Vincoli ambientali: il premio di scarsità

Nota di revisione, 27 settembre 2026#

Questo articolo è stato corretto il 27 settembre 2026. Una verifica delle cifre e delle attribuzioni rispetto alle fonti citate ha rilevato errori, che sono stati corretti nel testo. L'elenco completo, con ciò che l'articolo diceva e ciò che dice ora, è nella sezione delle correzioni in fondo.

Il paradosso: la regolamentazione come pavimento, non come tetto#

Una moratoria edilizia, a una prima lettura, sembra distruzione di valore. Blocca la nuova offerta, congela i permessi e, nel breve periodo, deprime il volume delle transazioni, perché acquirenti e sviluppatori attendono chiarezza. I modelli di valutazione costruiti su mercati privi di vincoli la trattano come un puro fattore negativo: meno attività, meno liquidità, più incertezza. Questa lettura non è sbagliata per il periodo di transizione. È sbagliata per l'equilibrio a cui la transizione conduce. L'errore è diffuso perché la maggior parte dei modelli di valutazione è stata pensata per mercati in cui l'offerta prima o poi risponde alla domanda, e dove una moratoria è una pausa, non una caratteristica permanente della topologia del mercato.

L'esperienza di diverse giurisdizioni turistiche mostra un effetto di secondo ordine che prevale su quello di primo ordine. Quando un vincolo viene messo alla prova, da un referendum, da un tribunale o da due o tre decenni di applicazione, smette di essere una fonte di incertezza e diventa una fonte di informazione. Dice all'investitore esattamente quanta offerta concorrente potrà mai esistere. Il limite svizzero alle seconde case, il tetto alla crescita della Pitkin County attorno ad Aspen e le moratorie edilizie del bacino del Lago Tahoe, confermate dalla Corte Suprema degli Stati Uniti, sono tre strumenti arrivati a quel secondo stadio. Ciascuno è esaminato di seguito, insieme a un caso in cui la stessa classe di regolamentazione ha invece distrutto valore anziché proteggerlo: il contrappeso onesto alla tesi, e il motivo per cui questo documento non va letto come materiale promozionale a favore del rischio regolatorio.

Svizzera: la soglia del 20%#

La legge svizzera sulle abitazioni secondarie limita le nuove seconde case al 20% del patrimonio residenziale di un comune, e il limite è vincolante, non programmatico. Gli elettori svizzeri hanno approvato l'iniziativa sulle seconde case l'11 marzo 2012 con il 50,6% di voti favorevoli e la maggioranza dei cantoni (12 cantoni e 3 semicantoni, secondo Hilber e Schöni); la legge federale è entrata in vigore il 1° gennaio 2016, dopo che un'ordinanza provvisoria aveva già applicato il limite da gennaio 2013. Quando la quota di seconde case di un comune supera il 20%, si interrompe la costruzione di nuove seconde case senza vincoli di utilizzo, salvo ristrette eccezioni di legge come le unità gestite a fini turistici. Verbier, Zermatt, Crans-Montana, Gstaad, St. Moritz e Saas-Fee hanno superato quella soglia da anni. In ciascuna di queste località la nuova offerta di seconde case senza vincoli è oggi fortemente limitata per legge, ma non congelata: dal 1° ottobre 2024 una revisione consente di demolire, ricostruire e ampliare fino al 30% gli edifici anteriori al voto del 2012, con unità aggiuntive (EspaceSuisse; Consiglio federale svizzero, 13 settembre 2024).

La conseguenza è una classe di attivi a offerta chiusa all'interno di un bacino di domanda aperto. Uno studio sottoposto a revisione paritaria sul divieto, Hilber e Schöni sul Journal of Urban Economics (2020), stima che abbia aumentato del 26% la crescita dei prezzi delle seconde case nei comuni interessati e ridotto del 15% quella delle abitazioni principali; sono effetti medi sulla crescita dei prezzi, non un premio per un singolo immobile. Lo Ski Property Report di Knight Frank ha rilevato Verbier a circa 21.900 € al metro quadro nel 2021 e Zermatt a circa 20.700 € al metro quadro nel 2020, tra i valori più alti del segmento prime sciistico che monitora in Europa: entrambi i mercati operano sotto il limite. La norma non ha creato la domanda di seconde case alpine. Ha fissato l'offerta per cui quella domanda compete, e una seconda norma parallela, la Lex Koller, limita chi abbia anche solo titolo per competere: un punto ripreso più avanti in questo documento.

Aspen: una quota sulla crescita#

Il Land Use Code del 1979 della Pitkin County ha fissato il limite di crescita nell'area di Aspen a 50 unità l'anno, secondo una storia della legislazione abitativa di Aspen del 2023, dopo che tra il 1960 e il 1970 il patrimonio abitativo della contea era cresciuto di 184 unità l'anno. Lo strumento attuale è il Growth Management Quota System del Pitkin County Land Use Code, che fissa tetti annuali di assegnazione in piedi quadrati di superficie e non in unità; l'area di Aspen ha visto da allora ulteriori limiti: la città ha imposto un'altra moratoria urbanistica da aprile 2006 all'estate 2007 e, dall'8 dicembre 2021, una moratoria d'emergenza su alcuni permessi di costruzione residenziale, rimasta in vigore fino all'8 agosto 2022, insieme a una moratoria sui nuovi permessi per affitti brevi, rimasta in vigore fino al 30 settembre 2022 (City of Aspen), adottate per alleviare la carenza di alloggi a prezzi accessibili della città (Colorado Sun). Ogni moratoria ha rafforzato la convinzione del mercato che il tetto alla crescita di Aspen sia una caratteristica stabile della giurisdizione, non un episodio politico isolato destinato a svanire con il successivo ciclo elettorale.

In un sistema a quote, il permesso di costruire diventa esso stesso una risorsa scarsa e assegnata, non una formalità amministrativa. Le nuove costruzioni competono per un'assegnazione annuale fissa; non rispondono semplicemente alla domanda come accadrebbe in un mercato privo di vincoli. Questa struttura aumenta il costo di sostituzione di tutto ciò che è già costruito, perché un acquirente non può semplicemente far realizzare un sostituto: deve attendere, o acquisire, un'assegnazione per cui competono anche un numero fisso di altri richiedenti. Quattro decenni di applicazione continua, attraverso più recessioni, cicli dell'industria sciistica e un'impennata della domanda in epoca pandemica, sono la prova che si tratta di un vincolo duraturo e non di un calo temporaneo dei permessi, e ogni moratoria successiva ha funzionato come una nuova verifica dello stesso impegno.

Lake Tahoe: il vincolo che ha resistito alla Corte Suprema#

La Tahoe Regional Planning Agency impose due moratorie edilizie sul bacino del Lake Tahoe, nel 1981 e di nuovo nel 1983, sospendendo complessivamente per 32 mesi le costruzioni sui terreni sensibili. Lo scopo era dare a TRPA il tempo di redigere un piano regionale organico in grado di proteggere la celebre limpidezza delle acque del lago, un bene pubblico che l'agenzia riteneva fosse eroso da uno sviluppo incontrollato di rive e pendii sia sul versante californiano sia su quello del Nevada. Per i proprietari colpiti dal blocco, le moratorie sembravano in tutto e per tutto un esproprio senza indennizzo del diritto di costruire, e alcuni di loro si organizzarono nella Tahoe-Sierra Preservation Council per sostenerlo in tribunale.

Quella tesi è stata portata fino alla massima corte degli Stati Uniti, e il vincolo ha retto. In Tahoe-Sierra Preservation Council, Inc. v. Tahoe Regional Planning Agency, 535 U.S. 302 (2002), la Corte Suprema ha stabilito con 6 voti contro 3 che una moratoria temporanea sull'edificazione, imposta mentre un'autorità di governo del territorio prepara un piano organico, non costituisce un'espropriazione categorica che richieda un indennizzo ai sensi del Quinto Emendamento. La Corte ha trattato la moratoria come una regolazione dell'uso e non come un'acquisizione della proprietà, e ha rifiutato di adottare una regola che avrebbe reso automaticamente indennizzabile ogni blocco edilizio nella fase di pianificazione, richiedendo invece un'analisi caso per caso. Per l'allocatore, il caso conta meno per i fatti che per il precedente: una corte di ultima istanza ha già confermato che questa categoria di vincolo ambientale è giuridicamente durevole, un dato diverso e più solido del semplice fatto che una politica sia popolare tra l'elettorato che l'ha approvata.

Bali: un limite di altezza anteriore all'economia dei resort moderni#

Bali limita l'altezza degli edifici a circa 15 metri (l'altezza di una palma da cocco adulta) dal 1971, e la regola ha superato cinque decenni di crescita turistica che non aveva mai previsto. Il limite è stato ribadito nel 2023 con il Regolamento regionale (Perda) della Provincia di Bali n. 2 del 2023 sulla pianificazione territoriale, il cui Articolo 100 fissa il tetto dei 15 metri con ristrette eccezioni per i luoghi di culto, le torri di telecomunicazione e le infrastrutture di monitoraggio dei disastri. A differenza del tetto a soglia della Svizzera o della quota numerica di Aspen, il vincolo di Bali è un limite di forma: non limita quanti edifici possano esistere, ma solo quanto possano essere alti. Sullo skyline dei resort l'effetto è, in pratica, quello di un tetto all'offerta: preclude del tutto il prodotto ad alta densità e sviluppo verticale, proteggendo la tipologia di ville e boutique resort a bassa altezza che definisce la fascia prime dell'isola, e fa sì che sia il terreno stesso, e non i diritti edificatori in altezza, a portare la maggior parte del valore di ciascun lotto.

La riserva onesta va fatta qui, non in una sezione separata: su questo vincolo c'è una pressione politica attiva perché venga allentato. La commissione speciale del parlamento provinciale di Bali su pianificazione territoriale, patrimonio e autorizzazioni (Pansus TRAP) ha proposto una zonizzazione speciale delle altezze basata sul valore, che consentirebbe edifici fino a 45 metri in determinate zone costiere e turistiche, anziché eliminare il tetto di altezza in tutta l'isola. A maggio 2026 la proposta era ancora in discussione, non approvata (WhatsNew Indonesia, 7 maggio 2026): un segnale direzionale di dove si colloca il rischio regolatorio, non un fatto su cui costruire una valutazione. Un investitore che detiene terreni in una zona che le autorità potrebbero un giorno destinare a edifici più alti detiene un'opzione sull'allentamento, non una garanzia, e le due cose non vanno prezzate allo stesso modo.

Nantucket: scarsità senza una legge unica#

Nantucket tutela il valore attraverso la geografia e una zonizzazione locale stratificata, anziché attraverso un'unica legge simbolo, e il risultato è una versione più morbida e diffusa dello stesso meccanismo. L'isola copre circa 48 miglia quadrate, circa la metà delle circa 100 miglia quadrate di Martha's Vineyard (FatFire), e il Comune di Nantucket riferisce che oltre metà del suo territorio è destinata alla conservazione. La revisione dei distretti storici aggiunge un secondo livello, che vincola non solo se un lotto possa essere edificato ma che cosa vi si possa costruire, fino al profilo del tetto e al materiale di rivestimento. Nel 2015 gli elettori di Nantucket hanno approvato norme urbanistiche che consentono una densità maggiore (fino a nove unità unifamiliari per acro e 23 appartamenti per acro) su due specifiche particelle per un totale di 32 acri, con il 25% delle unità da qualificare come edilizia abitativa a prezzi accessibili. Quelle norme sono state notevoli proprio perché costituivano l'eccezione: una valvola di sfogo deliberata e mirata all'interno di un sistema altrimenti rigido, non un allentamento generale dei limiti edificatori dell'isola.

Questo caso è incluso come dato direzionale, non misurato, e la distinzione conta per il peso da attribuirgli. A differenza della soglia del 20% della Lex Weber, della quota di assegnazione della Pitkin County o del limite di 15 metri di Bali, non esiste un singolo numero verificabile che colga il vincolo di Nantucket. L'evidenza è qualitativa (terra finita, zonizzazione stratificata, aree destinate alla conservazione) e va valutata con una fiducia corrispondentemente inferiore rispetto agli esempi normativi che la precedono. Un investitore che costruisca una tesi di scarsità attorno a Nantucket dovrebbe considerarla una conferma del modello più ampio, non un caso portante a sé stante.

Perché un limite diventa una soglia minima#

La domanda nei resort è anelastica rispetto al luogo, in un modo in cui la domanda di abitazioni ordinarie non lo è. Chi acquista una prima casa può sostituire un sottomercato metropolitano con un altro al prezzo di un semplice adattamento dello stile di vita. Chi acquista uno chalet in un comune con il tetto della Lex Weber, o un lotto autorizzato all'interno della quota di crescita di Aspen, non compra un'unità abitativa sostituibile: compra l'accesso a un'offerta specifica, giuridicamente delimitata, di un luogo specifico, con un lago, una montagna o un tratto di costa che non si possono replicare altrove. Quando quell'offerta è fissata per legge e non dall'ordinario ciclo edilizio, il mercato non può rispondere a un'impennata della domanda come farebbe un mercato senza vincoli, cioè costruendo di più. L'aggiustamento avviene interamente sul prezzo, perché il lato dei volumi è stato chiuso per legge.

Il monitoraggio globale di Knight Frank offre una lettura direzionale, basata sui dati degli intermediari, della portata di questo effetto. Nel Prime International Residential Index pubblicato con The Wealth Report 2025 (marzo 2025), Knight Frank ha registrato per i mercati resort di pregio una crescita di quasi il 30% dalla pandemia, contro il 25% dei mercati sciistici e il 19% delle città. La cifra è un indice che aggrega molti mercati con diversi gradi di vincolo sull'offerta, non uno studio controllato che isola la regolamentazione come unica causa: concorrono fattori di domanda, effetti valutari e rilocalizzazioni post-pandemia, e la graduatoria potrebbe plausibilmente invertirsi in un diverso ciclo della domanda. Va letta come coerente con la tesi, non come una prova, e il peso attribuitole nell'underwriting va dimensionato di conseguenza.

L'eccezione onesta: quando la regolamentazione distrugge valore#

La Ley de Costas spagnola è lo stesso tipo di strumento di tutti i casi precedenti e, in un caso di rilievo, ha prodotto l'esito opposto. La legge fissa una zona di protezione di 100 metri verso l'entroterra dalla linea di costa, nella quale è vietata la nuova edificazione di questo tipo. L'hotel Algarrobico, una struttura in cemento di 411 camere e 21 piani, su circa 21.000 metri quadrati all'interno del Parco Naturale di Cabo de Gata-Níjar, ad Almería, è stato costruito a partire dal 2003 con una licenza comunale, a 14 metri dal mare e dentro la zona tutelata dalla norma. Un'ordinanza giudiziaria ha fermato i lavori nel 2006, e l'edificio è rimasto per due decenni una struttura incompiuta e abbandonata, un'eco-mostro visibile all'interno di uno dei parchi costieri più protetti di Spagna. Nel febbraio 2025 il governo spagnolo ha approvato una dichiarazione di pubblica utilità riguardante la parte dell'immobile ricadente nella zona di protezione costiera di 100 metri, passaggio necessario per l'espropriazione (La Moncloa); il 7 luglio 2026 il consiglio comunale di Carboneras ha votato l'annullamento della licenza del 2003 e a settembre 2026 la Junta de Andalucía ha ordinato la demolizione dell'hotel e il ripristino dell'area (idealista, 14 September 2026).

La lezione è il contrappeso onesto all'intera tesi: un vincolo ambientale protegge il valore solo per chi vi si conforma prima che il capitale venga impegnato. Il promotore dell'Algarrobico possedeva una licenza comunale, eppure nel 2016 il Tribunal Supremo ha stabilito che l'hotel sorgeva su terreno non edificabile, e la licenza è stata annullata nel 2026 (Infobae; idealista). Due decenni di contenzioso sono il costo realizzato: capitale immobilizzato in una struttura rimasta chiusa e inutilizzata, ora avviata alla demolizione anziché alla vendita. La stessa macchina regolatoria che trasforma un vincolo rispettato in un premio di scarsità per chi detiene un immobile conforme può lasciare capitale intrappolato quando un progetto viola un vincolo di rango superiore, anche se un permesso locale sembrava consentirlo. La regolamentazione ambientale nei mercati resort non protegge in modo uniforme: protegge a condizione, e la condizione è la conformità fin dal primo permesso.

Il limite onesto: anche i vincoli si spostano#

Nessuno degli strumenti esaminati va valutato come permanente, e ciascuno porta con sé un punto interrogativo politico ancora aperto. La Lex Weber svizzera è già stata allentata una volta: una revisione adottata dal Parlamento nel marzo 2024 e in vigore dal 1° ottobre 2024 consente di demolire, ricostruire e ampliare fino al 30% gli edifici anteriori al 2012 nei comuni soggetti al tetto, con unità aggiuntive, una modifica che i promotori hanno giustificato in parte con la carenza di alloggi nei comuni turistici (EspaceSuisse; Swiss Federal Council, 13 September 2024). La proposta balinese della zona speciale a 45 metri va nella stessa direzione. Le moratorie di Aspen sono storicamente temporanee per progetto, il che significa che lo stesso quadro GMQS resta soggetto a revisione da parte delle future commissioni di contea, esposte a pressioni politiche diverse da quelle che lo hanno creato. La sentenza Tahoe-Sierra stabilisce che una moratoria temporanea non costituisce automaticamente un esproprio; non stabilisce che un dato vincolo resterà in vigore indefinitamente, né che un regolatore non possa scegliere di allentarlo quando la coalizione politica che lo ha varato si è dissolta.

Un secondo limite onesto riguarda la liquidità, non solo il prezzo. Un mercato bloccato sul lato dell'offerta è spesso vincolato anche sul lato degli acquirenti: la legge svizzera parallela sulla proprietà straniera, la Lex Koller, limita chi può acquistare immobili in molti degli stessi comuni soggetti al tetto della Lex Weber, restringendo il bacino di acquirenti idonei proprio dove il premio di scarsità è più alto. Un vincolo che sostiene il prezzo può al tempo stesso ridurre la rapidità e la certezza dell'uscita, perché un bacino di acquirenti più ristretto significa tempi di commercializzazione più lunghi e maggiore sensibilità ai tempi di finanziamento di una singola controparte. L'investitore che valuta una tesi di scarsità dovrebbe prezzare esplicitamente questo compromesso, senza trattare sostegno al prezzo e liquidità come variabili indipendenti che si muovono insieme.

Cosa valuta l'allocatore#

La domanda di due diligence non è mai se un mercato abbia un vincolo ambientale: ormai la maggior parte dei mercati resort ce l'ha. È se quel vincolo specifico sia statutario anziché frutto di discrezionalità amministrativa, se abbia superato un intero ciclo politico o giuridico anziché esistere solo come annuncio recente, e se l'asset specifico in esame sia stato costruito in conformità con esso fin dal primo permesso. Un tetto a soglia come la Lex Weber va verificato a livello del singolo comune: se la soglia del 20% vi sia già stata superata, non semplicemente che la Svizzera abbia una legge di questo tipo a livello nazionale. Un sistema a quote come il GMQS di Aspen va verificato per il suo track record di applicazione nei diversi cicli, non solo per la sua esistenza formale sulla carta. Una moratoria vagliata dai tribunali come quella di Tahoe pesa più di una non testata, perché è il vaglio a trasformare una politica in un precedente, e per chi valuta un precedente vale più di un'intenzione.

Il paradosso regge solo per il vincolo effettivamente verificato, non per quello semplicemente asserito. Una norma in vigore, una soglia superata e uno storico di conformità sono un asset diverso da una voce su una scarsità futura o da una proposta non ancora approvata. I limiti ambientali proteggono il capitale che li rispetta e possono distruggere quello che non lo fa; è la due diligence a dire al principale da quale lato di quella linea si trovi un dato asset, e nessun valore paesaggistico può sostituire quella verifica.

Dichiarazione di interessi (skin in the game). Victaura, tramite la capogruppo Greystone B.V. (Paesi Bassi), sviluppa progetti sul Lago di Como (Italia), a Nungwi, Zanzibar (Tanzania), a Gili Air e a Uluwatu, Bali (Indonesia), e detiene una posizione di capitale off-plan su Al Marjan Island, Ras Al Khaimah (Emirati Arabi Uniti). I lettori devono presumere che il commento possa essere influenzato da queste posizioni, o andare a loro beneficio. Questo documento è classificato come materiale di marketing ai sensi dell'articolo 24(3) della MiFID II. Non costituisce consulenza in materia di investimenti.

Correzioni, 27 settembre 2026#

Che cosa diceva l'articolo e che cosa dice ora. La versione pubblicata affermava che le seconde case nei comuni soggetti alla Lex Weber si scambiano con un premio, riportato, del 24-47% rispetto alle abitazioni principali, citando Oaks.ch; quella pagina non contiene alcuna cifra del genere, e l'articolo cita ora Hilber e Schöni (Journal of Urban Economics, 2020), che stimano come il divieto abbia fatto crescere del 26% i prezzi delle seconde case e ridotto del 15% la crescita dei prezzi delle abitazioni principali. La versione pubblicata descriveva la revisione della Lex Weber come dibattuta ma non adottata e lo stock di seconde case come fissato per legge; la revisione è stata approvata dal Parlamento nel marzo 2024 ed è in vigore dal 1° ottobre 2024, allentando le regole per gli edifici anteriori al 2012 (Consiglio federale svizzero; EspaceSuisse), e la legge ha sempre previsto eccezioni, come le unità gestite a fini turistici (UNINOT). La versione pubblicata attribuiva il tetto di 50 unità l'anno ad Aspen e il ritmo di 184 unità l'anno negli anni Sessanta al capitolo 6 del GMQS della contea di Pitkin, presentando il tetto come attuale; quel documento fissa tetti annuali in piedi quadrati, perciò le cifre sono ora attribuite a una storia dell'Emory University del 2023 come codice del 1979, e un riferimento senza fonte a una formalizzazione del 1993 è stato rimosso. La moratoria di Aspen del 2021-22 era descritta come rivolta a demolizioni e ricostruzioni; riguardava i permessi residenziali e i nuovi permessi per affitti vacanze dall'8 dicembre 2021 all'8 agosto 2022 (City of Aspen). Le cifre di Knight Frank del 30%, 25% e 19% erano attribuite a The Wealth Report 2026; provengono invece dai punti salienti del Prime International Residential Index del marzo 2025 (The Wealth Report 2025). La proposta balinese dei 45 metri è ora datata maggio 2026 (WhatsNew Indonesia), e l'articolo 100 della Perda n. 2/2023 ha ora come fonte il portale provinciale di pianificazione territoriale di Bali. Su El Algarrobico, la versione pubblicata affermava che il promotore aveva costruito in aperta violazione della legge, scommettendo sulla mancata applicazione; il promotore disponeva di una licenza comunale del 2003 che il Tribunal Supremo ha ritenuto non rendesse edificabile il terreno (2016) e che il consiglio comunale di Carboneras ha annullato il 7 luglio 2026, dopodiché la Junta de Andalucía ha ordinato in settembre 2026 la demolizione dell'intero hotel (Infobae; idealista); il riferimento a un arresto dei lavori nel febbraio 2006 ora indica semplicemente il 2006. Sono state corrette anche la meta description e una citazione in evidenza che descrivevano la Ley de Costas e la quota di Aspen come la stessa norma.

Una ulteriore revisione, nello stesso giorno, ha precisato alcune delle correzioni sopra e ne ha introdotte altre. L'articolo affermava che l'Iniziativa sulle seconde case del 2012 era stata approvata in 12 cantoni e mezzo; ha ottenuto la maggioranza dei cantoni con 12 cantoni e 3 semicantoni, secondo Hilber e Schöni (Journal of Urban Economics, 2020). L'articolo affermava che la moratoria di Aspen del 2021-22 riguardava i permessi residenziali e i nuovi permessi per affitti vacanze fino all'8 agosto 2022 e che era stata adottata perché la città descriveva il proprio mercato abitativo come in crisi; la moratoria su alcuni permessi di costruzione residenziali è durata dall'8 dicembre 2021 all'8 agosto 2022, la moratoria sui nuovi permessi per affitti di breve durata è durata fino al 30 settembre 2022 (City of Aspen), e l'ordinanza di emergenza è stata adottata per alleviare la stretta sull'edilizia a prezzi accessibili della città (Colorado Sun). L'articolo indicava Nantucket in circa 45 miglia quadrate contro le 96 di Martha's Vineyard e affermava che i terreni adatti a nuovi sviluppi erano stati in gran parte assorbiti da servitù di conservazione, usi municipali o lotti privati, cosa che le sue fonti non supportavano; l'articolo indica ora circa 48 e 100 miglia quadrate (FatFire) e afferma che più della metà del territorio di Nantucket è destinata alla conservazione (Town of Nantucket). L'articolo affermava che la dichiarazione del febbraio 2025 riguardava la parte del sito di El Algarrobico su terreno costiero demaniale e che la valutazione dell'esproprio restava contestata, citando idealista; la dichiarazione riguarda la parte della proprietà all'interno della zona di protezione costiera di 100 metri (La Moncloa), e il riferimento a una disputa sulla valutazione, che idealista non riporta, è stato rimosso. La statistica di Knight Frank indica ora quasi il 30%, come afferma la fonte.