Desarrollo costero responsable: criterio de inversión

Notas de revisión#

Este artículo fue corregido el 27 de septiembre de 2026. Una comprobación de sus cifras y atribuciones frente a las fuentes citadas detectó errores, que se han corregido en el texto. La lista completa, con lo que decía el artículo y lo que dice ahora, figura en la sección de correcciones al final.

Este artículo fue corregido el 29 de septiembre de 2026. Una versión anterior describía las posiciones de Victaura, y algunas de sus prácticas de trabajo, más allá de lo que establecen sus páginas públicas. El texto, y la divulgación final, se ajustan ahora a esas páginas.

Los arrecifes de coral cubren menos del 1 % del lecho marino y, sin embargo, sustentan al menos el 25 % de las especies marinas, con un valor estimado de bienes y servicios de alrededor de 2,7 billones de US$ al año (UNEP). En las costas y las pequeñas islas donde se concentra el capital hotelero y residencial de primer nivel, este capital natural no es un telón de fondo. Es el activo. Si se degrada el litoral, el arrecife, el manglar o el acuífero de agua dulce, la ubicación deja de valer lo que asumía la suscripción.

Lo que sigue es el marco con el que Victaura lee sus desarrollos en el lago de Como, en Zanzíbar, en Gili Air y en Bali, y el mercado que rodea su posición de capital off-plan en Ras Al Khaimah, contrastado con los estándares climáticos, regulatorios y de divulgación cuya documentación espera hoy el comprador institucional. Técnico, jurisdiccional, conservador por diseño. No es una afirmación sobre certificaciones que no tenemos.

La exposición a la que se enfrenta la clase de activo#

La subida del nivel del mar ya no es una abstracción de largo plazo. El IPCC AR6 (Grupo de Trabajo I, 2021) proyecta una subida media global del nivel del mar de 0,32 a 0,62 metros hacia 2100 en el escenario de bajas emisiones SSP1-2.6, y de 0,63 a 1,01 metros en el SSP5-8.5, respecto a 1995-2014. El ritmo actual de subida es de aproximadamente 3,7 mm al año (2006-2018), cerca del triple de los 1,3 mm al año registrados entre 1901 y 1971. El AR6 describe además un escenario narrativo de baja probabilidad y alto impacto en el que, con emisiones altas, procesos de las capas de hielo que no pueden descartarse (desintegración de plataformas de hielo marinas e inestabilidad de la capa de hielo en la Antártida, pérdida de masa de Groenlandia más rápida de lo proyectado) podrían contribuir en conjunto a más de un metro adicional de subida del nivel del mar hacia 2100. Para un activo con un horizonte operativo de 30 a 50 años, la cuestión ya no es si el nivel del mar sube, sino dónde, con qué rapidez y con qué disciplina de retranqueo.

La señal regional es material. En el océano Índico occidental, el nivel del mar subió a un promedio de 3,85 mm al año entre 1993 y 2024, frente a una media global de 3,4 mm al año (WMO, State of the Climate in Africa 2024). En la costa este de Unguja, Zanzíbar, un análisis de teledetección de imágenes Landsat entre 1990 y 2020 midió un retroceso de la línea de costa de aproximadamente 15,56 metros al año, con proyecciones de los modelos de 25,65 metros al año hacia 2040 (Mbezi et al., Regional Studies in Marine Science, 2024). Estas cifras describen tramos concretos de la costa este. Nungwi, en el extremo norte, tiene una batimetría, un rango de marea y una geometría de plataforma arrecifal sensiblemente distintos. La conclusión no es que Zanzíbar no sea invertible. La parcela importa, la orientación importa, y una tesis genérica sobre el destino no es suscripción.

En Indonesia, la proyección es de escala similar y de geometría distinta. En un informe de 2009 citado por Mongabay, investigadores indonesios, utilizando los escenarios SRES del IPCC, proyectaron una subida del nivel del mar de 13 a 35 centímetros hacia 2050 a lo largo del litoral de Lombok. Sin embargo, el vector de impacto para el archipiélago de Gili tiene menos que ver con el nivel absoluto del mar y más con la mortalidad del coral. El estudio de De Clippele et al. (University of Glasgow, con WWF Indonesia y el Ministerio de Asuntos Marítimos y Pesca de Indonesia; Marine Policy, 2023) proyecta un blanqueamiento severo anual en Gili Matra a partir de 2026, con 12 áreas marinas protegidas indonesias blanqueándose cada año hacia 2030, hasta llegar a 99 AMP, más de la mitad de las áreas marinas protegidas de Indonesia, en 2044, y a las 161 AMP con arrecifes de coral hacia 2075. Un arrecife que se blanquea cada año pierde la función geomorfológica que protege el litoral que tiene detrás. La clase de activo está expuesta no solo a la subida del agua, sino a la pérdida del rompeolas natural que ha mantenido el mar a raya.

Este es el marco de suscripción. La exposición climática no es una externalidad que se compense con una prima de seguro descontada. Es un factor que entra en la edificabilidad (FAR), en el retranqueo, en la especificación estructural, en la planificación de agua y energía y en el plazo durante el cual el operador puede mantener y explotar el activo de forma creíble.

El marco de autorizaciones: revisión por jurisdicción#

Las autorizaciones son el punto donde se pone a prueba la tesis del desarrollo responsable. Cada una de las cuatro jurisdicciones en las que Victaura, a través de Greystone B.V., mantiene posiciones impone un régimen distinto de evaluación ambiental. Leerlos en paralelo es el primer paso de la due diligence.

*Indonesia: AMDAL. El Analisis Mengenai Dampak Lingkungan se fundamenta en la Ley n.º 32 de 2009, modificada por la Ley de Creación de Empleo (Ley n.º 6 de 2023, que sustituyó a la Ley n.º 11 de 2020), y se desarrolla mediante el Reglamento del Gobierno n.º 22 de 2021. El AMDAL es obligatorio para los proyectos con un impacto ambiental significativo, entre ellos la construcción costera, el dragado, la recuperación de terrenos al mar y la hostelería a gran escala. El procedimiento comprende unos Términos de Referencia (KA-ANDAL), el análisis técnico ANDAL, el Plan de Gestión Ambiental (RKL-RPL) y un periodo de consulta pública de diez días hábiles. Los trámites legales incluyen la evaluación de los Términos de Referencia en 30 días hábiles y la revisión del ANDAL en un máximo de 75 días hábiles (Netherlands Commission for Environmental Assessment, 2023); el ciclo completo depende de la preparación del proyecto. Modo de fallo: un proyecto que inicia la construcción antes de que se emita la Persetujuan Lingkungan* es, en términos jurídicos, un proyecto no autorizado. El coste de la subsanación no es una multa. Es el activo.

*Tanzania (Zanzíbar): ZEMA.* En Zanzíbar, las evaluaciones de impacto ambiental se presentan y son revisadas por la Zanzibar Environmental Management Authority (ZEMA) conforme a la Zanzibar Environmental Management Act 2015; el National Environment Management Council (NEMC) es la autoridad en el territorio continental. En el continente, el Reglamento de EIA y Auditoría de 2005 establece un procedimiento de nueve pasos que va del registro, el cribado y la delimitación del alcance a la evaluación, la revisión, la recomendación de un Comité Técnico Asesor intersectorial y la aprobación ministerial, con 60 días para que el NEMC revise el estudio. El certificado se emite antes de que el proyecto continúe, con condiciones generales y específicas, y su cumplimiento se supervisa después. Ninguna fuente oficial consultada indica una duración típica para una EIA costera en Zanzíbar. Modo de fallo: las condiciones firmadas pero no aplicadas operativamente (una depuradora de aguas residuales puesta en marcha sobre el papel pero que no funciona a su capacidad de diseño) se convierten después en detonantes de sanciones.

*Italia: autorizzazione paesaggistica. En el lago de Como, las intervenciones dentro de la franja paisajística de 300 metros desde la orilla (D.Lgs 42/2004, art. 142, apartado 1, letra b) están sujetas a autorización paisajística conforme al artículo 146. Autorización ordinaria: la administración competente remite el expediente a la Soprintendenza en 40 días, que emite su dictamen vinculante en 45 días; la autorización tiene una vigencia de cinco años. Autorización simplificada, para intervenciones de escasa relevancia definidas por el Decreto del Presidente de la República 31/2017: debe resolverse en 60 días, con el dictamen de la Soprintendenza en 20 días. El Piano Paesaggistico Regionale de Lombardía añade una tutela específica para los lagos insubricos. Modo de fallo: las obras ejecutadas sin autorización conllevan la restitución del estado preexistente a costa del promotor. El accertamento di compatibilità paesaggistica del artículo 167 solo es posible en casos limitados (obras que no han generado nuevas superficies o volúmenes útiles, materiales no conformes, mantenimiento); se resuelve en 180 días sobre la base de un dictamen vinculante de la Soprintendenza* que debe emitirse en 90 días, y un resultado favorable sigue implicando el pago de una suma equivalente al mayor entre el daño causado y el beneficio obtenido.

Emiratos Árabes Unidos: Decreto-Ley Federal n.º 11 de 2024. Emitido el 28 de agosto de 2024 y en vigor desde el 30 de mayo de 2025 (resumen de BDO del decreto-ley), establece un marco nacional vinculante para la notificación de gases de efecto invernadero. Se aplica a las entidades públicas y privadas cuyas actividades emiten gases de efecto invernadero, incluidas las de las zonas francas. Las entidades deben medir, notificar y verificar sus emisiones de gases de efecto invernadero y conservar los registros durante al menos cinco años (BDO; Hadef & Partners). Conforme a la Resolución del Consejo de Ministros n.º 67 de 2024 sobre el Registro Nacional de Créditos de Carbono, las empresas con emisiones anuales de alcance 1 o alcance 2 superiores a 0,5 MtCO2e deben establecer sistemas de seguimiento y notificación de GEI, mientras que las que están por debajo de ese umbral pueden inscribirse de forma voluntaria (Hadef & Partners). Hipótesis de Victaura Research: un promotor de villas o de hostelería boutique en Al Marjan Island se sitúa muy por debajo de ese umbral, de modo que, para esos proyectos, la divulgación de carbono operativo sigue siendo en gran medida voluntaria por ahora, frente a una referencia nacional cada vez más exigente. Las multas oscilan entre 50.000 y 2.000.000 AED y se duplican en caso de reincidencia en un plazo de dos años (BDO); un resumen jurídico del artículo 15 computa los dos años desde una condena previa (Ahya). Todo ello convive con el régimen de EIA gestionado por el Ministerio federal de Cambio Climático y Medio Ambiente y por la RAK Environment Protection and Development Authority (EPDA).

Huella ligera como principio de diseño#

La huella ligera no es una estética. Es una secuencia de decisiones de diseño medibles: una edificabilidad (FAR) que se mantiene por debajo de la capacidad de carga de la parcela, franjas de manglar y arrecife tratadas como inviolables, líneas de retranqueo trazadas a partir de la marea viva máxima medida y no de la media, y sistemas de cimentación especificados para periodos de retorno de marejada ciclónica coherentes con el horizonte operativo del edificio. Estas decisiones marcan la diferencia entre un activo que opera durante cincuenta años y otro que requiere una reforma en quince.

Los techos de FAR son la primera protección. En el archipiélago de Gili, la ausencia de vehículos de combustión interna y de zonificación para edificios en altura no es una preferencia política. Es la capacidad de carga de una masa de tierra finita con acuíferos de agua dulce finitos, codificada en la práctica local. Un proyecto de villas que respete una FAR efectiva coherente con el carácter histórico de baja densidad está, por construcción, menos expuesto a los fallos de segundo orden (desbordamiento de aguas residuales, agotamiento del agua dulce, erosión provocada por la extracción de arena) que han degradado destinos comparables en otras zonas de la región.

Las franjas de manglar y de arrecife cumplen una función de ingeniería además de una función de biodiversidad. En 100 metros de manglar, la altura de las olas puede reducirse entre un 13 y un 66 % (McIvor et al., 2012, para The Nature Conservancy y Wetlands International). La franja atrapa sedimentos, ayuda a estabilizar la costa frente al tipo de retroceso medido en el este de Unguja y almacena carbono: la NOAA sitúa el carbono almacenado por acre en manglares y marismas saladas entre tres y cinco veces por encima del de los bosques tropicales. Los protocolos de construcción respetuosos con el arrecife se suman a lo anterior: ubicación de anclajes que evita el coral vivo, gestión de las plumas de sedimento durante las obras marinas, zonas de vertido cero a distancia de la plataforma arrecifal y restricciones a las embarcaciones a motor. Cada medida añade coste en la construcción y protege ingresos en la explotación. El coste de un sistema de fondeo respetuoso con el arrecife es una fracción pequeña del coste de un centro de buceo cerrado.

Agua y energía: la verdadera restricción#

En una isla pequeña, la restricción vinculante rara vez es el suelo. Es el agua dulce y la capacidad eléctrica. El suministro difiere de una isla a otra: a septiembre de 2026, Gili Air recibe agua de PDAM a través de una tubería submarina desde Lombok, mientras que Gili Trawangan, donde cerró un proveedor anterior de agua subterránea porque las perforaciones están prohibidas, afronta una crisis de agua potable porque su operador de desalinización de agua de mar, que trabaja con PDAM, se mantiene al margen en medio de una disputa sobre sus permisos (Radar Lombok, 8 de septiembre de 2026). Donde la tubería no llega, las operaciones dependen de la captación de agua de lluvia, de sondeos de agua salobre que extraen de una delgada lente de agua dulce y de la desalinización por ósmosis inversa. La sobreexplotación provoca una intrusión de agua salada que tarda en revertirse. Un desarrollo que se diseña para un consumo propio de un hotel sin un plan de desalinización está diseñado para fracasar.

El estándar EDGE (IFC, Grupo Banco Mundial) fija una referencia útil. EDGE Certified exige una reducción mínima proyectada del 20% en consumo de energía, consumo de agua y carbono incorporado en los materiales, comparada con un edificio local estándar (una redacción anterior de la IFC habla de energía incorporada). EDGE Advanced exige un 40% o más de ahorro de energía in situ. Utilizado en cerca de 140 países según la IFC, EDGE es, a juicio de Victaura, el marco más directamente aplicable a la hostelería costera de mercados emergentes, porque la metodología de referencia local se adapta a la zona climática y a la intensidad de carbono de la red. Actualmente no contamos con la certificación EDGE. La envolvente 20-20-20 sirve aquí como referencia con la que contrastar un diseño costero. Declarar una certificación que no ha sido emitida es una falsedad que no vamos a cometer.

En el lado de la energía, el límite de la red se alcanza antes que el límite de carbono. PLN abastece a las islas Gili mediante cable submarino desde Lombok. Las islas funcionaban originalmente con generadores diésel; dos cables submarinos adicionales de 20 kV, según se informó en 2020, elevaron la capacidad de 16 MW a 36 MW (Dunia Energi, febrero de 2020). La capacidad sigue siendo finita. La energía solar en cubierta con almacenamiento en baterías dimensionado para la carga vespertina diaria reduce la demanda marginal a la red y el riesgo de punto único de fallo durante las ventanas de mantenimiento del cable. En Zanzíbar se aplica la misma lógica al suministro de ZECO, la compañía eléctrica de la isla. En el lago de Como la cuestión se invierte (el pico de carga es la calefacción invernal, no la refrigeración estival, y la restauración de villas históricas conlleva restricciones de carbono incorporado y de envolvente térmica que ninguna certificación estándar recoge por completo). El principio se mantiene: diseñar conforme a una envolvente medible, documentar el cálculo, divulgar la hipótesis.

El carbono incorporado es la tercera pata. El cemento representa alrededor del 8% de las emisiones mundiales de CO2 (Chatham House, 2018). Un proyecto de villas costeras construido con cemento Portland importado y acero transportado por vía marítima arrastra una huella de carbono incorporado fijada antes de la primera noche de explotación; hipótesis de Victaura Research: puede superar muchos años de emisiones operativas, y se calcula proyecto a proyecto. Sustituir por morteros de cal de origen local y piedra de coral (cuando se extrae con permiso de fuentes de cantera, no vivas) reduce tanto la partida de carbono como la de riesgo de cadena de suministro. Los edificios históricos de Stone Town son en su mayoría de mampostería de coral rag unida con mortero de cal, tierra y arena bajo revoco de cal (UNESCO Urban Heritage Atlas), no de cemento Portland. La evidencia técnica está en la mampostería.

Economía de la restauración de manglares#

Los manglares figuran entre los bosques más ricos en carbono de los trópicos (Donato et al., Nature Geoscience, 2011). La NOAA sitúa el carbono almacenado por acre en manglares y marismas saladas entre tres y cinco veces por encima del de los bosques tropicales. Para el operador en una costa donde los manglares se han degradado, la restauración no es una partida de coste. Es una partida de protección costera, una partida de implicación de la comunidad y (con disciplina) una partida de ingresos por carbono, superpuestas entre sí.

La economía es medible. Un análisis global de 2020 (Jakovac et al., Ecological Economics) concluyó que la conservación del 90% de los manglares restantes podría lograrse con precios del carbono de entre 3 y 13 US$ por tCO2, y que precios de entre 4,5 y 18 US$ por tCO2 podrían sostener la restauración del 90% de los manglares deforestados. Un análisis de Nature Communications de 2025 sitúa la relación beneficio-coste global de la restauración de manglares entre 6,35 y 15,0, con ganancias netas en el valor de los servicios ecosistémicos de entre 231 y 725 miles de millones de US$ frente a una inversión de entre 40,0 y 52,1 miles de millones de US$. Verified Carbon Standard (Verra VCS) y Plan Vivo son los marcos operativos: Plan Vivo certifica Tahiry Honko en Madagascar y Mikoko Pamoja en Kenia, que describe como el primer proyecto de carbono azul de base comunitaria del mundo. Ecosystem Marketplace informa de precios medios ponderados por volumen para créditos de restauración y conservación de manglares de 28,15 US$ en 2022 y 26,03 US$ en 2023, sobre volúmenes negociados reducidos (State of the Blue Carbon Market 2024). La reivindicación de compensación del propio operador es una cuestión aparte, que Victaura no formula actualmente en su comunicación pública.

La partida comunitaria no es opcional. Una revisión en PLOS Biology (Lovelock, Barbier y Duarte, 2022) atribuye los fracasos de la restauración de manglares principalmente a programas de plantación a gran escala y corto plazo en ubicaciones inadecuadas y con apoyo comunitario insuficiente. Hipótesis de Victaura Research: los programas que pagan a miembros de la comunidad por plantar, monitorizar y vigilar los emplazamientos de restauración, con los ingresos por carbono respaldando la partida salarial, son los que tienen más probabilidades de perdurar. En Zanzíbar, donde la cobertura de manglar disminuyó entre 1973 y 2020 en unas 48,5 hectáreas al año en la bahía de Chwaka y 6,8 hectáreas al año en la bahía de Menai (Mohamed, University of the Witwatersrand, 2024), el margen de restauración es amplio, y el socio público natural es el propio Departamento de Silvicultura de Zanzíbar, dentro del Ministerio de Agricultura, Riego, Recursos Naturales y Ganadería. La cuestión operativa es si el proyecto se diseña con esa alianza como elemento estructural o como un apéndice de RSC.

La cuestión de la cadena de suministro#

Una villa costera es la suma de lo que se envió a la obra. Cemento, armaduras, vidrio, contrachapado marino, sanitarios, azulejos, acabados, climatización, cableado técnico: cada partida lleva asociada una huella de carbono incorporado, una huella de transporte marítimo y un riesgo de contraparte. El abastecimiento local tiene límites técnicos. La mampostería de piedra coralina, los morteros de cal, las carpinterías de madera dura y los acabados de palma y ratán trenzados son fortalezas locales en Zanzíbar e Indonesia, con profundas tradiciones artesanales. Los elementos estructurales de vidrio y acero, por lo general, no lo son. El modelo creíble es la segmentación: sistemas estructurales importados de cadenas de suministro optimizadas y una capa de acabados y artesanía abastecida dentro de un radio regional definido proyecto a proyecto.

El transporte marítimo tiene su propio perfil de emisiones y su propio perfil de interrupciones. La perturbación en el Mar Rojo se reactivó en julio de 2026, cuando los hutíes anunciaron un bloqueo naval contra Arabia Saudí, y el seguro de riesgo de guerra para los buques que cruzan el estrecho de Ormuz pasó de entre el 1 y el 3 por ciento del valor del casco a entre el 7,5 y el 10 por ciento (Al Jazeera, citando a S&P Global, 23 de julio de 2026). A 26 de septiembre de 2026, la guerra en la que interviene Irán seguía sin un alto el fuego formal (GlobalSecurity.org); una oferta iraní de alto el fuego de siete días, según lo informado, había sido calificada de inaceptable por el presidente Trump, y las fuerzas estadounidenses y del Golfo habían comenzado tránsitos diurnos de petroleros por el estrecho (Fortune). A 18 de septiembre de 2026, el estrecho de Ormuz no estaba cerrado, pero los tránsitos seguían muy por debajo de lo normal (Cyprus Shipping News). Lloyd's List Intelligence informó el 3 de septiembre de 2026 de que no se habían registrado ataques contra la navegación desde el 24 de agosto, aunque los niveles de amenaza seguían elevados; el 24 y el 26 de septiembre de 2026, las defensas aéreas saudíes interceptaron misiles y drones sobre territorio saudí (GlobalSecurity.org, 26 de septiembre de 2026). El plan de cadena de suministro que funcionaba en 2019 no es el que funciona en 2026. La partida de contingencia para materiales importados debe dimensionarse con la volatilidad actual de los fletes, no con las medias históricas. En la práctica, esto significa mantener existencias de reserva de los materiales de la ruta crítica en la obra o en un almacén regional, y revisar al alza la contingencia de costes de los sistemas estructurales importados respecto a las bases de 2023. En el caso concreto del cemento, sustituir una parte del Portland por sustitutos puzolánicos disponibles localmente (ceniza volcánica en Bali y Lombok, cales de origen coralino en Zanzíbar) es técnicamente posible y tiene precedentes históricos, con contrapartidas en el tiempo de curado y en el control de calidad bajo la humedad tropical. La decisión depende de cada proyecto. Lo importante es que se tome de forma deliberada y quede documentada, y no por defecto porque así lo especificó por costumbre el arquitecto extranjero.

La ventaja del operador#

La diferencia estructural entre un operador y un promotor de compraventa rápida (flip-and-exit) es el horizonte temporal. Un proyecto concebido para construirse, venderse y liquidarse en un plazo de 24 a 36 meses tiene una estructura de incentivos que premia el acabado visible y resta valor a la integridad de los sistemas no visibles. Un proyecto concebido para construirse, operarse y mantenerse durante 15 a 30 años tiene el incentivo contrario. El operador paga el coste operativo de cada atajo de diseño. Quien vende de inmediato, no.

La promoción responsable es, en la práctica, una disciplina de operador. La restauración de manglares tarda años en madurar hasta ofrecer una función medible de protección costera. Los sistemas de fondeo respetuosos con los arrecifes se amortizan, a lo largo de varios años, gracias a los ingresos preservados del turismo de buceo. Los sistemas de agua diseñados con desalinización más recogida de agua de lluvia cuestan más el primer año y muchísimo menos al décimo, cuando el pozo se saliniza. Ninguna de estas decisiones parece óptima en un análisis de inversión con salida a 24 meses. Todas parecen óptimas con una tenencia de 20 años.

Un horizonte de tenencia declarado es una afirmación que el inversor debe contrastar, no aceptar sin más. Cualquier promotor puede llamarse operador. El incentivo se ve en los documentos: la hipótesis de tenencia en el análisis de inversión, el presupuesto operativo para los sistemas de agua, energía y restauración, y quién asume esos costes tras la entrega. Un pro forma que sale en 24 meses describe una compraventa rápida, lo llame como lo llame el marketing.

Marco de divulgación: TNFD, GRESB, EDGE#

El capital institucional lee primero tres marcos. El Taskforce on Nature-related Financial Disclosures (TNFD) publicó sus recomendaciones finales en septiembre de 2023. En octubre de 2024 (COP16), 502 empresas de 54 jurisdicciones, que representaban más de 6,5 billones de US$ de capitalización bursátil, se habían comprometido a elaborar informes alineados con el TNFD, entre ellas 129 instituciones financieras que representaban 17,7 billones de US$ en activos bajo gestión (ESG Today). El TNFD 2026 Status Report, según lo publicado en septiembre de 2026, cuenta 802 TNFD Adopters, mientras que más de 1.000 organizaciones de 56 países y regiones han publicado información conforme a sus recomendaciones (Sustainability Online). En abril de 2025, la IFRS Foundation y el TNFD firmaron un memorando de entendimiento que expresa el compromiso de ambas partes de desarrollar las recomendaciones del TNFD en el trabajo del ISSB. En noviembre de 2025, el ISSB anunció que emprendería la elaboración de normas sobre divulgaciones relacionadas con la naturaleza y, en 2026, acordó proponer los requisitos como un IFRS Practice Statement, con un borrador para consulta previsto para octubre de 2026 (IFRS). Para los promotores inmobiliarios en ubicaciones sensibles desde el punto de vista de la naturaleza, el enfoque LEAP (Locate, Evaluate, Assess, Prepare) se está convirtiendo en la pista de diligencia debida esperada.

GRESB fija la referencia operativa para el sector inmobiliario. La GRESB Real Estate Assessment de 2025 recibió 2.382 envíos de 1.002 gestoras, con una puntuación media de 79 en las inversiones en cartera (standing investments), 3,1 puntos más que el año anterior. La cobertura de datos de energía superó el 75 % a escala global por segundo año consecutivo. La proporción de entidades inmobiliarias con políticas de cero emisiones netas alcanzó el 81,5 %, frente al 78,8 % en 2024 y el 72,4 % en 2023. El ciclo de 2025 introdujo criterios de prueba sin puntuación para el carbono incorporado y la biodiversidad, la recogida de datos sin puntuación sobre certificaciones de edificios y un primer Residential Component. GRESB es lo más parecido a una comparación estandarizada entre pares que tiene esta clase de activo.

En la valoración de Victaura, EDGE es la certificación más operativa en los mercados costeros emergentes. Calibrada según la referencia local de cada zona climática, se adapta allí donde LEED y BREEAM tienen dificultades. EDGE Certified, EDGE Advanced y EDGE Zero Carbon forman una escala de tres niveles. Para un proyecto costero de nueva construcción, el nivel certificado es un umbral interno razonable. Actualmente no contamos con la certificación y informaremos de dónde y cuándo cambie esto.

El patrón es el mismo en todos estos marcos. Recompensan a los operadores que publican sus hipótesis y declaran sus conflictos de interés. Penalizan la opacidad. El capital institucional que evalúa proyectos de branded residences y resorts costeros somete el proyecto a la diligencia debida con estos marcos antes de calcular la rentabilidad. Un proyecto que no puede responder a las preguntas LEAP del TNFD sobre biodiversidad, agua y dependencias de la naturaleza no supera la diligencia debida antes de que se abra el modelo financiero.

Qué implica para el comprador: preguntas de diligencia que importan#

Para el family office, el asignador institucional o el asesor principal que evalúa un desarrollo costero o insular, la pregunta de diligencia ya no es si el proyecto es responsable. Es si esa responsabilidad está documentada, es técnica y es verificable. Las preguntas que importan son operativas, no narrativas.

*Licencias: ¿se ha emitido la EIA (AMDAL / ZEMA / autorizzazione paesaggistica / EPDA), y sus condiciones se han aplicado de forma operativa o solo se han firmado?* La versión firmada es papel. La versión operativa es el activo. Solicite el informe de seguimiento más reciente conforme a RKL-RPL o equivalente.

Agua y energía: ¿cuál es el consumo de agua previsto por huésped y día, el respaldo de desalación, el dimensionamiento de la energía solar en cubierta con baterías, y cómo se calculó la partida de carbono incorporado en el presupuesto de materiales? Las cifras redondas sin método son marketing. Los cálculos existen o no existen.

Manglar y arrecife: ¿el programa de restauración está financiado como una partida operativa en el pro-forma del activo o como un apéndice de RSC? ¿Los ingresos por créditos de carbono (si los hay) se destinan a sostener los salarios de la comunidad, a las reclamaciones de compensación a nivel de activo, o a ambos? La respuesta cambia cómo debe leerse la afirmación.

Cadena de suministro: ¿qué porcentaje del presupuesto de materiales se obtiene dentro de un radio regional definido, cuál es la contingencia de transporte y cuál es la estrategia de sustitución del cemento? El porcentaje existe. Pídalo.

Divulgación: ¿el operador publica TNFD LEAP, un informe para GRESB y la envolvente de diseño EDGE? Si no, ¿por qué? Los operadores que se niegan a divulgar con el estándar institucional son operadores que el capital institucional no está leyendo. El estándar es la divulgación por encima de la narrativa: cifras contrastadas, conflictos identificados y metodología publicada.

Declaración de intereses (skin in the game). Victaura, a través de su matriz Greystone B.V. (Países Bajos), desarrolla proyectos en el lago de Como (Italia), en Nungwi, Zanzíbar (Tanzania), en Gili Air y en Uluwatu, Bali (Indonesia), y mantiene una posición de capital off-plan en Al Marjan Island, Ras Al Khaimah (EAU). Los lectores deben asumir que los comentarios pueden estar influidos por estas posiciones, o beneficiarlas. Este documento se clasifica como material de marketing conforme al artículo 24(3) de MiFID II. No constituye asesoramiento de inversión.

Correcciones, 27 de septiembre de 2026#

Lo que decía el artículo y lo que dice ahora. La versión publicada indicaba el rango del IPCC AR6 SSP1-2.6 como 0,33 a 0,62 m y una rama de escenario alto por encima de 1,5 m para 2100; ahora indica 0,32 a 0,62 m y el escenario narrativo del Capítulo 9 del AR6, con más de un metro adicional en caso de emisiones elevadas. Decía que el nivel del mar en el océano Índico occidental subía en torno a 3,5 mm al año, un 4 % por encima de la media global; ahora indica 3,85 mm al año frente a 3,4 mm a escala global para 1993-2024 (WMO, State of the Climate in Africa 2024). Atribuía el estudio sobre el litoral de Unguja al Journal of Sea Research; se publicó en Regional Studies in Marine Science (Mbezi et al., 2024). Decía que doce áreas marinas protegidas de Indonesia sufrirían un blanqueamiento severo anual a partir de 2026 aproximadamente; De Clippele et al. (Marine Policy, 2023) lo proyectan para Gili Matra desde 2026 y para 12 áreas hacia 2030. Describía la evaluación de impacto ambiental (EIA) de Zanzíbar como gestionada por NEMC con arreglo a la Tanzanian Environmental Management Act 2004, con un certificado emitido solo tras verificar las medidas de mitigación y un plazo de nueve a quince meses; en Zanzíbar las EIA las revisa la Zanzibar Environmental Management Authority con arreglo a la Zanzibar Environmental Management Act 2015, los certificados en el territorio continental se emiten antes de la construcción con condiciones asociadas, y el plazo se ha eliminado por falta de fuente. Indicaba un ciclo de AMDAL de doce a dieciocho meses y citaba la Ley 11/2020; ahora indica las fases de revisión legales de 30 y 75 días hábiles y la Ley 6/2023. Describía el procedimiento italiano del artículo 167 como una revisión de 90 días abierta a cualquier obra no autorizada; se resuelve en 180 días, sobre la base de un dictamen de la Soprintendenza que debe emitirse en 90, y solo en supuestos limitados, y la autorización simplificada lleva 60 días y no 20. Calificaba el Federal Decree-Law 11/2024 de los EAU como el primer marco climático vinculante de MENA y sin umbrales; ambas afirmaciones se han eliminado. Atribuía una reducción del 13 al 66 % de la energía del oleaje a Nature Communications (2018); la cifra se refiere a la altura de la ola y procede de McIvor et al. (2012). Decía que las islas Gili no tienen agua canalizada y dependen del diésel en temporada alta; Gili Air recibe agua canalizada de PDAM desde Lombok y la electricidad llega por cable submarino. Indicaba precios de créditos de carbono azul de 15 a 35 US$ en 2024-2025 sin citar fuente; ahora indica los promedios de Ecosystem Marketplace de 28,15 US$ (2022) y 26,03 US$ (2023). Nombraba a Tanzania Forest Services y a ZAWA como socios en materia de manglares en Zanzíbar; ZAWA es la Zanzibar Water Authority, y la referencia es ahora al departamento forestal de Zanzíbar. Las cifras sin fuente sobre la cobertura por países de EDGE (ahora cerca de 140 países según la IFC), el cemento (ahora en torno al 8 % según Chatham House), los plazos de restauración, el radio de aprovisionamiento y el stock de seguridad interno se han corregido o eliminado, las cifras de TNFD y GRESB se han fechado y actualizado, y el párrafo sobre el transporte marítimo fecha ahora las perturbaciones del mar Rojo y del estrecho de Ormuz a septiembre de 2026.

Una nueva revisión el mismo día matizó algunas de las correcciones anteriores y corrigió otros puntos. El artículo decía que el Federal Decree-Law 11/2024 de los EAU exige verificación por terceros y duplica las multas ante cualquier reincidencia en un plazo de dos años; ahora dice que las entidades deben medir, notificar y verificar sus emisiones y conservar los registros durante al menos cinco años, con multas duplicadas en caso de reincidencia en dos años (BDO), contados desde una condena previa según un resumen del artículo 15 (Ahya). Decía que Gili Trawangan afronta una crisis del agua tras el cierre de un operador de aguas subterráneas; según Radar Lombok (8 de septiembre de 2026), el proveedor de aguas subterráneas cerró antes y la crisis actual se debe a que el operador de desalinización ha suspendido el servicio en medio de una disputa sobre permisos. Decía que un cable submarino adicional elevó la capacidad de Gili de 16 a 36 MW; Dunia Energi (febrero de 2020) informa de dos cables de 20 kV. Describía el umbral EDGE como referido a la energía incorporada y EDGE Advanced como una reducción de energía del 40 %; EDGE especifica ahora el carbono incorporado en los materiales y un ahorro de energía in situ del 40 % o más. Decía que 99 áreas marinas protegidas de Indonesia son más de la mitad de las 161 con arrecifes de coral; The Conversation informa de que 99 son más de la mitad de las AMP de Indonesia y de que las 161 AMP con arrecifes lo serán hacia 2075. Describía a Jakovac et al. (2020) como un estudio que halla viable la conservación de manglares a 3-13 US$ por tCO2; el estudio dice que la conservación podría lograrse y la restauración podría respaldarse a esos precios, y se ha eliminado el periodo de dos décadas, no confirmado, para las cifras de Nature Communications. Nombraba a DFNRNR como el departamento forestal de Zanzíbar; el organismo vigente es el Department of Forestry, dentro del Ministry of Agriculture, Irrigation, Natural Resources and Livestock. Decía que la guerra en la que interviene Irán comenzó el 28 de febrero de 2026, citando a Al Jazeera, que no da esa fecha; el párrafo sobre el transporte marítimo indica ahora la situación de la guerra de Irán y los hechos del mar Rojo a 26 de septiembre de 2026 (Fortune; GlobalSecurity.org). Decía que 502 organizaciones se habían comprometido a informar según TNFD y que el ISSB inició la elaboración de normas sobre naturaleza en noviembre de 2025 en virtud de un memorando de entendimiento que le obliga a apoyarse en TNFD; la fuente cuenta 502 empresas, el memorando señala el compromiso de ambas partes, y el ISSB anunció la elaboración de normas en noviembre de 2025 y en 2026 acordó proponer una IFRS Practice Statement, con un borrador para consulta previsto para octubre de 2026 (IFRS). La frase sobre el mortero de Stone Town y el escenario alto del AR6 también se han documentado con fuentes y redactado como en los originales.

Una tercera revisión el mismo día corrigió otros puntos. El artículo decía que, con arreglo al Federal Decree-Law No. 11 of 2024 de los EAU, la divulgación del carbono operativo pasa a ser una obligación regulatoria para los promotores de Al Marjan Island y de otras zonas de propiedad absoluta (freehold) de Ras Al Khaimah. Ahora dice que la Cabinet Resolution No. 67 of 2024 sobre el National Register for Carbon Credits exige sistemas de seguimiento y notificación de gases de efecto invernadero únicamente a las empresas con emisiones anuales de Alcance 1 o Alcance 2 superiores a 0,5 MtCO2e, y que las empresas por debajo de ese umbral pueden inscribirse voluntariamente (Hadef & Partners). Indica además, como supuesto de Victaura Research, que los proyectos de villas y de hostelería boutique quedan por debajo del umbral. La tabla de permisos y su línea de fuente se han actualizado en consecuencia.