Ras Al Khaimah (Emirati Arabi Uniti). I lettori devono presumere che il commento possa essere influenzato da queste posizioni, o andare a loro beneficio. Questo documento è classificato come materiale di marketing ai sensi dell'articolo 24(3) della MiFID II. Non costituisce consulenza in materia di investimenti.

Correzioni, 27 settembre 2026#

Che cosa diceva l'articolo e che cosa dice ora. La versione pubblicata affermava che, secondo la prassi RERA, l'acquirente off-plan a Dubai può chiedere il rimborso dopo un ritardo di dodici mesi oltre la data di completamento contrattuale, e usava questa cifra in una statistica, nella tabella delle giurisdizioni e in due paragrafi; nessuna regola di questo tipo compare nella Law No. 8 of 2007, nella Executive Council Resolution No. 6 of 2010 né nel Decree No. 33 of 2020, perciò l'articolo descrive ora i rimedi che quei testi prevedono davvero: la risoluzione giudiziale (Resolution 6/2010, Article 20), la cancellazione di un progetto da parte della RERA con rimborso dall'escrow e un termine di sessanta giorni entro cui lo sviluppatore deve coprire l'eventuale ammanco (Article 26), che sostituisce la statistica dei dodici mesi (Dubai Land Department, Dubai Real Estate Legislation). La versione pubblicata attribuiva il deposito iniziale del 20 per cento direttamente alla Dubai Law No. 9 of 2007; quella legge non compare nella raccolta normativa pubblicata dal Dubai Land Department, perciò la cifra è ora riportata come attribuzione di BSA Law. La versione pubblicata affermava che la polizza decennale italiana sui danni strutturali decorre dal trasferimento della proprietà; ai sensi dell'articolo 4 del Decreto Legislativo 122/2005 viene consegnata al trasferimento ma decorre dal completamento dei lavori (Federnotizie). La versione pubblicata affermava che i fallimenti di sviluppatori off-plan a Bali erano stati segnalati nel corso del 2024 e del 2025 e avevano lasciato gli acquirenti stranieri come creditori di entità in liquidazione; la fonte citata non riporta alcun caso simile, perciò l'articolo dice ora soltanto che gli acquirenti stranieri si collocano come creditori chirografari nel fallimento di uno sviluppatore di Bali (Anteya Real Estate, maggio 2026), e aggiunge la soglia del 20 per cento di costruzione che il Government Regulation 12 of 2021 fissa prima della firma di un PPJB per un'abitazione. L'affermazione sul regime fondiario di Zanzibar cita ora Rive & Co (settembre 2025) al posto di una pagina del Dipartimento di Stato statunitense che non è stato possibile recuperare. I superlativi privi di fonte sono stati rimossi, e l'affermazione che il ritardo sia il fallimento più comune è ora indicata come ipotesi di Victaura Research. La tesi dell'articolo non cambia.

Una successiva revisione nello stesso giorno ha precisato alcune delle correzioni precedenti e ne ha introdotte altre. L'articolo affermava che l'agente escrow di Dubai trattiene il cinque per cento del totale delle somme versate al completamento e citava una FAQ del Dubai Land Department per il suo rilascio un anno dopo la registrazione delle unità; l'Article 14 della Law No. 8 of 2007 fissa la ritenuta al cinque per cento del valore complessivo del conto escrow e ne prevede il rilascio un anno dopo la registrazione delle unità a favore degli acquirenti, e la statistica cita ora la legge stessa (Dubai Land Department, Dubai Real Estate Legislation). L'articolo affermava che gli sviluppatori di Ras Al Khaimah devono versare in anticipo almeno il 20 per cento dei costi di costruzione ai sensi della RAK Law No. 12 of 2023; lo strumento è il Decree No. 12 of 2023, e richiede un piano finanziario, presentato all'avvio del progetto, in base al quale lo sviluppatore contribuisce con non meno del 20 per cento del costo di costruzione, mentre la RERA approva i prelievi per i costi di costruzione (Trowers & Hamlins, novembre 2023). L'articolo affermava che il sistema Oqood impedisce la doppia vendita; le fonti citate dicono soltanto che la registrazione del contratto di vendita presso il Dubai Land Department genera il record Oqood, e l'articolo dice ora questo. L'articolo citava l'Article 20 della Executive Council Resolution No. 6 of 2010 come rimedio contro il ritardo; l'articolo precisa ora che i motivi ivi elencati non nominano il ritardo in quanto tale, e che la cancellazione RERA ai sensi dell'Article 23 si applica, tra gli altri casi, quando lo sviluppatore non avvia i lavori di costruzione senza valido motivo (Dubai Land Department, Dubai Real Estate Legislation). L'articolo affermava che Anteya Real Estate definisce realistico, nella pratica, un recupero a una cifra per gli acquirenti stranieri nel fallimento di uno sviluppatore di Bali; la guida riporta che i professionisti citano spesso recuperi percentuali a una cifra per i creditori chirografari, e indica il recupero a una cifra come base realistica soltanto in un fallimento contestato privo di garanzie a favore dell'acquirente (Anteya Real Estate, maggio 2026). L'articolo affermava che il notaio italiano verifica l'assicurazione obbligatoria; in base alla riforma del 2019 il notaio riporta nell'atto di trasferimento gli estremi della polizza decennale (Federnotizie). La tesi dell'articolo non cambia.