Pemba, la isla más tranquila: invertir junto a Zanzíbar

Notas de revisión#

Este artículo se corrigió el 27 de septiembre de 2026. Una comprobación de sus cifras y atribuciones frente a las fuentes citadas detectó errores, que se han corregido en el texto. La lista completa, con lo que decía el artículo y lo que dice ahora, figura en la sección de correcciones al final.

Este artículo se corrigió el 29 de septiembre de 2026. Una versión anterior describía las posiciones de Victaura en el archipiélago más allá de las páginas públicas de sus proyectos y las utilizaba como prueba de un conocimiento directo de las restricciones que el artículo expone. El texto, y la declaración de intereses del final, se ajustan ahora a esas páginas.

Este artículo se corrigió el 13 de octubre de 2026. La sección sobre el marco legal llamaba al arrendamiento derecho derivado, un término que la Land Tenure Act 1992 no emplea, y daba los plazos por bloques sin la ley. Ahora da la regla de la Sección 47 de esa ley con sus modificaciones, leída en las leyes que publica la Cámara de Representantes de Zanzíbar, y atribuye los bloques a la guía que los describe. La referencia a la Zanzibar Investment Act 2023 remite ahora al texto publicado por la misma Cámara.

Este artículo se corrigió el 13 de octubre de 2026. La sección de correcciones del 27 de septiembre describía de forma inexacta la guía de Rive & Co sobre la renovación del arrendamiento. Ahora dice que la guía califica de renovable el arrendamiento de suelo en términos generales y recoge un arrendamiento renovable de 99 años para las unidades de condominio.

A cincuenta kilómetros al norte#

Pemba es la segunda isla del archipiélago de Zanzíbar, y su posición de mercado se explica por esa diferencia. Se encuentra aproximadamente a cincuenta kilómetros al norte de Unguja, la isla que el mercado llama simplemente Zanzíbar, y todo lo que ha convertido a Unguja en objeto de conversación institucional durante la última década está presente en Pemba solo a grandes rasgos. Las llegadas son una fracción. La capacidad operativa premium se mide en decenas de habitaciones. La conectividad aérea consiste en avionetas domésticas y un ferri. Eso es lo que significa aquí «más tranquila»: es estructura de mercado, no un adjetivo de marketing.

La brecha de escala se aprecia mejor frente a la cifra global del archipiélago. La Oficina del Estadístico Jefe del Gobierno (Office of the Chief Government Statistician, OCGS) registró 736.755 llegadas internacionales a Zanzíbar en 2024 y un nuevo récord de 917.167 en 2025, un aumento de casi el 25 % (OCGS, según The Citizen, enero de 2026). El aeropuerto de Pemba, una instalación de los años cincuenta situada a las afueras de Chake Chake, atiende actualmente a unos 100.000 viajeros nacionales al año (The Citizen, septiembre de 2025). Las cifras publicadas consultadas para este artículo no separan Pemba de Unguja, de modo que cualquier cuota de Pemba es una estimación orientativa, no una medición.

La razón para mirar Pemba en 2026 y no en 2020 es una única infraestructura. Tras un contrato firmado en enero de 2023 y retrasos por cuestiones de indemnización y logística, el Gobierno Revolucionario de Zanzíbar entregó el solar de construcción del aeropuerto de Pemba al contratista el 25 de septiembre de 2025, para un programa de obras de tres años que incluye la ampliación de la pista y una nueva terminal. Una infraestructura de este tipo no crea demanda por sí sola. La hipótesis de trabajo aquí, una suposición de Victaura Research y no un resultado medido, es que tiende a preceder al reajuste de precios y no a seguirlo. No se encontró ninguna serie de precios publicada para Pemba al preparar este artículo, por lo que no se ha medido si los precios ya se han movido.

Pemba se parece hoy más a lo que era Unguja hacia 2015 que a lo que es Unguja ahora. Nuestra cobertura de Unguja describía esa isla como una frontera en sentido institucional, donde las condiciones se estaban formando y las restricciones eran reales. Pemba está un paso más atrás en la misma curva. Esa es la oportunidad y la advertencia en una sola frase: el diferencial es real, y también lo es el motivo por el que existe.

El marco legal#

La arquitectura de tenencia de Pemba es idéntica a la de Unguja, y es de arrendamiento (leasehold). Los inversores extranjeros en el archipiélago de Zanzíbar poseen la tierra mediante un arrendamiento del Gobierno conforme a la Land Tenure Act 1992, y la ZIPA gestiona el proceso para los proyectos de inversión aprobados. Según la Sección 47 de esa ley, modificada en 2010 y en 2018, un arrendamiento de suelo público no puede superar los noventa y nueve años y se concede por períodos de no más de treinta y tres años cada uno. Una guía profesional describe arrendamientos por periodos de 33, 66 o un máximo de noventa y nueve años, señala que la propiedad plena (freehold) no está disponible para entidades extranjeras y da para las unidades en régimen de condominio en promociones aprobadas un arrendamiento renovable de 99 años (Rive & Co, septiembre de 2025). La Zanzibar Investment Act 2023, que derogó la ZIPA Act 2018, fija en treinta y tres años el arrendamiento del suelo para proyectos de promoción inmobiliaria. Un inversor que analice Pemba como si la isla menor ofreciera una tenencia más laxa que Unguja interpreta mal la norma: ambas islas están bajo la misma ley.

Donde las dos islas divergen es en el umbral del Strategic Investment Status, y la diferencia es deliberada. Conforme a la Sección 25 de la Zanzibar Investment Act 2023, un proyecto obtiene el Strategic Investment Status con una inversión mínima de 50 millones de USD en Unguja y de 5 millones de USD en Pemba o, fuera del sector hotelero, con 10 millones de USD y al menos 500 empleos directos en Unguja frente a 2 millones de USD y al menos 100 empleos directos en Pemba. El umbral de la isla menor es una décima parte del de la mayor. No es un accidente de redacción. Es un instrumento de política pública, un intento legislado de canalizar capital a largo plazo hacia la isla menos edificada rebajando el listón a partir del cual se aplican los incentivos reforzados de la ley: según el Cuarto Anexo (Fourth Schedule), las inversiones estratégicas reciben exenciones fiscales más amplias y un periodo de carencia en el pago del arrendamiento del suelo de hasta cinco años, frente a un máximo de un año para los proyectos certificados ordinarios. Las garantías frente a la expropiación sin indemnización justa y puntual, sobre la transferencia de fondos al exterior y sobre el arbitraje ante el CIADI (ICSID) se aplican en la ley a toda inversión certificada, no solo a las estratégicas.

El diferencial cambia qué proyectos pueden acceder al paquete de incentivos estratégicos. En Unguja, el mínimo de 50 millones de USD limita el Strategic Investment Status a grandes complejos de resort y residencias; el comprador particular y el promotor boutique quedan fuera. En Pemba, un proyecto de 5 millones de USD, una cifra verosímil para un lodge boutique o un pequeño conjunto residencial de marca, puede superar el umbral estratégico y acceder al mismo paquete de incentivos. El efecto es que una promoción de tamaño medio con incentivos resulta concebible en Pemba de un modo que no lo es en Unguja. Si el capital sigue al incentivo es la pregunta abierta que el aeropuerto debe responder.

La capa del comprador particular es la misma en ambas islas. El permiso de residencia Class C-11 está vinculado a la compra de un inmueble por al menos 100.000 USD con recomendación de la ZIPA, y los permisos de residencia tienen una duración máxima de dos años, renovables (Rio Times, septiembre de 2026); la Zanzibar Investment Act 2023 extiende los permisos de residencia al comprador, al cónyuge y a hasta cuatro hijos menores de veinte años. En Pemba este marco no se ha probado con ningún volumen, porque la oferta de promociones aprobadas en la que compraría un comprador Class C-11 apenas existe todavía. Es un marco operativo a la espera de producto, no un programa comercializado con un mercado de reventa detrás.

La restricción del transporte aéreo y el aeropuerto#

El transporte aéreo es la restricción determinante en Pemba, y depende casi de una única vía. Hoy el acceso se realiza a través del actual aeropuerto de Pemba, cerca de Chake Chake, con aeronaves ligeras en trayectos cortos desde Unguja y Dar es Salaam, además de un ferri de pasajeros. No existe capacidad internacional regular directa del tipo que alimenta las llegadas al archipiélago: en 2024, 592.613 visitantes de Zanzíbar llegaron en vuelos internacionales, e Italia fue el principal mercado emisor, con 87.202 llegadas (OCGS Annual Tourism Report 2024, citado por The Citizen, abril de 2025). Un destino cuya única conexión fiable con sus mercados emisores es un vuelo regional de alimentación no puede construir una base de turismo de ocio de alto gasto a escala, y esa es precisamente la brecha que las obras en curso pretenden cerrar.

El proyecto del aeropuerto es real, está financiado y en construcción, y sus especificaciones son institucionales. La ampliación se adjudicó a la contratista con sede en España Propav Infrastructure y, tras retrasos de indemnización y de logística, el emplazamiento se entregó formalmente en septiembre de 2025. Según las cifras publicadas en el momento de la entrega (The Citizen, septiembre de 2025), el aeropuerto supone un coste aproximado de 170 millones de euros, una pista de 2.510 metros y una nueva terminal de pasajeros, financiados mediante una línea en la que participan UK Export Finance, Deutsche Bank, Citibank y CRDB Bank, con un programa de obra de unos tres años. Por primera vez la isla recibiría aeronaves de la categoría de 250 plazas, y se señalan como perfil objetivo FlyDubai, Oman Air y operadores con flota Airbus.

El salto de capacidad es grande en términos relativos y modesto en términos absolutos. La capacidad de diseño se sitúa en torno a 330.000 pasajeros al año, frente a los aproximadamente 100.000, en su mayoría nacionales, que gestiona hoy la instalación antigua. Es un múltiplo considerable para Pemba y una cifra pequeña frente a las 917.167 llegadas internacionales del archipiélago en 2025. La lectura honesta es que el aeropuerto no convierte a Pemba en Unguja; hace que Pemba sea accesible de forma directa, lo cual es condición necesaria para un mercado de lujo, pero no suficiente. Informaciones anteriores citaban un valor de contrato más próximo a 230 millones de dólares y cifras de pasajeros mayores; los 170 millones de euros y los 330.000 pasajeros de la fase de entrega son los datos más recientes y concretos, y son los que se utilizan aquí.

El calendario es un riesgo, no una certeza. Un programa de tres años a partir de una entrega en septiembre de 2025 apunta a una finalización hacia 2028, y una infraestructura de esta envergadura ya se ha retrasado aquí: el contrato se firmó en enero de 2023, con una finalización prevista entonces para 2025, y el emplazamiento no se entregó hasta septiembre de 2025. Valorar Pemba suponiendo que el aeropuerto abre en plazo equivale a valorar el calendario de una obra pública, una categoría de riesgo que debe nombrarse y descontarse, no darse por descartada. El catalizador está comprometido. Su fecha de entrega, no.

La referencia existente#

Pemba ya cuenta con una capa ultra-boutique, y es diminuta, que es justamente la cuestión. En la isla operan unas pocas propiedades pequeñas de alta gama; para este artículo no se encontró ninguna serie publicada de tarifas, por lo que aquí no se mide su precio frente a lo mejor de Unguja. The Manta Resort es la referencia reconocida: su Underwater Room, una estructura de tres niveles anclada a unos 250 metros de la costa (Expert Africa), lleva más de doce años en el canal de Pemba como un producto de bajo impacto vinculado de forma explícita a la conservación marina, y el resort afirma que, una vez cubiertos los costes de explotación, todos los ingresos restantes de la Underwater Room se destinan a la gestión del Pemba Channel Conservation Area. Demuestra que un alojamiento escaso y anclado en la conservación puede encontrar mercado en Pemba.

El resto de la oferta premium cabe en una sola página. Fundu Lagoon, en la costa suroccidental, es un lodge accesible solo en barco, con doce suites en la ladera y frente a la playa además de habitaciones estándar, en una playa bordeada de manglares. Constance Aiyana, en el extremo norte, es una propiedad íntegramente de villas, con treinta villas, bajo Constance Hotels (Tanzania Odyssey). Junto con las dieciocho habitaciones de The Manta Resort y su Underwater Room (Expert Africa), estas tres propiedades suman unas pocas decenas de llaves premium, más de sesenta si se añaden las habitaciones estándar de Fundu Lagoon que no se han contabilizado, no cientos. En Unguja, la oferta premium se cuenta en enseñas internacionales y proyectos de residencias de marca, y no en lodges individuales.

Una oferta minúscula y sin profundidad detrás es la firma de una frontera. La lectura no es que Pemba esté infradotada como un mercado en crecimiento, donde la demanda supera visiblemente al stock. Es que el mercado apenas existe todavía: los pocos operadores presentes bastan para demostrar que un producto de calidad puede encontrar huéspedes, pero no para constituir un mercado con profundidad, comparables o liquidez. Esa es la diferencia entre un mercado en maduración como Unguja y uno en formación como Pemba, y es la diferencia que un asignador de capital está valorando en realidad.

La ausencia de un mercado de reventa es la salvedad que soporta todo lo demás. Dado que el inventario premium es tan escaso y tan joven, no existe en la práctica un mercado secundario observable para los activos de alta gama de Pemba, y un inversor no puede triangular un precio de salida a partir de transacciones comparables que no existen de forma pública. No es un problema de datos que pueda resolverse con una estimación. Es una característica estructural del mercado en esta fase, y la respuesta correcta es valorar la salida con prudencia en lugar de inventar la cifra que el mercado aún no ha producido.

La conservación como límite y como foso defensivo#

Pemba cuenta con una densa capa de protección legal de conservación, y esa protección actúa en dos sentidos. El interior alberga la Reserva Forestal de Ngezi, en el norte, establecida en 1959 y con unas 1440 hectáreas, en su mayoría de bosque primario. En la costa, el Área de Conservación Marina de la isla de Misali se estableció en 1998 para proteger arrecifes con más de 300 especies de peces y 40 especies de coral, y hoy se integra en el Área de Conservación del Canal de Pemba (PECCA), establecida en 2005. Se trata de un entorno regulado, no de una frontera vacía.

Para un promotor, la capa de conservación es una limitación real sobre qué se puede construir y dónde. El bosque protegido, las áreas marinas declaradas y las restricciones que afectan a todo el canal reducen el litoral edificable, alargan el trámite de evaluación ambiental y elevan el nivel de escrutinio que debe superar cualquier huella costera. Un proyecto que ignore los perímetros de Misali y de PECCA, o que trate la zona de amortiguación de Ngezi como suelo edificable, no llega a obtener licencia. La limitación es vinculante, y es lo primero que debe cartografiar a nivel de parcela cualquier análisis serio de inversión en Pemba.

Esa misma limitación es el foso defensivo. Una escasez protegida por ley, y no solo por la infraestructura insuficiente actual, es duradera de un modo en que no lo es la escasez de mercado, porque la siguiente oleada de capital promotor no puede eliminarla compitiendo. Nuestra cobertura ha defendido este argumento a propósito de las restricciones paisajísticas del lago de Como y de la disciplina de retranqueos en Zanzíbar: la norma ambiental que limita al promotor es la misma que protege el valor del activo frente a una futura sobreedificación. En Pemba la arquitectura de conservación es especialmente sólida, de modo que el foso es especialmente profundo para el producto limitado y conforme a la normativa que sí llegue a construirse.

El modelo de Manta muestra cómo se resuelven las dos caras. El establecimiento que lleva más de una década siendo el referente reconocido de Pemba es aquel cuya propuesta entera es una huella diminuta y vinculada a la conservación, y no es casualidad. En un mercado definido por la protección, los productos que funcionan tratan la protección como el fundamento y no como el problema, y el operador de bajo impacto goza de una ventaja estructural frente al que intenta maximizar la densidad a contrapelo del entorno ambiental.

Exposición climática, sin eufemismos#

Pemba soporta la misma exposición climática del océano Índico occidental que el resto del archipiélago, y debe identificarse a nivel de parcela. El clima es un dato de partida de la inversión, no una externalidad. Pemba es más montañosa y fértil que Unguja (Wikipedia), pero las exposiciones de los activos costeros son las del archipiélago, y ninguna desaparece porque la isla sea más tranquila.

El nivel del mar en el océano Índico occidental subió a un ritmo de 3,88 ± 0,08 milímetros al año entre 1993 y 2024, frente a una media global de 3,45 milímetros al año, según el análisis de altimetría por satélite publicado en Communications Earth & Environment (Nature Portfolio) en enero de 2026. El estudio no desglosa la tasa para Zanzíbar, y para este artículo no se encontró ninguna tasa de erosión a nivel de parcela para Pemba. La geometría de arrecifes y canales de Pemba varía tramo a tramo, y por eso un estudio a nivel de parcela, y no una generalización a escala de isla, es la única base defendible para decidir la ubicación.

El blanqueamiento del coral es ya un fenómeno recurrente y de alcance mundial que incluye el océano Índico: NOAA informa de que, entre principios de 2023 y mediados de 2025, el cuarto episodio global de blanqueamiento expuso al 84 % de la superficie mundial de arrecifes de coral a un estrés térmico de nivel de blanqueamiento en las tres cuencas de arrecifes, y en junio de 2026 estimó que el episodio probablemente había terminado. El blanqueamiento no destruye directamente la primera línea de playa, pero degrada el mecanismo de protección del arrecife que amortigua la energía del oleaje que llega a la costa, lo cual, en un horizonte de varias décadas, es una variable material en la valoración de activos costeros. En Pemba, donde PECCA y Misali existen precisamente porque el sistema arrecifal tiene una gran relevancia ecológica, la integridad del arrecife es a la vez un activo de conservación y una exposición para la inversión.

La consecuencia es de procedimiento, y es la misma disciplina que ya exige el archipiélago. El retranqueo por encima de la línea de pleamar viva más alta registrada, la elevación de las plantas habitables, las estructuras dispersas y de poca altura, evitar infraestructuras rígidas de defensa costera que impiden la regeneración natural de la playa y los estudios geomorfológicos a nivel de parcela no son refinamientos opcionales. Son las condiciones que hay que incorporar al análisis. Un inversor que valore un frente marítimo en Pemba sin estos datos no está valorando el activo, y un mercado más tranquilo no convierte al océano en una contraparte menos exigente.

El registro de riesgos de frontera#

El registro de riesgos de Pemba es más largo que el de Unguja, y fingir lo contrario sería lo opuesto a la honestidad que reivindica nuestra cobertura. El riesgo de tenencia es compartido: arrendamiento (leasehold) con un plazo máximo de noventa y nueve años, renovación en los términos del contrato y ninguna propiedad plena (freehold). El proceso de titulación y registro sigue la misma secuencia de ZIPA, Commission for Lands y Zanzibar Land Registry (Rive & Co), pero con muchos menos precedentes completados en Pemba, lo que supone menos memoria institucional y un mayor tiempo de aprendizaje para un promotor primerizo. La cadena de titularidad es documentable, pero es corta la fila de quienes ya la han documentado antes.

El transporte aéreo es la entrada principal del registro. Hasta que abra el nuevo aeropuerto, Pemba depende de una aeronave ligera de enlace y de un ferri, e incluso después de su apertura la isla funcionará con un único aeropuerto principal, sin redundancia. Un mercado cuya propuesta de acceso descansa por entero en una sola instalación, aún en construcción, con un calendario público que ya se ha retrasado una vez, soporta un riesgo de infraestructura concentrado del que dependen tanto el flujo de caja como la salida. Es la variable con más capacidad de mover la tesis de Pemba en cualquiera de las dos direcciones.

La capa de asesoramiento y servicios es casi inexistente. Unguja ha acumulado a lo largo de una década un ecosistema operativo de abogados, topógrafos, constructores y agentes que conocen los requisitos específicos del archipiélago. En Pemba ese ecosistema es escaso, lo que encarece la ejecución, alarga todos los plazos y convierte al socio operador local en una condición previa y no en una comodidad. Existe además la capa política. A 27 de septiembre de 2026, las últimas elecciones generales, celebradas el 29 de octubre de 2025, dieron la victoria al presidente Hussein Mwinyi en la semiautónoma Zanzíbar con 448.892 votos (The Citizen, septiembre de 2026), mientras que a escala nacional fueron seguidas de varios días de protestas reprimidas con munición real y de restricciones de internet desde el 29 de octubre hasta noviembre de 2025 (Human Rights Watch, 4 de noviembre de 2025). La perturbación en periodos electorales, incluida la de la conectividad, debe figurar en el registro.

La liquidez de salida es la gran amenaza silenciosa del registro. Con un mercado de reventa premium casi inexistente, quien compra hoy en Pemba adquiere un activo cuya venta final depende de un mercado secundario que aún no existe y que puede tardar un ciclo completo en formarse. Esa liquidez depende de que el aeropuerto tenga éxito, de que se consolide la base de operadores y de que madure la capa de asesoramiento, y nada de ello está garantizado y todo requiere años. La conclusión honesta es que Pemba es un mercado de desarrollo para capital paciente, no un mercado líquido para un comprador pasivo, y quien necesite vender en plazos normales no debería estar aquí.

La ventaja del operador#

En Pemba la ventaja del operador no es un margen marginal; es casi todo el juego. La combinación de tenencia en leasehold, una fuerte capa de conservación, un ecosistema de asesoramiento inexistente y un único aeropuerto aún sin construir produce un mercado en el que el conocimiento local de permisos, logística y perímetros de conservación puede decidir si un proyecto se completa o se paraliza. Las variables que un entorno de master-developer del Golfo abstrae, la cadena de titularidad, los plazos de la evaluación ambiental, la logística local, las relaciones con la comunidad y con las autoridades de conservación, están todas vigentes y todas son implacables en Pemba.

La experiencia en Unguja es transferible, pero no sustituye a un socio operativo en Pemba. La ley, la autoridad de permisos y la disciplina climática son comunes, de modo que el conocimiento de Unguja sirve en Pemba. Pero la logística de Pemba, sus perímetros de conservación y una cadena de suministro mucho más reducida suponen una curva de aprendizaje propia, y el operador que combina experiencia en el archipiélago con un socio local genuino en la isla menor es el que está en posición de valorar las restricciones en lugar de descubrirlas a mitad de obra.

Greystone tiene una posición en el archipiélago, y esa es la divulgación pertinente aquí. Victaura, a través de su matriz Greystone B.V., desarrolla Secret Zanzibar Hotel & Villas en Nungwi, en la costa norte de Unguja, una de las posiciones enumeradas en la divulgación al final de este artículo. El lector debe valorar este artículo sabiendo que el autor tiene un interés en el mercado del archipiélago que describe. Ese interés no es una credencial. El proyecto de Nungwi sigue en desarrollo, y las restricciones expuestas arriba se apoyan en las leyes, informes y divulgaciones de operadores aquí citados, con los que conviene contrastarlas. Esta divulgación es el mismo requisito de skin in the game que los compradores institucionales deberían exigir a cualquier operador que publique comentarios de mercado: nombrar la posición y dejar que el análisis se juzgue frente a ella.

Qué significa esto para el inversor#

Para un family office, un asesor principal o un comprador privado que valore una exposición a Pemba en 2026, la conclusión es concreta sobre a quién va y a quién no va dirigido este mercado. Pemba es un mercado de desarrollo paciente, adecuado para capital con un horizonte de siete a diez años, un socio operativo local genuino y la disposición a asumir un catalizador que está comprometido pero aún no entregado. No es un mercado para un comprador pasivo que busque un activo terminado, líquido y generador de caja, con salida mediante ventas comparables, porque ese mercado todavía no existe en Pemba.

El diferencial que hace interesante a Pemba es el mismo que enumera sus riesgos. El umbral de 5 millones de USD para el Strategic Investment Status, una décima parte del de Unguja, es una invitación legislada, y el aeropuerto es la infraestructura llamada a hacerla rentable. Pero la invitación existe porque el mercado es escaso, la conectividad aérea depende de una sola vía, la capa de asesoramiento es exigua y la salida no está probada, y el incentivo no elimina ninguna de esas condiciones. Que una posición en Pemba sea de ciclo temprano o una trampa de valor depende del horizonte, del socio y de la honestidad sobre la liquidez.

La lista de comprobación de suscripción es corta e innegociable. Primero, delimitar los perímetros de conservación y el litoral edificable. Evaluar la exposición climática de la parcela en lugar de generalizar a partir de la isla. Estructurar la operación dentro del marco del leasehold de noventa y nueve años, con el riesgo de renovación identificado y valorado. Asegurar un socio operativo local como condición previa, no como ocurrencia tardía. Y plantear la salida con prudencia, bajo el supuesto explícito de que puede no existir un mercado de reventa en el momento de salir. La decisión de mirar Pemba ahora es defendible. La decisión de mirarla sin valorar estas restricciones no es suscripción. Este artículo no es una recomendación personal, ni una oferta de venta ni una solicitud de compra de ningún valor o participación en ningún vehículo. Toda decisión de inversión debe tomarse sobre la base de la documentación formal de suscripción, el asesoramiento profesional independiente y una evaluación documentada de idoneidad para las circunstancias específicas del inversor.

Declaración de intereses (skin in the game). Victaura, a través de su matriz Greystone B.V. (Países Bajos), desarrolla proyectos en el lago de Como (Italia), en Nungwi, Zanzíbar (Tanzania), en Gili Air y en Uluwatu, Bali (Indonesia), y mantiene una posición de capital off-plan en Al Marjan Island, Ras Al Khaimah (EAU). Los lectores deben asumir que los comentarios pueden estar influidos por estas posiciones, o beneficiarlas. Este documento se clasifica como material de marketing conforme al artículo 24(3) de MiFID II. No constituye asesoramiento de inversión.

Correcciones, 27 de septiembre de 2026#

Lo que decía el artículo y lo que dice ahora. La versión publicada calificaba las 736.755 llegadas internacionales a Zanzíbar en 2024 como la cifra más alta registrada; las cifras de la OCGS recogidas por The Citizen en enero de 2026 muestran 917.167 llegadas en 2025, y el artículo utiliza ahora esa cifra. La versión publicada citaba la Zanzibar Investment Promotion and Protection Authority Act 2018 para la tenencia de la tierra y el Strategic Investment Status; esa ley fue derogada por la Zanzibar Investment Act 2023, y la tenencia se apoya ahora en la Land Tenure Act 1992 (arrendamientos de hasta 99 años, sin propiedad plena para entidades extranjeras). La versión publicada afirmaba que el Strategic Investment Status conlleva garantías contra la nacionalización, sobre la repatriación de capitales y sobre el arbitraje del CIADI; con la ley de 2023, esas garantías se aplican a toda inversión certificada, y el Strategic Investment Status (todavía 50 millones de USD en Unguja y 5 millones de USD en Pemba) añade incentivos fiscales y de arrendamiento de suelo reforzados. El diferencial de diez veces se mantiene, pero es un diferencial de incentivos, no de protección jurídica. La versión publicada situaba el aumento del nivel del mar en el Océano Índico occidental en torno a 3,5 mm al año, un tres por ciento por encima de la media global, con una proyección de 30 a 50 cm a treinta años; el artículo citado de Communications Earth & Environment ofrece 3,88 mm al año para 1993-2024 frente a una media global de 3,45 mm (3,54 mm es su cifra para el conjunto de las aguas africanas) y ninguna proyección de ese tipo, por lo que la proyección se ha eliminado. Se ha eliminado una tasa de erosión de 15,56 metros al año para la costa oriental de Unguja porque no se pudo abrir el estudio para confirmarla. La versión publicada decía que el aeropuerto llegaba tras más de una década de retrasos; The Citizen informa de un contrato firmado en 2023 y de retrasos por indemnizaciones y logística. Las afirmaciones sobre tarifas hoteleras de Pemba equiparables a las mejores de Unguja, una red de vuelos chárter a Unguja desde Milán, Bérgamo y Roma, miles de llaves premium en Unguja, el turismo como 17 por ciento del PIB y la comparación de llaves de Anantara carecían de fuente y se han eliminado o reescrito. El número de habitaciones de Fundu Lagoon y Constance Aiyana sigue ahora las páginas de los propios operadores. La frase sobre el riesgo electoral lleva ahora fecha: a las elecciones del 29 de octubre de 2025 siguieron, a escala nacional, protestas con víctimas mortales y restricciones de internet (Human Rights Watch, 4 de noviembre de 2025).

Una segunda revisión el mismo día matizó algunas de las correcciones anteriores y corrigió otros puntos. El artículo decía que los arrendamientos de suelo de Zanzíbar de 33, 66 o 99 años son renovables; Rive & Co (septiembre de 2025) califica de renovable el arrendamiento de suelo solo en términos generales, normalmente por un máximo de 99 años, y recoge un arrendamiento renovable de 99 años para las unidades de condominio en promociones aprobadas; el artículo atribuye ahora a la guía los tramos del arrendamiento y el arrendamiento de las unidades de condominio. El artículo indicaba un periodo de carencia fijo de cinco años en el arrendamiento de suelo para inversiones estratégicas frente a uno para los proyectos ordinarios; la Zanzibar Investment Act 2023 prevé hasta cinco años frente a un máximo de uno. El artículo describía las llaves premium de Pemba como unas pocas docenas bajas; Expert Africa recoge 18 habitaciones más la Underwater Room en The Manta Resort, Fundu Lagoon tiene doce suites más habitaciones estándar y Constance Aiyana tiene treinta villas, de modo que los tres establecimientos suman algo más de sesenta llaves, y el artículo y la tabla dicen ahora unas pocas decenas. El artículo decía que el emplazamiento del aeropuerto cambió de manos dos años después del contrato; The Citizen informa de un contrato firmado el 5 de enero de 2023 con una finalización prevista entonces para 2025, y de una entrega el 25 de septiembre de 2025. El artículo describía la Ngezi Forest Reserve como uno de los últimos reductos significativos de la vegetación primaria que antaño cubría Pemba; la fuente citada solo dice que es mayoritariamente bosque primario, y la afirmación se ha eliminado. El artículo describía la economía de Pemba como clavo y pesca de subsistencia y atribuía a Unguja una proporción desproporcionada de visitantes de alto gasto; ninguna fuente respalda ninguno de los dos puntos, por lo que la tabla cita ahora la concentración de clavos de Pemba y etiqueta la celda de Unguja como una lectura de Victaura Research. La cifra de Italia de 87.202 llegadas en 2024 se atribuía a un resumen de TanzaniaInvest que solo da una cuota del 11,8 por ciento; ahora cita a The Citizen (abril de 2025). Los 100.000 pasajeros nacionales del aeropuerto actual de Pemba y el coste y las especificaciones del aeropuerto se atribuyen ahora al informe de entrega de The Citizen y no a una base de referencia gubernamental, se ha añadido CRDB Bank a los financiadores, el proceso de registro nombra ahora a la Commission for Lands y al Zanzibar Land Registry como hace la fuente citada, y la fecha de 2005 para la Pemba Channel Conservation Area cita ahora también a CORDIO East Africa.

Una tercera revisión el mismo día corrigió otros puntos. El artículo describía Pemba como una isla de topografía más boscosa y de mayor relieve que las llanuras bajas de roca coralina de Unguja; la entrada de Wikipedia citada solo dice que Pemba es más montañosa y más fértil que Unguja, y el artículo dice ahora eso. El artículo decía que The Manta Resort destina los ingresos a la gestión de la Pemba Channel Conservation Area; el complejo indica que, una vez cubiertos los costes de explotación, todos los ingresos restantes de la Underwater Room se destinan a dicha gestión, y el artículo lo dice ahora así. El artículo calificaba Constance Aiyana de establecimiento frente a la playa y situaba los tres establecimientos premium en algo más de sesenta llaves; Tanzania Odyssey indica treinta villas en el extremo norte sin calificar el establecimiento de frente a la playa, y como Fundu Lagoon no publica el número de sus habitaciones estándar, el artículo dice ahora más de sesenta llaves. El perfil de aerolíneas del nuevo aeropuerto se atribuía al Zanzibar Ministry of Infrastructure, pero The Citizen (septiembre de 2025) lo recoge sin nombrar ningún ministerio, y la etiqueta de la fuente se ha corregido.