Tanzania: turismo y el límite de 99 años en la tierra

Notas de revisión#

Este artículo fue corregido el 27 de septiembre de 2026 porque su sección de riesgos describía la transición de 2025 como ordenada según observadores externos, una descripción que los hechos no respaldan. Tanzania celebró sus elecciones generales el 29 de octubre de 2025, con los principales candidatos de la oposición excluidos de la contienda. Las protestas del día de la votación y de los días siguientes fueron respondidas con un apagón de internet y un toque de queda. El 11 de noviembre de 2025 la oficina de derechos humanos de la ONU declaró haber recibido informes de que cientos de personas habían muerto, y que no podía verificar cifras exactas. A 27 de septiembre de 2026 el número de muertos sigue siendo objeto de disputa. Las cifras registradas van desde al menos 10, comunicadas por la misma oficina el 31 de octubre de 2025, hasta al menos 518 en el informe de una comisión designada por el gobierno presentado en abril de 2026, hasta miles según estimaciones de grupos de la oposición y religiosos, no verificadas de forma independiente (DW, 24 de abril de 2026). La misma sección afirmaba que Freedom House clasificaba a Tanzania como Parcialmente Libre. La calificación es No Libre desde la edición de 2025 de Freedom in the World, y se sitúa en 28 sobre 100 en la edición de 2026. También citaba el índice de gobernanza de la Mo Ibrahim Foundation sin incluir la propia lectura de la Fundación sobre la votación, que ahora se añade. La cifra de llegadas a Zanzíbar se actualiza de 736.755 en 2024 a 917.167 en 2025 (OCGS, según informó The Citizen el 18 de enero de 2026). Esta corrección no modifica la arquitectura jurídica expuesta en el artículo, desde el límite de noventa y nueve años en la tenencia hasta las garantías de la Ley de Inversión de 2022. El riesgo político pesa más de lo que el texto original le concedía, ahora con un precedente fechado, y la sección de riesgos más adelante lo expone con sus fuentes.

Este artículo se corrigió el 11 de octubre de 2026. Una versión anterior fechaba en 2024 la cuota del turismo en el PIB y la comparaba con una cuota de 2023 que ninguna fuente pública recoge. La comparación se ha eliminado, y la cuota y el número de empleos citan ahora los documentos de los que proceden.

Este artículo se corrigió el 13 de octubre de 2026. Las secciones sobre Zanzíbar y sobre la tenencia de la tierra, la tabla de vías de acceso, los puntos finales y las conclusiones clave situaban la tenencia de Zanzíbar bajo una ley de inversiones derogada en 2024 y el umbral estratégico de Pemba en la Tanzania Investment Act 2022. Ahora siguen la Land Tenure Act 1992 con sus modificaciones y la Zanzibar Investment Act 2023, tal como las publica la Cámara de Representantes de Zanzíbar. La sección sobre el comprador italiano vincula ahora la subida del impuesto del artículo 24-bis al traslado de la residencia.

Este artículo se corrigió el 13 de octubre de 2026. La sección sobre la Tanzania Investment Act 2022, la tabla de vías de acceso, el riesgo de divisa, los puntos finales y las conclusiones clave vinculaban las garantías de la ley a los umbrales del Estatus de Inversión Estratégica. Ahora dicen que la ley las da a toda empresa a la que se aplica y que el estatus añade otros beneficios. La sección sobre la tenencia de la tierra y los puntos finales dicen ahora que en Zanzíbar una tenencia más allá del primer período del arrendamiento depende de una renovación.

Este artículo se corrigió el 13 de octubre de 2026. La sección sobre el comprador italiano y la lista de fuentes daban una fecha errónea para el convenio de doble imposición entre Italia y Tanzania, y la sección daba una estimación de propietarios italianos sin fuente pública; las fechas del convenio siguen ahora al Ministerio de Economía y Finanzas de Italia, y la estimación se ha suprimido.

La macroeconomía: el turismo como pilar de crecimiento#

El turismo es ahora la principal fuente de divisas de Tanzania, por delante del oro por primera vez en la historia estadística registrada del país. La Encuesta de Salida de Visitantes Internacionales 2024, elaborada conjuntamente por la Oficina Nacional de Estadística, el Ministerio de Recursos Naturales y Turismo y el Banco de Tanzania, registró 2.141.895 llegadas internacionales entre la Tanzania continental y Zanzíbar combinadas, un 18,5 % más que las 1.808.205 de 2023, con unos ingresos turísticos agregados de 3.900 millones de USD (+15,7 %). El turismo representa alrededor del 17,2 % del PIB y sostiene más de 1,5 millones de empleos directos e indirectos (Daily News, 12 de octubre de 2024, sobre la Swahili International Tourism Expo); el discurso presupuestario 2025/26 del Ministerio de Recursos Naturales y Turismo da la misma cuota del PIB.

El dato más interesante es la composición de la base de visitantes. Estados Unidos encabezó los mercados de origen en la Tanzania continental en 2024 con el 15,0 % de las llegadas, Italia en segundo lugar con el 11,8 % y Francia en tercero con el 7,3 %. Los visitantes se alojaron una media de diez noches en el continente y siete en Zanzíbar, con un gasto de 243 USD y 251 USD por persona y noche, respectivamente. El 65 % eran visitantes por primera vez, frente al 56,4 % de 2023, un indicador de que la demanda se está ampliando en lugar de rotar entre viajeros recurrentes.

El marco macroeconómico es coherente con esta trayectoria. El crecimiento del PIB en el continente se situó en aproximadamente el 5,6 % en 2024, acelerándose hasta un 6,4 % registrado en el tercer trimestre de 2025, según la revisión de diciembre de 2025 del Comité de Política Monetaria del Banco de Tanzania. La inflación general se ha mantenido dentro de la banda objetivo nacional del 3 % al 5 %, situándose en el 3,6 % en diciembre de 2025. El tipo del banco central se mantuvo en el 5,75 % durante el trimestre hasta diciembre de 2025, un nivel acomodaticio en un contexto de baja inflación. La estabilidad monetaria es una condición previa para la previsibilidad del ciclo inmobiliario, y Tanzania es uno de los marcos macroeconómicos más estables del África subsahariana en una lectura del periodo 2024-2026.

La inversión extranjera directa avanza en la misma dirección. El World Investment Report 2025 de la UNCTAD registra unas entradas de IED en Tanzania de 1.720 millones de USD en 2024, un incremento del 28,3 % sobre los 1.340 millones de USD de 2023, la tasa de crecimiento más rápida de África Oriental en ese año. Por su parte, el Tanzania Investment Centre registró 842 proyectos por valor de 7.700 millones de USD a lo largo de 2024, el valor de inversión agregado más alto desde 1991, con la manufactura a la cabeza en número de proyectos (377 proyectos, 3.100 millones de USD) y el turismo absorbiendo 76 proyectos registrados por valor de 337 millones de USD.

El mercado de safaris en el continente#

La Tanzania continental concentra la mayor extensión de territorio protegido de fauna salvaje del continente africano. Solo el Parque Nacional del Serengeti recibió aproximadamente 589.300 visitantes en 2024, un 11,2 % más. El Área de Conservación de Ngorongoro, el Parque Nacional del Monte Kilimanjaro (llegadas +13,4 % en 2024, el aumento más rápido entre los parques), Tarangire, el lago Manyara y el Parque Nacional de Nyerere, de 30.893 kilómetros cuadrados (la antigua Reserva de Caza de Selous, ahora la mayor área protegida de África Oriental), forman la columna vertebral de un mercado de safaris premium que ha atraído a los operadores hoteleros más disciplinados del segmento durante veinte años.

La presencia de operadores es la validación institucional. La concesión de Grumeti de Singita, en el corredor occidental del Serengeti (Sasakwa, Sabora, Faru Faru), ancla el segmento de ultralujo con tarifas de entre 1.500 y 2.500 USD por persona y noche, en pensión completa. Four Seasons Safari Lodge Serengeti opera dentro de los límites del parque a entre 1.200 y 1.800 USD por persona y noche. andBeyond gestiona el Ngorongoro Crater Lodge (entre 1.200 y 2.000 USD, todo incluido) y el Grumeti Tented Camp, calibrado para la migración del ñu. Asilia Africa opera una cartera de campamentos de lujo medio y de exploración en Serengeti, Ruaha y Selous. Se trata de operadores comprometidos a largo plazo, con capital, marca y disciplina operativa.

La cartera de proyectos en curso resulta reveladora. El ciclo 2025-2026 concentró las nuevas aprobaciones de construcción en el límite de Grumeti, la concesión de Loliondo al este del Serengeti y parcelas seleccionadas dentro del Área de Conservación de Ngorongoro, sujetas a las restricciones de la UNESCO y del gobierno. El corredor del Parque Nacional de Nyerere, abierto al turismo tras el cambio de denominación de Selous, sigue infraconstruido: la densidad de visitantes por kilómetro cuadrado es una fracción de la del Serengeti, y el mercado de lodges sigue dominado por operadores de gama media en lugar del grupo de ultralujo que se ha consolidado en el norte. Para un inversor de largo plazo, el circuito sur es la frontera dentro de la frontera.

El mercado costero de Zanzíbar#

Zanzíbar se trata en detalle en el artículo dedicado (Zanzibar: An Emerging Luxury Destination) y aquí se resumen las cifras principales para mayor completitud. OCGS Zanzibar registró 917.167 llegadas internacionales al archipiélago en 2025, un 24,5 por ciento más que las 736.755 de 2024 (Tourism Statistical Release de diciembre de 2025, recogido por The Citizen el 18 de enero de 2026; dato medido). Una segunda serie oficial, la 2025 International Visitors' Exit Survey, atribuye 654.880 llegadas a Zanzíbar, un aumento del 9 por ciento; las dos series cuentan de forma diferente pero coinciden en la tendencia. En 2024, Europa representó aproximadamente el 72 por ciento de la base de visitantes e Italia fue el mercado emisor individual más importante con un 11,8 por ciento, equivalente a unos 87.202 viajeros italianos; Italia volvió a liderar en diciembre de 2025, con un 14,4 por ciento de las llegadas. La presencia de operadores premium en Nungwi, Kendwa y Pingwe-Michamvi se ha consolidado durante la recuperación pos-pandemia, siendo Park Hyatt (Stone Town, 2015), Meliá Zanzibar (Kiwengwa), Le Méridien de Marriott, el Anantara Zanzibar Resort and Residences en Nungwi (111 llaves hoteleras más 70 apartamentos de marca, GDV de USD 150M, apertura en 2027, Infinity Developments) y Six Senses (anunciado en 2024, corredor de Pingwe) los operadores más visibles.

El marco legal es distinto al del territorio continental. La tenencia extranjera en Zanzíbar es un arrendamiento de suelo público de hasta noventa y nueve años, concedido por períodos de no más de treinta y tres años cada uno, en virtud de la Sección 47 de la Land Tenure Act 1992, modificada en 2010 y en 2018. El derecho de ocupación solo se concede a zanzibaríes (Sección 24), por lo que no existe la propiedad plena (freehold) para no ciudadanos. Zanzíbar tiene además su propia ley de inversiones, la Zanzibar Investment Act 2023, que derogó la ZIPA Act 2018: su Sección 25 y el Second Schedule fijan el Estatus de Inversión Estratégica en USD 50 millones en Unguja y USD 5 millones en Pemba, con al menos el treinta por ciento del capital en fondos propios. El comentario detallado de análisis de riesgo, incluidos los factores de exposición climática, se encuentra en el artículo dedicado.

Tanzania Investment Act 2022#

La Tanzania Investment Act de 2022 es el cambio institucionalmente más relevante en la arquitectura de inversión del país desde principios de la década de 1990. La ley sustituyó a la Investment Act de 1997 y prevé un Estatus de Inversión Estratégica con beneficios adicionales para los proyectos que cumplen los requisitos. Los umbrales de capital son explícitos: un proyecto de propiedad totalmente extranjera o en joint venture requiere un mínimo de USD 50 millones, un proyecto de propiedad totalmente tanzana un mínimo de USD 20 millones, y una categoría de Inversión Estratégica Especial se aplica por encima de USD 300 millones. Las garantías de la ley no empiezan en esos umbrales. Cubren a toda empresa a la que la ley se aplica, desde un capital mínimo de USD 500.000 para una empresa de propiedad extranjera o en joint venture y de USD 50.000 para una de propiedad tanzana (Sección 2): la transferencia de beneficios, servicio de préstamos y producto de la venta en moneda libremente convertible (Sección 28), ninguna nacionalización o expropiación salvo mediante un procedimiento legal con una indemnización justa, adecuada y pronta (Sección 29), y el arbitraje conforme a la legislación tanzana de arbitraje, a las reglas del International Centre for Settlement of Investment Disputes (ICSID) o a un tratado de inversión, según acuerden las partes (Sección 33). El estatus estratégico añade otros beneficios (Sección 23).

Los criterios cualitativos son igualmente explícitos. Un proyecto también obtiene el Estatus de Inversión Estratégica (SIS) si crea al menos 1.000 empleos locales con presencia en puestos de responsabilidad, exporta el cincuenta por ciento o más de la producción o proporciona bienes de sustitución de importaciones, estimula el desarrollo de parques industriales, transfiere tecnología, o produce bienes alineados con las prioridades nacionales. La ley en su conjunto está calibrada para atraer capital de largo plazo sobre la base de la protección legal, más que del arbitraje fiscal. La garantía frente a la nacionalización es explícita, la garantía frente a la disrupción regulatoria discrecional es parcial, y el foro de resolución de disputas puede ser internacional si las partes lo acuerdan.

Para el inversor turístico, el estatus estratégico es relevante de forma material solo a escala de resort. Una inversión en villa boutique de entre USD 200.000 y USD 2 millones no lo alcanza. Que las garantías generales de la ley cubran una inversión de ese tipo depende de que se haga a través de una empresa con el capital mínimo que la ley exige, USD 500.000 en propiedad extranjera (Sección 2); por debajo de ese nivel, el beneficio indirecto es la confianza institucional que la ley genera para el operador. Un proyecto a escala de resort de USD 50 millones o más puede sumar los beneficios del estatus a garantías que ya tiene, y el arbitraje acordado entre las partes no depende del estatus (Sección 33). El proyecto Anantara Zanzibar, con un GDV de USD 150 millones, se rige por la ley propia de Zanzíbar, que fija para Unguja la misma cifra de USD 50 millones.

La tenencia de la tierra para extranjeros#

La arquitectura de tenencia de la tierra es la restricción individual más importante en el análisis de inversión en Tanzania, y es ampliamente malinterpretada. En virtud de la Land Act de 1999 y la Village Land Act de 1999, toda la tierra en el territorio continental de Tanzania se mantiene en propiedad pública, investida en el Presidente como fideicomisario en nombre del pueblo de la República Unida. Ningún extranjero puede poseer tierra en propiedad plena. El estatuto es explícito, la jurisprudencia es coherente, y el efecto práctico es estructural: el capital extranjero participa en la economía de la tierra a través de un mecanismo derivado, no mediante la propiedad plena (freehold).

*El mecanismo es el Right of Occupancy (Derecho de Ocupación). Un inversor extranjero, tras registrar una sociedad de responsabilidad limitada tanzana a través de BRELA y recibir un Certificate of Incentives del Tanzania Investment Centre, obtiene la tierra mediante un granted Right of Occupancy en manos del TIC, que a su vez le concede un derivative Right of Occupancy* por un plazo de hasta noventa y nueve años menos diez días. Esta diferencia de diez días es una construcción estatutaria que preserva el derecho matriz a nivel del TIC. Existen plazos más cortos de treinta y tres y sesenta y seis años; en la práctica, el límite de noventa y nueve años es el marco de trabajo habitual para la inversión hotelera y residencial institucional. La renovación en el año noventa y nueve es discrecional, no automática, y está regida por la ley y la política vigentes en esa fecha futura.

Zanzíbar cuenta con un marco análogo pero distinto. En virtud de la Sección 47 de la Land Tenure Act 1992, modificada en 2010 y en 2018, un arrendamiento de suelo público no puede superar los noventa y nueve años y se concede por períodos de no más de treinta y tres años cada uno; antes de renovar un período, el Ministro responsable de tierras evalúa el desempeño de la inversión, en consulta con el Ministro responsable de inversiones. Quien concede el arrendamiento es el Ministro responsable de tierras. En virtud de la Sección 27 de la Zanzibar Investment Act 2023, la Zanzibar Investment Promotion Authority (ZIPA) solo concede ella misma arrendamientos dentro de las Zonas Económicas Especiales y fuera de ellas facilita su obtención a través del Ministro. Los dos marcos se administran por separado, y un inversor extranjero con posiciones tanto en Unguja como en el territorio continental mantendrá dos derechos sobre el suelo independientes, un arrendamiento de Zanzíbar y un derecho derivado del TIC. Este es un detalle de procedimiento que debe planificarse en la fase de estructuración de capital.

La implicación para la estructuración de capital es sencilla. Los inversores institucionales que analizan un horizonte de treinta a cincuenta años se sitúan dentro del tope de noventa y nueve años, pero en Zanzíbar toda tenencia más larga que el primer período del arrendamiento, treinta y tres años como máximo, depende de una renovación que sigue a una evaluación ministerial. Los planes de transmisión multigeneracional que asumen la titularidad perpetua deben incorporar de forma explícita el riesgo de renovación del arrendamiento. Los asignadores de capital que analizan Tanzania como si fuera un mercado de propiedad plena (freehold) están malinterpretando la normativa, tanto en las islas como en el territorio continental.

El montaje corporativo#

El camino operativo para un inversor extranjero en Tanzania está secuenciado, documentado y es más lento que una ruta de master-developer del Golfo. El registro de la sociedad se tramita a través de la Agencia de Registro y Concesión de Licencias de Empresas, BRELA, mediante su sistema de registro en línea. Una Limited Liability Company bajo la Companies Act requiere al menos dos accionistas y dos consejeros, sin un mínimo de capital estatutario. BRELA emite un Certificate of Incorporation para una filial o un Certificate of Compliance para una sucursal de una matriz extranjera. La Tanzania Revenue Authority emite entonces un número de identificación fiscal gratuito, y la entidad solicita las licencias comerciales específicas del sector antes de iniciar actividad.

Los directores, gerentes y empleados extranjeros necesitan permisos de trabajo y de residencia. El permiso de residencia suele ser condición previa al permiso de trabajo y, en la práctica, a menudo se exige antes de que pueda emitirse la licencia de actividad a una entidad de mayoría extranjera. Un mecanismo de poder notarial permite obtener una licencia temporal cuando los permisos aún no están listos en el momento del registro.

El marco de residencia para inversores se actualizó en 2023. El Immigration (Amendment) Regulations 2023 introdujo un Class C-11 Investor Residence Permit calibrado para el comprador individual de inmuebles. El umbral es de 100.000 USD de inversión inmobiliaria cualificada, renovable en ciclos de dos años por 500 USD para el solicitante principal más 50 USD por cada persona a su cargo. La solicitud requiere una carta de recomendación de TIC en el continente o de ZIPA en el caso de Zanzíbar, además de título de propiedad y certificado de antecedentes penales del país de origen. El C-11 cubre al solicitante principal, al cónyuge y a los hijos dependientes. No abre una vía hacia la nacionalidad tanzana ni concede acceso automático de viaje a Europa. Proporciona residencia legal dentro del marco de tenencia.

La vía SIS es administrativamente distinta de la C-11. Por encima del umbral de 50 millones de USD, el proyecto se registra ante TIC bajo el SIS y el equipo directivo accede a permisos separados vinculados al proyecto estratégico. Las dos vías están calibradas para escalas diferentes: C-11 para el comprador individual de inmuebles, SIS para el inversor operador a escala de resort. No son mutuamente excluyentes dentro de una misma asignación de un family office.

La especificidad del comprador italiano#

Italia es el segundo mercado de origen para la Tanzania continental, con el 11,8% de las llegadas en 2024, por detrás de Estados Unidos (15,0%) y por delante de Francia (7,3%). En Zanzíbar, Italia fue el mayor mercado de origen del archipiélago en 2024, también con el 11,8% de un total de 736.755, y volvió a liderar en diciembre de 2025 con el 14,4%, en un año que cerró con 917.167 llegadas (OCGS). El volumen combinado en ambos destinos convierte a Italia en el mayor origen europeo único para el país. El patrón no es una anomalía de 2024: la capacidad chárter italiana desde Milán Malpensa, Bérgamo Orio al Serio y Roma Fiumicino ha sido continua durante toda la recuperación pospandemia, y la base de operadores turísticos italianos canaliza un flujo anual documentado tanto hacia el circuito de safari como hacia el litoral.

La capa fiscal es el convenio de doble imposición entre Italia y Tanzania, firmado en Dar es Salaam el 7 de marzo de 1973 y en vigor desde el 6 de mayo de 1983 con el protocolo firmado en Roma el 31 de enero de 1979 que lo modifica (Ministerio de Economía y Finanzas de Italia), uno de los instrumentos más antiguos de la red tanzana, junto con los convenios con Canadá, Dinamarca, Finlandia, India, Noruega, Suecia, Sudáfrica y Zambia. Los tipos de retención en la red de convenios italiana limitan las retenciones sobre intereses, dividendos, cánones y honorarios de gestión a un máximo de entre el 20 y el 25%, con los tipos específicos para Tanzania fijados en el texto bilateral. Los asignadores de capital deben verificar el cuadro de tipos vigente contra el texto en vigor.

La interacción con el régimen italiano del Artículo 24-bis es relevante. Los residentes italianos acogidos al régimen de impuesto sustitutivo, cuyo importe anual subió de 200.000 EUR a 300.000 EUR para quienes trasladan la residencia desde el 1 de enero de 2026 en virtud de la Budget Law 2026, pueden estructurar las rentas pasivas de activos inmobiliarios tanzanos dentro del marco del impuesto sustitutivo, mientras que la retención tanzana se aplica en origen conforme al convenio bilateral. El efecto combinado, para un residente italiano con una villa en Zanzíbar o una finca de safari en el continente, es una arquitectura fiscal limpia que no requiere canalización a través de un tercer país.

La dimensión de diáspora y segunda residencia no tiene un recuento público. Ninguna fuente pública encontrada para este artículo indica cuántos italianos poseen un inmueble en el continente tanzano o en Zanzíbar, y el artículo no lo estima. La base de operadores en Zanzíbar se ha consolidado en torno a capital y gestión de proyectos liderados por italianos desde hace más de una década.

Vectores de riesgo declarados con honestidad#

La divulgación honesta del riesgo es el dato de suscripción que distingue la asignación institucional del capital impulsado por el ciclo. Tanzania presenta exposiciones documentadas que deben identificarse a nivel de parcela y de cartera.

Divisa. El chelín tanzano (TZS) se depreció un 1,3 % frente al dólar estadounidense en los doce meses hasta diciembre de 2025, tras haberse apreciado un 3,8 % en 2024. La divisa no es de libre convertibilidad en el sentido del G10, y la repatriación de capital, aunque la Sección 28 de la Tanzania Investment Act 2022 la garantiza a toda empresa a la que la ley se aplica, se gestiona a través de canales bancarios formales. Los asignadores de capital deben suscribir los flujos de caja inmobiliarios en USD cuando el contrato de arrendamiento y los acuerdos operativos lo permitan.

Concentración política. Freedom House clasifica a Tanzania como No Libre, con una puntuación de 28 sobre 100 en Freedom in the World 2026, frente a 35 en la edición de 2025, la edición en la que el estatus pasó de Parcialmente Libre a No Libre. El Índice Ibrahim de Gobernanza Africana 2024 de la Fundación Mo Ibrahim sitúa a Tanzania en el puesto 15 de 54 países africanos, con una puntuación global de 58,2 sobre 100, por encima de la media africana (49,3) y de la media regional de África Oriental (46,8), una lectura basada en datos de 2023 anteriores a las elecciones de 2025. El 3 de noviembre de 2025 la propia Fundación escribió que «unas elecciones que excluyen a los partidos de la oposición no son ni justas ni legítimas». Las elecciones generales del 29 de octubre de 2025, de las que se había excluido a los principales candidatos de la oposición, se vieron acompañadas de protestas el día de la votación y en los días posteriores, un apagón de internet y un toque de queda, y la presidenta Samia Suluhu Hassan fue declarada reelegida con el 98 % de los votos. A 27 de septiembre de 2026 el número de muertos es objeto de disputa, y aquí se presenta como un rango con sus fuentes. El 31 de octubre de 2025 la oficina de derechos humanos de la ONU informó de al menos 10 muertos. El 11 de noviembre de 2025 la misma oficina declaró haber recibido informes de que se habían producido cientos de muertes, y que no podía verificar las cifras exactas. El recuento oficial más reciente localizado para esta revisión, el informe de una comisión nombrada por el gobierno presentado en abril de 2026, registra al menos 518 muertos, y su presidente declaró que la cifra podría no ser definitiva. Grupos de la oposición y organizaciones religiosas estiman miles de muertos (DW, 24 de abril de 2026), una afirmación no verificada de forma independiente. El principal vector de riesgo político es la volatilidad del ciclo electoral, y el ciclo de 2025 le proporciona ahora un precedente fechado con consecuencias operativas para cualquier activo hotelero que dependa de la conectividad y del movimiento de personal.

Ritmo regulatorio. La Ley de Inversión de 2022 supone una mejora institucional deliberada, pero el entorno regulatorio en general avanza a un ritmo más lento que en las jurisdicciones del Golfo con desarrolladores maestros. La obtención de permisos a través del TIC y de la ZIPA, la evaluación de impacto ambiental a través del National Environment Management Council y el registro a través del Department of Lands conllevan, cada uno, pasos administrativos documentados. Cada uno de estos pasos sigue su propio calendario, y el cronograma de permisos para la parcela concreta debe formar parte del expediente de suscripción antes de comprometer capital.

Transición de infraestructuras. El Standard Gauge Railway, con servicios de carga entre Dar es Salaam y Dodoma puestos en marcha en junio de 2025 y el Kwala Dry Port inaugurado en julio de 2025, está mejorando de forma sustancial la logística. Está prevista una ampliación de 1.028 kilómetros desde Tanga, pasando por Moshi y Arusha, hasta Musoma, con finalización programada para 2028, con implicaciones para el circuito de safari del norte. El proyecto del puerto de aguas profundas de Bagamoyo vuelve a estar en fase de preparación, pero sigue siendo preparatorio a mediados de 2026. La mejora de las infraestructuras es positiva para los costes operativos, pero el calendario es plurianual y no debe descontarse como inminente.

Concentración sectorial. El turismo representa alrededor del 17,2 % del PIB (Ministerio de Recursos Naturales y Turismo, discurso presupuestario 2025/26), frente a un 8-10 % de las industrias extractivas (principalmente oro). Las exportaciones récord de oro, por USD 2.800 millones en los primeros diez meses de 2025 (+38,9 % interanual), confirman que la base de divisas está ahora estructuralmente diversificada entre turismo y minerales. El riesgo de concentración dentro del propio turismo se sitúa a nivel de mercados de origen (Estados Unidos e Italia representan conjuntamente cerca del 27 % de las llegadas al territorio continental), no a nivel de los ingresos del país.

Qué significa esto para el comprador institucional#

Para un family office, un asesor principal o un comprador privado individual que esté considerando exposición a Tanzania en 2026, las implicaciones son prácticas y pueden resumirse en cinco puntos.

Primero, el límite de tenencia es el dato de suscripción vinculante. Todo acceso extranjero al suelo en el territorio continental y en Zanzíbar es en régimen de arrendamiento (leasehold), con un tope de noventa y nueve años (menos diez días en el derecho derivado del territorio continental), sujeto a renovación discrecional. Los horizontes de tenencia de entre treinta y cincuenta años quedan dentro del tope pero, en Zanzíbar, más allá del primer período del arrendamiento, de hasta treinta y tres años, dependen de una renovación. Los planes de transmisión multigeneracional deben incorporar explícitamente el riesgo de renovación.

Segundo, el marco de protección es la propia ley de inversiones, y la vía estratégica le añade beneficios. En el territorio continental la Tanzania Investment Act 2022 da sus garantías, frente a la nacionalización sin una indemnización justa, adecuada y pronta, sobre las transferencias en divisa convertible y sobre el arbitraje acordado entre las partes, incluidas las reglas del CIADI, a toda empresa a la que se aplica, desde USD 500.000 de capital en propiedad extranjera; el estatus estratégico, desde USD 50 millones, añade otros beneficios. En Zanzíbar el estatus está en la Zanzibar Investment Act 2023, con USD 50 millones en Unguja y USD 5 millones en Pemba, y esa ley también da sus garantías a toda inversión aprobada. El comprador individual de menor tamaño no llega al estatus estratégico, pero se beneficia de la confianza institucional que las dos leyes generan para el operador.

Tercero, la constitución societaria es secuencial y más lenta que en una jurisdicción del Golfo. Constitución de una LLC ante el BRELA, TIN ante la Tanzania Revenue Authority, licencias específicas del sector, permisos de inmigración, recomendación del TIC o de la ZIPA, registro derivado del Right of Occupancy. El plazo acumulado desde el primer contacto hasta contar con un activo operativo se mide en meses, no en semanas. La cadena de titularidad en el momento de la salida resulta, en consecuencia, más defendible.

Cuarto, la cadena del operador importa más que la bandera de marca. Singita, Four Seasons, andBeyond, Asilia y los operadores de residencias de marca de Zanzíbar son todos creíbles, pero la pregunta relevante en la suscripción es quién gestiona la construcción, los permisos y la entrega, y bajo qué condiciones documentadas. La marca valida el segmento; el gestor del desarrollo entrega el edificio. Confundir ambas cosas es el error más común en la suscripción hotelera en Tanzania.

Quinto, el marco de residencia es residencia, no ciudadanía. La Clase C-11 otorga residencia legal y plenos derechos de propiedad dentro del régimen de arrendamiento a partir de un umbral de USD 100.000. La interacción con el régimen italiano del Artículo 24-bis es favorable para los compradores residentes en Italia que estructuran una plataforma multijurisdiccional, pero la C-11 no es una golden visa y no otorga una vía hacia la ciudadanía tanzana ni alcance de viaje global.

Declaración de intereses (skin in the game). Victaura, a través de su matriz Greystone B.V. (Países Bajos), desarrolla proyectos en el lago de Como (Italia), en Nungwi, Zanzíbar (Tanzania), en Gili Air y en Uluwatu, Bali (Indonesia), y mantiene una posición de capital off-plan en Al Marjan Island, Ras Al Khaimah (EAU). Los lectores deben asumir que los comentarios pueden estar influidos por estas posiciones, o beneficiarlas. Este documento se clasifica como material de marketing conforme al artículo 24(3) de MiFID II. No constituye asesoramiento de inversión.