Notti del proprietario e notti in affitto: il costo reale

La sottrazione che nessuno mette a modello#

Ogni proiezione di rental pool a Bali e alle Gili parte dallo stesso numero: notti disponibili per occupazione per tariffa media giornaliera. Quell'aritmetica descrive una camera d'albergo, non una residenza con un proprietario. In una camera d'albergo nessuno può entrare, prendere la chiave e togliere una settimana dal denominatore senza chiedere al direttore. In una branded residence sì. Il contratto del proprietario concede esattamente quel diritto, e la proiezione che lo ignora non è prudente: è incompleta.

Il divario non è teorico. Le indicazioni pubblicate collocano i periodi di uso personale ovunque fra due e quattro settimane l'anno, l'esempio che fornisce la rassegna di uno studio legale sulle branded residences, e da 30 a 60 giorni o più, l'intervallo descritto da un marketplace di branded residences; alcuni accordi pongono un tetto all'uso, altri pagano il proprietario solo per i giorni in cui l'unità resta nel pool. Entrambi i meccanismi producono lo stesso fatto concreto: notti che avrebbero ospitato un cliente pagante ospitano invece chi ha firmato il contratto di compravendita. Il ricavo di quelle notti non è più basso. È zero, e poi viene ripianato da un'altra voce del modello, di solito la colonna delle ipotesi che nessuno sottopone a stress test.

Niente di tutto questo è esclusivo di Bali o delle Gili. Vale per qualunque prodotto immobiliare che includa un diritto di uso personale in un attivo che produce reddito, dai condo-hotel di Miami ai chalet in multiproprietà frazionata sulle Alpi. Ciò che cambia da un mercato all'altro è il prezzo dell'errore. In un mercato in cui un operatore di ville consiglia di prenotare il periodo fra Natale e Capodanno da sei a nove mesi prima, con soggiorni minimi fino a sette notti, il costo di un proprietario che tratta il calendario come una casa per le vacanze personale anziché come un attivo reddituale condiviso è più alto che in un mercato con una curva della domanda più piatta. La curva mensile di Bali è più piatta di quanto questa impostazione suggerisca: AirDNA assegna all'isola 87 punti su 100 per stagionalità, dove un punteggio più alto indica un divario minore fra i mesi di maggiore e di minore ricavo, in rapporto agli altri mercati indonesiani. Fuori dalla quindicina festiva, che le medie mensili non permettono di isolare, il momento in cui il proprietario sceglie le proprie notti conta quindi meno a Bali che in un mercato fortemente stagionale.

Che cosa promette davvero un contratto di rental pool#

Un contratto di rental pool è di solito un contratto di ripartizione dei ricavi o degli utili e, salvo che preveda un canone fisso o una garanzia, non promette alcun reddito. La rassegna di uno studio legale sulle branded residences lo descrive come collegato al contratto di compravendita dell'unità e osserva che il programma può prevedere un canone fisso, un canone variabile basato sui ricavi lordi o sull'utile operativo netto, oppure una combinazione dei due. Dove gli sviluppatori garantiscono i rendimenti, aggiunge la stessa rassegna, la garanzia è di norma limitata a un periodo di stabilizzazione iniziale, e dove gli investitori stranieri non possono acquisire il titolo di proprietà e detengono invece un leasehold di lunga durata, il contratto diventa per natura un sub-leasing. Dove il canone è variabile, la clausola centrale è la ripartizione. HVS descrive la tariffa di un'unità affittata in un programma di proprietà in resort come di norma suddivisa nell'ordine di 50/50 fra il proprietario del resort e il proprietario dell'unità, e un marketplace di branded residences colloca la quota del proprietario fra il 40% e il 60%, con il resto a coprire costi operativi, marketing, prenotazioni, pulizie, manutenzione e commissioni dell'operatore. Il proprietario riceve un flusso di reddito che sembra passivo. Lo è solo nel senso che non è lui a rifare i letti. Ogni altra variabile, compreso quante notti il proprietario sottrae per uso personale, resta una sua decisione.

Alcuni contratti definiscono anche quali settimane sono precluse al proprietario, e quella clausola può contare più del tetto dichiarato. Un marketplace di branded residences osserva che i programmi di locazione obbligatoria richiedono ai proprietari di rendere disponibili le residenze per periodi specificati; quando tali periodi coprono le finestre di vacanza a più alta domanda, proteggono il pool nelle settimane in cui la domanda degli ospiti e quella del proprietario per la stessa unità raggiungono insieme il picco. Dove una clausola simile non esiste, nulla obbliga il proprietario a collocare le proprie notti in bassa stagione, ed egli è libero di prenotare la settimana per cui il mercato avrebbe pagato di più, soggetto soltanto alla disponibilità e a un eventuale tetto alle notti annue complessive. HVS, in un caso di studio illustrativo su un resort i cui proprietari usano 25 notti l'anno, ha ipotizzato che la maggior parte dei proprietari soggiornasse nelle stagioni intermedie e in bassa stagione per tutelare i propri rendimenti. È un'ipotesi comportamentale, non contrattuale.

Dove il calendario si rompe davvero#

L'alta stagione a Bali non è distribuita in modo uniforme, e non lo è nemmeno il costo di una notte di uso del proprietario. Una guida all'acquisto di immobili a Bali indica due alte stagioni, luglio-agosto e dicembre-gennaio, e i dati BPS sugli arrivi di stranieri in Indonesia, riportati nel grafico di Kontan, hanno avuto il picco a luglio-agosto e a dicembre nel 2025, con agosto come mese più affollato. La performance misurata degli affitti brevi disegna una mappa diversa: AirROI colloca il picco della stagione Airbnb per Uluwatu, Seminyak e per entrambe le isole Gili in agosto, settembre e ottobre, e indica dicembre fra i tre mesi più deboli di Uluwatu. Nella finestra fra Natale e Capodanno in particolare, un operatore di ville descrive il periodo dal 20 dicembre al 5 gennaio circa come il picco di domanda più compresso dell'anno a Bali e consiglia di prenotare una villa privata di qualità da sei a nove mesi prima; fonti su ville e viaggi riportano soggiorni minimi da tre a sette notti nelle stesse date. Le tariffe salgono in tutto il mercato per quelle date, ma nessuna fonte sulle ville esaminata per questo articolo pubblica un multiplo rispetto alla tariffa di base. Una guida ai costi di viaggio indica per il periodo fra Natale e Capodanno un rincaro delle tariffe alberghiere di un terzo o più rispetto alla base, e cita un confronto pubblicato in cui le ville private con due camere da letto costano circa il 60% in più in alta stagione rispetto alla bassa, cifra che propone come indicazione di direzione e non come preventivo. Non è un picco morbido. È un picco di domanda compresso in circa due settimane, in cui le strutture ben gestite si riempiono per prime.

Una notte di uso del proprietario presa in quella finestra non compete con una notte media. Compete con alcune delle notti di maggior valore che il calendario produce in tutto l'anno. Trenta notti sottratte a febbraio, quando la serie di AirROI per Uluwatu sui dodici mesi a luglio 2026 mostra la tariffa media per notte più bassa e il ricavo mensile più basso dell'anno, costano al rental pool meno delle stesse trenta notti prese nella quindicina festiva e ad agosto. Il numero di notti sottratte è la metrica su cui ogni acquirente fa domande. Il momento in cui vengono sottratte è la metrica che sposta davvero il rendimento, e di rado viene indicato nello stesso paragrafo che definisce il tetto d'uso.

La curva della domanda Bali-Gili, in numeri reali#

Il mercato che sta sotto questo calcolo è misurabile, e le misurazioni non sono uniformi lungo l'arcipelago. L'analisi di un operatore di ville a Bali sui dati AirDNA 2025 per gli annunci gestiti professionalmente, pubblicata da PARADYSE Homes, indica per le ville di Uluwatu una tariffa giornaliera media vicina a 288 $ e un'occupazione intorno al 66%, e per Seminyak-Kerobokan una tariffa più alta su meno notti, circa 307 $ a fronte di un'occupazione più vicina al 58%. Queste cifre descrivono la fascia gestita e più alta del mercato. La serie di AirROI per tutti gli annunci Airbnb nei dodici mesi fino a luglio 2026 colloca Uluwatu a 244 $ con il 46,2% di occupazione, e Seminyak a 278 $ con il 38,0%. La distanza fra i due insiemi di dati è già la prima domanda di underwriting, perché una proiezione costruita sul benchmark gestito presuppone che il progetto renda come la fascia alta del proprio mercato.

Le isole Gili complicano ulteriormente il quadro, perché lì il mercato misurato è piccolo ed eterogeneo. AirROI monitora 110 annunci attivi a Gili Trawangan e 69 a Gili Air per i dodici mesi fino a luglio 2026, con tariffe medie per notte di 149 $ e 163 $ e un'occupazione del 34,6% e del 37,7%, e definisce entrambi boutique market. Sono campioni dell'intero parco di affitti a breve termine, non un benchmark per un progetto con marchio, e Victaura Research non ha trovato alcuna serie di terze parti che isoli l'offerta gestita professionalmente o a marchio sulle isole. Chi alloca capitale su un progetto alle Gili sta, per necessità, facendo underwriting su un proxy di Bali e su segnali locali più scarsi: un fattore che dovrebbe allargare l'intervallo di rendimento indicato, non restringerlo.

La domanda a livello nazionale si sta riprendendo, non esplodendo. BPS-Statistics Indonesia ha registrato 15,39 milioni di arrivi di visitatori stranieri nel 2025, +10,8% sul 2024 e ancora sotto i 16,1 milioni del 2019, cioè circa il 95% del volume pre-pandemia. È un mercato che risale verso una base precedente, non che la supera in modo composto. Una proiezione di affitto che assume una crescita della domanda a doppia cifra continuata estrapola una ripresa, non un trend, e la distinzione conta soprattutto nelle settimane di punta, dove le decisioni sull'uso da parte del proprietario fanno più danno.

Trenta notti, non trenta giorni#

La domanda qui è circoscritta: che cosa accade al rendimento dichiarato quando trenta notti vengono sottratte all'alta stagione. Per «rendimento dichiarato» si intende il ricavo lordo da locazione prima della ripartizione con l'operatore, calcolato su un'unità e un anno fissi, così da isolare l'effetto della collocazione temporale da ogni altra variabile. Usando il benchmark di Uluwatu per ville gestite indicato sopra come sostituto di un prodotto di villa gestito professionalmente, un calendario senza vincoli produce circa 241 notti affittate nell'anno a una tariffa giornaliera media blended di 288 $, cioè circa 69.400 $ di ricavo lordo da locazione. È una costruzione illustrativa basata sulla lettura di un operatore dei dati AirDNA, non i numeri certificati di un progetto specifico, e in questa sezione va letta sempre così.

Se si spostano le trenta notti sottratte su tre punti del calendario, l'impatto sui ricavi non è lineare. Collocate nelle due settimane fra Natale e Capodanno e in luglio-agosto, e assumendo che la villa sarebbe stata altrimenti piena con un premio del 30%-35% sulla media annua, le notti si sarebbero affittate tutte, e a una tariffa elevata. Entrambi gli input sono ipotesi di Victaura Research per uno scenario alto, non misurazioni. Collocate nei mesi di spalla, dove si assume che l'occupazione segua la media del 66%, solo una parte di quelle notti avrebbe trovato un ospite pagante anche in assenza del proprietario. Collocate in febbraio e marzo, dove il modello assume una domanda più debole, il costo marginale delle stesse trenta notti scende ancora; la serie AirROI di Uluwatu mostra febbraio come il mese con la tariffa più bassa dell'anno, ma non con l'occupazione più bassa: al 51,0%, la sua occupazione si colloca a metà classifica fra i dodici mesi, sopra dicembre e luglio. L'etichetta in brochure, «trenta notti del proprietario», è identica nei tre casi. La cifra che arriva sul conto del proprietario a fine anno no.

Modellare la sottrazione#

La tabella qui sotto traduce questa logica in un unico confronto illustrativo. La base di partenza proviene da un benchmark pubblicato da terzi, non dal rent roll di uno sviluppo specifico, e gli input stagionali sono ipotesi di Victaura Research, costruite per mostrare direzione e ordine di grandezza, non per prevedere un rendimento effettivo. Il metodo: tenere costanti l'unità, l'anno e le trenta notti sottratte, e far variare solo il punto del calendario in cui cadono. La colonna dell'impatto sui ricavi è il ricavo lordo da locazione stimato a cui si rinuncia, in percentuale di una base annua senza vincoli costruita sullo stesso benchmark, e la riga della fonte sotto la tabella distingue l'input misurato da quelli ipotizzati.

Chi sopporta il costo di un calendario in pool#

Molti programmi di branded residence mettono in pool i ricavi dell'intera proprietà anziché unità per unità, ed è il periodo contabile del pool a decidere chi paga l'assenza di un proprietario in alta stagione. Dove un rental pool può configurarsi come schema di investimento collettivo, osserva l'analisi di uno studio legale, gli sviluppatori potrebbero invece dover contabilizzare ciascuna unità separatamente. Nella clausola di distribuzione del rental pool che un'agenzia immobiliare locale riporta per i condominio-hotel della Fase 2 di Whistler, ogni proprietario ha diritto, per ogni giorno in cui l'unità resta nel rental pool, a una quota dei ricavi camera di quel giorno, indipendentemente dal fatto che quella specifica unità sia stata affittata. Se la ripartizione avviene giorno per giorno, un'unità ritirata in una notte di tutto esaurito esce semplicemente dal denominatore di quella notte: il proprietario rinuncia alla quota di quella notte, l'operatore perde la propria percentuale sulla prenotazione sostituita e la quota per unità degli altri proprietari rimane sostanzialmente invariata. Se invece il pool è calcolato su un mese o su un anno e ripartito in base ai giorni di permanenza nel pool, lo stesso ritiro sottrae dal denominatore una notte di alto valore ma solo un giorno medio, così ogni altro proprietario assorbe una quota frazionaria della differenza, distribuita in modo così sottile che nessun comproprietario se ne accorge, ma abbastanza reale da emergere nella distribuzione aggregata a fine anno.

È questo il motivo per cui, prima di firmare, conviene chiedere all'operatore su quale periodo viene ripartito il pool e come le notti di uso del proprietario si distribuiscono al suo interno, non solo all'interno di una singola unità. In un pool ripartito sull'anno, una manciata di proprietari che trattano le proprie unità come case per le vacanze personali nelle settimane di domanda più alta crea un rischio strutturalmente diverso per tutti gli altri rispetto a proprietari il cui uso personale si concentra in media e bassa stagione. Nemmeno rendiconti dettagliati possono mostrarlo: un agente di Whistler segnala che i rendiconti più dettagliati dei condominio-hotel locali non riportano alcun riepilogo annuale dell'uso da parte dei proprietari, per cui occorre richiedere i rendiconti mensili, e Victaura Research non ha trovato, nel corso di questa ricerca, alcuna ripartizione pubblica, a livello di progetto, delle notti complessive di uso dei proprietari per mese relativa a uno schema branded di Bali o delle isole Gili. Questa assenza viene dichiarata qui anziché nascosta, e rientra tra le domande che l'allocatore pone direttamente all'operatore anziché dare per scontate.

Il tetto d'uso descrive un diritto, non un'abitudine#

I programmi di branded residence limitano o prezzano l'uso personale in modi diversi, ma un tetto è un massimale, non una previsione. Le indicazioni pubblicate vanno da due a quattro settimane l'anno in un esempio di studio legale a 30-60 giorni o più in un marketplace di branded residence, con il numero preciso fissato progetto per progetto; e dove il pool è ripartito in base ai giorni di permanenza, come nella clausola di Whistler, il proprietario non matura alcuna quota per i giorni in cui l'unità ne è fuori. La stessa analisi dello studio legale osserva che la formula per addebitare ai proprietari i costi operativi deve tenere conto di quanto a lungo, e in quale stagione, il proprietario ha usato l'unità: è l'unico meccanismo, tra le indicazioni qui esaminate, che attribuisce un prezzo al momento dell'uso. Nessuna di queste documentazioni prevede in quale periodo dell'anno il proprietario si presenterà davvero. Un tetto che recita «fino a ventotto notti» non dice nulla sul fatto che quelle notti cadano nella seconda settimana di gennaio o nell'ultima di dicembre, e in un pool ripartito sull'anno i due casi producono esiti molto diversi per tutti gli altri proprietari.

Un settore comparabile offre una verifica parziale di come si comportano davvero i proprietari una volta che dispongono di un diritto d'uso. Nel settore della multiproprietà, un modello costruito interamente sull'uso personale programmato anziché sul reddito passivo, lo United States Owners Report 2024 dell'American Resort Development Association rileva che i proprietari hanno trascorso in media 6,5 notti nel resort in multiproprietà durante la loro ultima vacanza, e che tali vacanze sono distribuite in modo abbastanza uniforme nell'arco dell'anno, con giugno e luglio come mesi più gettonati. Si tratta di evidenza da indagine relativa a una struttura affine, non di una prova del comportamento all'interno di un rental pool di branded residence, e Victaura Research la considera un contesto indicativo, non un sostituto dei dati a livello di progetto. Suggerisce comunque che i proprietari con un diritto d'uso tendano a esercitarlo in blocchi abbastanza lunghi da contare, e che alcuni di questi blocchi cadano nel picco estivo.

Che cosa compra davvero il brand, e che cosa non risolve#

Un brand operativo riconosciuto può migliorare occupazione e tariffe nei mercati dipendenti dal turismo, ma le misure pubbliche verificabili di tale miglioramento nell'Asia dei resort sono scarse. Un marketplace di branded residence attribuisce il miglioramento a sistemi di prenotazione globali, programmi fedeltà e revenue management che un singolo proprietario non può replicare. Un intervallo di occupazione per gli schemi branded di Phuket nei programmi di affitto alberghiero circola nella stampa di settore attribuito a Knight Frank; Victaura Research non è riuscita a ricondurlo a una pubblicazione di Knight Frank, compreso il Residence Report 2025/26, e non lo utilizza. Il sistema distributivo del brand, la sua base fedeltà e lo standard qualitativo svolgono plausibilmente un lavoro commerciale reale; ciò che manca nel dato pubblico è una misura netta di quanta parte di questo lavoro arrivi fino all'occupazione del proprietario.

Nulla di tutto ciò cambia l'aritmetica di una notte di uso del proprietario. Un brand che riempie il 90% del calendario di ospiti paganti perde comunque la stessa notte marginale quando il proprietario esercita un diritto d'uso nella settimana di domanda più alta. Il brand alza il massimale di ciò che il rental pool può generare. Non impedisce, e strutturalmente non può impedire, che i partecipanti al pool sottraggano inventario a quel massimale ogni volta che il contratto lo consente. L'indagine di Knight Frank di settembre 2026 conta 903 schemi di branded residence alla fine del 2025, contro i 354 del 2015, e prevede che il settore superi quota 1.000 nel corso del 2026 e raggiunga circa 1.800 schemi entro il 2031. Questa crescita racconta l'economia dei brand e le commissioni degli sviluppatori. È una storia distinta da quella che chiede se l'abitudine d'uso di ciascun acquirente eroda il rendimento indicato nella brochure.

Leggere un contratto di rental pool come un allocatore#

Il documento che conta è il contratto di rental pool, non la brochure commerciale, e va letto in un ordine preciso. Si individua per prima la ripartizione dei ricavi, perché ogni numero successivo della proiezione è una frazione di quella ripartizione e non la cifra lorda con cui si aprono la maggior parte dei materiali di marketing. Si individua per seconda la clausola sull'uso personale, e la si legge badando separatamente a due aspetti: il totale annuo di notti consentite e se alcune di quelle notti siano escluse dal calendario di blackout o di picco della domanda. Una quota senza alcuna restrizione in alta stagione è uno strumento economico sostanzialmente diverso da un numero identico di notti confinato alla media e alla bassa stagione.

Poi si cerca il meccanismo, se esiste, che dà un prezzo all'uso personale intensivo. Alcuni contratti si limitano a fissare un tetto alle notti complessive. Altri lasciano al proprietario libertà di utilizzo ma riducono in proporzione la sua quota del reddito del pool, il che allinea meglio gli incentivi ma richiede all'allocatore di modellare con onestà il proprio probabile utilizzo, anziché assumerne uno prudente. Si chieda, in modo specifico, se l'operatore comunichi lo storico delle notti di uso da parte dei proprietari aggregate sull'intero pool, mese per mese. Pochi operatori lo offrono spontaneamente. La sua assenza non è la prova di un problema. È la prova che quel dato non è ancora stato richiesto, e un allocatore che valuta una specifica unità dovrebbe chiederlo prima di firmare, non dopo che il primo rendiconto di dicembre si rivela inferiore alle attese.

Un'ulteriore clausola merita una domanda diretta: forza maggiore e rischio di chiusura. Bali e le Gili sono esposte a rischi di evento che vanno oltre la normale stagionalità, dalle chiusure dell'aeroporto di Bali per la cenere vulcanica alle interruzioni dei collegamenti via mare verso le isole minori nei periodi di maltempo, e un contratto di rental pool può specificare oppure no come le notti perse per tali chiusure siano trattate rispetto alle notti di uso del proprietario nello stesso periodo contabile. Un contratto silente sull'interazione fra i giorni di forza maggiore e le quote di uso personale lascia spazio a una controversia proprio quando i numeri sono già sotto pressione. Sollevare la questione prima della firma non costa nulla. Sollevarla dopo che un aeroporto chiuso e una quota di uso del proprietario esaurita si sono scontrati nello stesso trimestre costa all'allocatore una forza negoziale che non ha più.

Cosa questa analisi non può verificare, detto con onestà#

Il modello illustrativo di questo articolo poggia su benchmark di mercato pubblicati, e ogni benchmark ha un confine che il lettore deve conoscere. I dati di AirDNA e di AirROI provengono dagli annunci delle piattaforme di affitto breve, AirDNA indica Airbnb, Vrbo e Booking.com, un canale che si sovrappone ai rental pool delle branded residence senza coincidere con essi, poiché questi ultimi passano spesso dalla prenotazione diretta, dal sito dell'operatore e dalle reti di agenzie di viaggio offline, in aggiunta o in alternativa alle grandi piattaforme. La base di $288 e 66% è la lettura di un venditore di ville dei dati AirDNA relativi agli annunci gestiti professionalmente, non una cifra pubblicata da AirDNA stessa e non riferita a uno specifico progetto branded, e si colloca ben sopra la media di Uluwatu di AirROI per tutti gli annunci Airbnb. La serie di AirROI per Uluwatu poggia su 89 annunci attivi e quella delle Isole Gili su circa 180 distribuiti su due isole, e nessuna delle due isola l'offerta gestita o branded. Queste lacune sono dichiarate, non colmate con una stima travestita da fatto.

Il modello delle trenta notti è di per sé una costruzione, non una misurazione. Presuppone una sola unità, un solo anno e una sostituzione netta delle notti di affitto con le notti del proprietario, condizioni che in un rental pool operativo non si verificano con precisione, dove cancellazioni, regole sui soggiorni minimi e allocazione dell'inventario in comune fra molte unità complicano il quadro. Applicando la serie mensile misurata da AirROI per Uluwatu nei dodici mesi a luglio 2026, trenta notti all'occupazione e alla tariffa di agosto costano circa l'11% dei ricavi lordi annui da affitto e trenta notti a quelle di febbraio circa il 7%, un divario più stretto del 16% e del 5% della tabella, che discendono da ipotesi. La stessa serie non sostiene il calendario della tabella oltre agosto: trenta notti alle medie di dicembre o di luglio costano circa il 7%, non più di febbraio, mentre settembre e ottobre, collocati nella media stagione della tabella, costano circa il 10%. La serie poggia su 89 annunci e su un solo anno, e le medie mensili non possono isolare le due settimane festive, che è dove si colloca il caso superiore della tabella. Il confronto con il timeshare ARDA riguarda un settore adiacente con una diversa struttura proprietaria e va letto come contesto sul comportamento tipico dei proprietari titolari di un diritto d'uso, non come dato trasferibile alle branded residence. Oltre alle ipotesi dichiarate nella tabella, dove un numero non poteva essere riferito a un'istituzione precisa, a un rapporto preciso e a un anno indicato, lo si è lasciato fuori da questo articolo anziché stimarlo.

Conclusione#

Chi valuta una branded residence a Bali o alle Gili ne valuta due calendari insieme, e solo uno dei due ha un prezzo nella brochure. Il calendario degli affitti è quello che ogni proiezione mostra: notti, tariffa, occupazione, ripartizione. Il calendario d'uso, le settimane in cui il proprietario, la famiglia e gli ospiti occupano davvero l'unità, è contrattuale, personale e quasi mai modellato rispetto alle settimane in cui è più probabile che coincida con il picco della domanda. Colmare questa lacuna non richiede una brochure migliore. Richiede un contratto di rental pool letto per il suo calendario di blackout e per il suo meccanismo di prezzo dell'uso prima dell'acquisto, e una previsione personale onesta di quando, non solo di quanto spesso, l'unità verrà effettivamente utilizzata.

Dichiarazione di interessi (skin in the game). Victaura, tramite la capogruppo Greystone B.V. (Paesi Bassi), sviluppa progetti sul Lago di Como (Italia), a Nungwi, Zanzibar (Tanzania), a Gili Air e a Uluwatu, Bali (Indonesia), e detiene una posizione di capitale off-plan su Al Marjan Island, Ras Al Khaimah (Emirati Arabi Uniti). I lettori devono presumere che il commento possa essere influenzato da queste posizioni, o andare a loro beneficio. Questo documento è classificato come materiale di marketing ai sensi dell'articolo 24(3) della MiFID II. Non costituisce consulenza in materia di investimenti.