度假屋投资：盈亏平衡入住夜数的计算方法

度假屋是好投资吗？先从盈亏平衡夜数算起#

当度假屋出租的夜数，乘以每晚扣除可变成本后的剩余，等于其每年的固定成本时，这套房产就覆盖了运营成本。 这个夜数就是盈亏平衡夜数。它是一个夜数，而不是收益率。投资者若想知道度假出租是否是一笔好投资，用这个夜数得到的答案，要优于任何标题式的回报数字，因为它能显示是哪一项成本在决定结果。

这个问题通常以搜索词的形式出现，而搜索词掩盖了方法。 人们会输入“is a holiday let a good investment”，或者用德语输入“ab wann lohnt sich eine Ferienimmobilie”，意思是“度假房产从何时开始值得”。两者问的都是一个门槛。门槛是投资人可以计算、检验和质疑的东西，而许诺的回报不是。

本文分四步构建这个门槛。 先写出公式，再为每一项成本定价，然后把可售夜数与官方统计所测量的内容对照，最后运行一个示意性案例。该案例不属于任何真实项目，其中每个数字都是假设，并已如此标明。输出的是一种解读度假屋的方法，其中没有任何回报、预测或个人建议。

这一方法有其局限，本文在算术之前先说明。 税前和融资前的盈亏平衡不等于利润。一处房产可能越过了盈亏平衡点，却仍不及一只债券。它也可能低于盈亏平衡点，却对其所有者很有价值。这个夜数把销售材料中混在一起的两个问题分开：资产是否自己养活自己，以及所有者是否想要这处资产。

盈亏平衡夜数如何表示？#

盈亏平衡夜数等于每年固定成本除以每出租一晚的净贡献。 用符号表示，N* = F / (A x (1 - p - m) - c / L - v)。A 是为这处房屋设定的平均每晚房价，在扣除平台和管理方分成之前，且不含客人另付的任何税费。p 是平台费用占该房价的比例。m 是管理方的分成。c 是一次换客的成本，L 是平均入住晚数，v 是房屋每被占用一晚的可变运营成本。F 是无论客人是否到来都要承担的全部费用。

每一项回答一个问题，各项之间不相混。 费用随收入变化。清洁费随入住次数变化，因此按入住晚数摊开。客人使用的水电随占用夜数变化。保险、当地房产税和维护储备金不随任何因素变化。把这四类分开，读者才能看出房价或入住晚数变动时，是哪一类在推动结果。

可售夜数确定之后，由夜数即可推出盈亏平衡入住率。 可售夜数是 365 减去所有者自留的夜数，再减去因施工而关闭的夜数。用 N* 除以这个数，得到的就是房屋要覆盖成本所必须达到的入住率。能与官方入住率统计相比较的，是这个百分比，而不是单独的夜数，前提是该统计测量的是同一件事。

这个夜数有意排除三项内容。 它不含净结果的所得税，因为规则取决于所有者的居住地。它不含资本成本，因为融资取决于买方。它也不含房产价值的变化，因为那是另一场独立的押注。想要完整回报的所有者可以事后再加上这几项。盈亏平衡夜数仍然是它们之下的运营底线。

平台和管理方从每一晚中拿走多少？#

平台费用是第一项扣除，而且是公开说明的。 截至 2026 年 10 月 13 日，Airbnb 的房东指南写明，房东支付单一的 15.5% 服务费，另有例外，巴西和墨西哥的房源为 16%。同一页面还说明，Airbnb 在 2026 年由拆分费用改为单一费用结构。因此，对于公式而言，p 对一个平台是公布的数字，对其他平台则是因市场而异的数字。

其他平台公布的信息较少，投资人不应以平均值填补这一空白。 Booking.com 的佣金按房产和市场分别约定。Booking.com 合作伙伴社区中一个关于希腊房源费率上调的帖子，说明了实际情况：佣金是可以变动的合同条款，可选的曝光功能也会改变它。应当采用的数字，是该房产自己的 Booking.com 合同中的佣金，卖方或管理方可以提供。

管理方的分成通常是最大的单项扣除，它是协商确定的条款，而不是统计数据。 管理协议通常按租金收入的一定比例定价，有时还含固定部分，并将维护费用转嫁给业主（仅为方向性判断，不存在官方平均值）。下文的示意性案例采用 20% 这一整数假设，随后再检验不含该项的情形。任何真实的测算，都应以已签署协议中的条款替换这个数字。

费用适用于整笔预订，所以 p 和 m 要放在括号之内。 如果平台对同一房价收取 15.5%，管理方收取 20%，那么在计入任何成本项之前，业主留下 64.5%。这在两项分成都按同一总房价计算时成立。如果协议规定管理方的分成按扣除平台费用之后的收入计算，业主留下的就更多，m 须相应调整。读者若不经这一步就比较两处房屋的总房价，比较的就是业主从未收到的数字。

哪些成本取决于入住次数，哪些取决于入住夜数？#

清洁和洗衣费用取决于入住次数，而不是夜数。无论客人住两晚还是十晚，一次换房的成本都相同。因此，公式把一次换房的成本除以平均入住天数。在示例情形中，一次换房成本为 90，平均入住四晚，分摊到每个已出租夜晚为 22.5。如果平均只住两晚，同一次换房分摊到每晚就是 45。

入住时长是隐藏的杠杆，而官方平台数据只能部分回答这个问题。Eurostat 的主要序列统计的是夜数，而不是入住次数。爱沙尼亚统计局区分了“已出租夜数”和“客人夜数”：按其定义，一个四口之家住三晚，计为三个已出租夜晚和十二个客人夜晚。这两个单位都不统计入住次数，因此想要得到 L 的读者，必须从其他来源查找入住次数，或者取自管理方自己的记录。

耗材和公用事业费用分为基础部分和可变部分。泳池水泵的电费、固定水费和网络费，即使房子空置也要支付。空调、额外的洗衣、迎宾用品和客人用水则随入住率上升。示例情形把每个已入住夜晚 12 计入可变部分，固定部分留在 F 中。这种划分属于判断，而盈亏平衡夜数对它的敏感度主要体现在入住率较低时。

填写这些项目的诚实做法，是使用房子自己的账单。一整年的公用事业账单和换房发票，可以把假设变成实测输入。在此之前，它们只是假设，下面的案例也如此说明。带泳池和空调的度假屋，其可变成本会比山区公寓更重。公式对两者一视同仁，由数据体现差异。

度假屋每年有哪些固定成本？#

固定成本是公式中与客人无关的部分。它们包括保险、业主应缴的当地房产税、维护准备金、固定的公用事业费用、会计费用、适用情形下的许可或登记费用，以及管理合同中的任何固定部分。每一项都是账本上的一行，总和即为 F。无法列出这些项目的投资者，还没有给这项资产定价。

维护是最常被低估的一项。泳池、屋顶、空调和家具在出租使用下比自住使用下老化更快。按重置价值的一定比例设定准备金，比参照去年的维修费用更诚实。示例情形把这笔准备金包含在固定的 14,000 之内。它没有给出具体百分比，因为没有任何官方来源提供度假屋的该类数据。

登记正在成为出租本身的一项固定前提。Regulation (EU) 2024/1028 于 2024 年 4 月 29 日刊登于 Official Journal，要求对在线短租平台施加数据传输义务的成员国，在该要求适用的地区为房源建立或保留登记程序（第 4(2) 条）。在适用登记程序的地方，第 7(1)(b) 条要求平台在允许发布房源之前，确保房东已提供登记号，并且该号码显示在房源页面上。就盈亏平衡夜数而言，没有登记号的房源可能没有任何可售夜晚。

针对客人的当地税和针对业主的当地税是不同的项目。向客人收取并转交市政当局的住宿税属于代收代缴。房产税或租金收入税则由业主承担。本文不给出税率，因为各市政当局不同，并且通过法令变动。读者应从征税机关获取税率，并将其计入 F，或计入盈亏平衡夜数之后的税务步骤。

业主实际能出售多少个夜晚？#

可售夜数少于 365，差额就是业主自己的使用。业主自留 30 晚，并且因施工而全年关闭零晚，则可售 335 晚。如果同一业主自留 60 晚，则为 305 晚。盈亏平衡夜数不会改变，因为固定成本和每晚的贡献相同。变化的是，在剩余夜晚上所需的入住率会上升。

业主自用夜晚是一项成本，其代价是被替代掉的租赁收入。在旺季周自留一晚，就放弃了一个本可获得全年最高房价的夜晚。文章 owner nights against rental nights 说明了如何为这种替代定价。在这里只需指出，公式把业主自用夜晚从分母中扣除，其权重多大由投资者自行决定。

季节性使平均房价成为一个薄弱的输入。一栋房子在六周内以高价出租，而在一年中其余时间以低价出租，其平均值两头都无法描述。公式可以按季节分别运行，每个季节有各自的 A、L 和可售夜数，再把各季节的贡献加总后与 F 比较。这样工作量更大，但图景更诚实。单一的全年平均值会掩盖支撑全年收入的那几周。

第二居所逻辑与租赁逻辑是两种不同的检验。一栋房子可能通不过租赁检验，却通过第二居所检验，前提是业主自己使用，而租金收入仅用于抵消运营成本。文章 rental yield in prime resort markets 解读的是收益一侧。盈亏平衡夜数解读的是其下方的底线。两者都不能取代业主持有这栋房子的自身理由。

Eurostat 的平台统计衡量的是什么？#

Eurostat 的平台数据序列统计的是住客夜数（guest nights），而住客夜数不等于入住夜数。 Eurostat 报告称，2025 年第三季度，通过 Airbnb、Booking 或 Expedia 预订的欧盟短租住宿共产生 3.981 亿住客夜数，比 2024 年第三季度高 8.7%（实测，官方，实验性统计）。一间房子里住两位客人一晚，是两个住客夜数，但只是一个入住夜数。

该序列适合判断方向，不适合判断任何一套具体房产。 它表明，欧盟通过平台预订的需求在 2025 年全年并延续至 2026 年仍在增长。媒体对 Eurostat 年度数据的报道称，2025 年住客夜数为 9.516 亿，比 2024 年增长 11.4%（方向性参考，媒体转述）。2026 年 7 月 3 日的一篇媒体报道给出 2026 年第一季度为 1.443 亿，比上年同期增长 9.7%（方向性参考，媒体转述）。Eurostat 自己的月度文章则给出 2026 年 4 月至 6 月为 2.588 亿，比 2025 年第二季度增长 5.3%（实测，官方，实验性统计）。这些都是已预订的夜数，没有可供出租的夜数作分母，因此无法据此得出入住率。

覆盖范围发生了变化，本文应当说明变化在哪里。 Eurostat 的发布说明称，Tripadvisor 在 2024 年末宣布退出这项业务，不再提供数据，因此该序列现在只依靠三个平台。数据由各平台直接提供并与 Eurostat 共享。业主直接接受的预订，或通过其他渠道完成的预订，都不会出现在其中。一套有一半夜数是直接售出的房子，在这个序列里就有一半是看不见的。

Eurostat 的入住率统计是另一种工具，统计的对象也不同。 根据 Eurostat 术语表中“净入住率”一条，其床位净入住率是以过夜住宿数除以可供出租的床位数（不含加床），再除以这些床位可供使用的天数。向 Eurostat 报送数据的芬兰统计局，把它与总入住率区分开来，后者除以每个日历日的全部床位。Eurostat 关于酒店的文章记录了 2019 年 12 月各国床位净入住率的区间，从希腊的 22.3%（估计值）到西班牙的 48.0%（实测，数据提取于 2020 年 6 月）。这一差距出现在各国之间，只涉及一个月，并且针对酒店，因此不能作为度假屋的基准。给此类数字分级所用的方法见给数字分级。

桑给巴尔的床位入住率应如何解读？#

桑给巴尔政府首席统计官办公室（Office of the Chief Government Statistician）发布的是床位数据，衡量的是床位，不是房子。 对于 2026 年 1 月，The Citizen 于 2026 年 2 月 11 日援引该办公室报道，可供出租床位 913,911 个，其中估计售出 800,124 个，床位入住率为 87.5%（官方估计，方向性参考，媒体转述，单月数据）。本文没有查阅原始发布文件，这是资料来源上的一个缺口。

床位入住率与整套房产的入住率可能相差很大。 一栋有八个床位的别墅租给一对夫妻，按房子算是售出一晚，按床位计算则只用掉其容量的一小部分。该办公室把售出的床位算作售出的容量，还是算作接待的客人，需要在其方法说明中核实，而本文没有取得该说明。在读到之前，87.5% 说明的是被调查的住宿机构，而不是任何单个房产。

一个月不能代表一年。 The Citizen 对该月的报道还援引了 100,216 名国际游客，其中欧洲占 69.5%（方向性参考，媒体转述，同一办公室）。十二个月的序列会显示更低的月份，盈亏平衡入住率必须与全年对照，或按季节逐段计算。把单个高位月份当作基准，无论公式如何，都会美化任何一套房子。

坦桑尼亚大陆由另一个机构统计。 国家统计局（National Bureau of Statistics）对大陆开展月度酒店调查，例如其 2020 年 12 月的 Hotel Statistics 发布，其中有自己的入住率估计。桑给巴尔的数据序列属于另一个统计机构。读者不得将二者混用。关于抵达人数、床位与需求的更广泛讨论见抵达人数不等于需求。

一个示例案例（声明为示意性质）#

下面的案例是虚构的，背后没有任何真实的房子或项目。 平均房价为每晚 300。平台费率为 15.5%，即 Airbnb 所公布的数字。管理方抽取 20%，这是一个假设。每次退房换客的成本为 90，平均入住 4 晚。每个已入住夜数的可变成本为 12。年度固定成本为 14,000。业主自用 30 晚。币种不作设定，因为重点在于算术的结构。

第一步是一个已出租夜数的贡献。 业主保留 300 的 64.5%，即 193.5。清洁每晚 22.5，即 90 除以四。可变成本为 12。每晚的贡献为 159。第二步用固定成本 14,000 除以 159，得 88.1，取整为 88 晚。第三步用 88 除以 335 个可售夜数，得出盈亏平衡入住率 26.3%。

表格每次只改变一个输入项，换客成本一行除外，该行同时改变两项。 去掉管理方，盈亏平衡夜数降至 64 晚，这还没有计入管理方所做工作的成本。把平均房价降到 220，升至 130 晚。把固定成本提高到 20,000，升至 126 晚。换客成本 150、平均入住三晚，升至 106 晚。在这些步骤中，房价和固定成本对夜数的影响最大。各步骤的变动幅度不同，因此这一排序只对这些步骤成立。

表格是算术，不是关于任何市场的证据。 它展示的是公式的运作方式。它并不表明 300 在任何地方是现实的房价，也不表明 20% 是通常的管理费比例，或 14,000 是通常的成本基数。运用该公式的投资者应把每个输入项换成报价、发票或合同条款，这样得出的结果才对那套房子有意义。

这一方法的薄弱之处何在？坦率披露#

第一个弱点是：在变成文件之前，每一项输入都只是估算。 平台费率是公开的，但平均房价、停留时长和管理方的分成并不公开。基于预测算出的盈亏平衡点会继承预测的误差，而且误差会层层叠加。本文没有任何办法削减这种误差。这一方法只是把不确定性转移到有明确名称的输入项上，这是它唯一的主张。

第二个弱点是：官方入住率统计与单独一套房屋并不对应。 Eurostat 的平台数据系列统计的是三家平台上的住客夜数，没有分母。其入住率系列覆盖的是住宿机构，主体是酒店。桑给巴尔的数据系列统计的是床位，而作者能够查到的版本只是经媒体转述的单月数字。这些数据都无法给出一栋私人别墅的入住率，本文也不假装如此。

第三个弱点是：盈亏平衡点忽略了时间与风险。 在淡季支付的固定成本与在旺季收到的收入，并不是同一笔现金流。一栋房屋若到 10 月才达到盈亏平衡，意味着此前九个月一直处于累计亏空，只能靠储备金填补。这个夜数对空置冲击、监管变化，或平台费率的变动（如 Airbnb 在 2026 年的调整）只字不提。

第四个弱点是：本文既不涉及税务，也不涉及融资，更不构成建议。 税务取决于业主本人和所在司法辖区。融资取决于贷款方。这两者都可能决定一栋房屋是否值得持有，但都在这一夜数计算之外。需要了解的读者，应向主管机关和合格的顾问咨询，而不是依赖一篇研究笔记。

第五个弱点是：各来源的可靠程度不同。 Eurostat 的平台数据系列是实测的官方数据，但属于实验性统计。桑给巴尔的数字是经媒体转述的官方估算，因此只能作方向性参考，且为媒体报道。2025 年全年总数和 2026 年第一季度来自媒体对 Eurostat 发布内容的报道，而 2026 年第二季度来自 Eurostat 自己的文章。管理方的分成、房价和成本基数则是假设。正因如此，每个数字旁边都标明了其等级。

配置者应如何解读盈亏平衡夜数？#

结果是一个下限，配置者应将其理解为一段距离。 如果盈亏平衡入住率为 26%，而类似单元的可比官方统计远高于此，那么这栋房屋在账面上就有余量。如果是 45%，而可比数字为 50%，余量就很薄。只有当统计衡量的是同一件事时，这种比较才成立。本文中的统计都做不到这一点，因此更接近的基准，是可比单元十二个月的预订日历和结算单，可向管理方或卖方索取。

由这一计算引出三个问题。 哪一项输入若偏差五分之一，对 N* 的影响最大？哪一项官方统计最接近这栋房屋自身的入住率，它究竟衡量什么？业主自己保留多少夜，这些夜数的成本是多少？这些问题都可以用文件来回答。无论如何，贷款方、审计师或合伙人都会问这些问题。

这一计算从不提供承诺。 它并不表示这些夜数一定能租出去。预测入住率是另一项主张，需要自己的证据，而下限与预测之间的差距，就是业主所承担的风险。融资会再增加一层，详见 利率与核心地段物业，它不在这一夜数计算之内。

利益关联披露。Victaura通过其母公司Greystone B.V.（荷兰）在科莫湖（意大利）、桑给巴尔的Nungwi（坦桑尼亚）、吉利艾尔岛与巴厘岛乌鲁瓦图（印度尼西亚）开发项目，并在哈伊马角的Al Marjan Island（阿联酋）持有期房（off-plan）资本头寸。读者应当假定，本文评论可能受到上述各项头寸的影响，或可能使其受益。本文件根据MiFID II第24(3)条被归类为营销材料，不构成投资建议。