Sviluppo costiero responsabile e underwriting

Note di revisione#

Questo articolo è stato corretto il 27 settembre 2026. Un controllo dei suoi dati e delle sue attribuzioni rispetto alle fonti citate ha rilevato errori, che sono stati corretti nel testo. L'elenco completo, con ciò che l'articolo diceva e ciò che dice ora, si trova nella sezione delle correzioni in fondo.

Questo articolo è stato corretto il 29 settembre 2026. Una versione precedente descriveva le posizioni di Victaura, e alcune sue prassi operative, oltre quanto indicato nelle sue pagine pubbliche. Il testo, e la disclosure in chiusura, ora seguono quelle pagine.

Le barriere coralline coprono meno dell'1% dei fondali marini, ma ospitano almeno il 25% delle specie marine, con un valore stimato di beni e servizi di circa 2.700 miliardi di dollari l'anno (UNEP). Sulle coste e sulle piccole isole dove si concentra il capitale per l'hospitality e il residenziale di pregio, questo capitale naturale non è uno sfondo. È l'asset. Se si degradano il litorale, la barriera, la mangrovia o la falda di acqua dolce, la località smette di valere ciò che l'underwriting aveva ipotizzato.

Quanto segue è la cornice attraverso cui Victaura legge i propri sviluppi sul Lago di Como, a Zanzibar, a Gili Air e a Bali, e il mercato attorno alla sua posizione di capitale off-plan a Ras Al Khaimah, rapportata agli standard climatici, normativi e di disclosure che l'investitore istituzionale oggi si aspetta di vedere documentati. Tecnica, attenta alle giurisdizioni, prudente per impostazione. Non è una dichiarazione su certificazioni che non possediamo.

L'esposizione della classe di attivo#

L'innalzamento del livello del mare non è più un'astrazione di lungo periodo. L'IPCC AR6 (Working Group I, 2021) proietta un innalzamento medio globale del livello del mare da 0,32 a 0,62 metri entro il 2100 nello scenario a basse emissioni SSP1-2.6, e da 0,63 a 1,01 metri nello scenario SSP5-8.5, rispetto al periodo 1995-2014. Il ritmo attuale è di circa 3,7 mm l'anno (2006-2018), quasi tre volte gli 1,3 mm l'anno registrati tra il 1901 e il 1971. L'AR6 descrive inoltre uno scenario a bassa probabilità e alto impatto in cui, con emissioni elevate, processi delle calotte glaciali che non si possono escludere (disgregazione delle piattaforme di ghiaccio marine e instabilità della calotta attorno all'Antartide, perdita di massa della Groenlandia più rapida del previsto) potrebbero contribuire, insieme, a più di un metro aggiuntivo di innalzamento entro il 2100. Per un asset con un orizzonte operativo di 30-50 anni, la domanda non è più se il mare salga, ma dove, con quale rapidità e a fronte di quale disciplina delle distanze di arretramento (setback).

Il segnale regionale è rilevante. Nell'Oceano Indiano occidentale il livello del mare è salito in media di 3,85 mm l'anno tra il 1993 e il 2024, contro una media globale di 3,4 mm l'anno (WMO, State of the Climate in Africa 2024). Sulla costa orientale di Unguja, Zanzibar, un'analisi di telerilevamento su immagini Landsat tra il 1990 e il 2020 ha misurato un arretramento della linea di costa di circa 15,56 metri l'anno, con proiezioni dei modelli di 25,65 metri l'anno entro il 2040 (Mbezi et al., Regional Studies in Marine Science, 2024). Si tratta di tratti specifici della costa orientale. Nungwi, sulla punta settentrionale, ha batimetria, escursione di marea e geometria della piattaforma corallina sensibilmente diverse. La conseguenza non è che Zanzibar sia non investibile. Conta la particella, conta l'orientamento, e una tesi generica sulla destinazione non è underwriting.

Per l'Indonesia la proiezione è simile per scala e diversa per geometria. In un rapporto del 2009 citato da Mongabay, ricercatori indonesiani, usando gli scenari IPCC SRES, hanno proiettato un innalzamento del livello del mare da 13 a 35 centimetri entro il 2050 lungo la costa di Lombok. Il vettore di shock per l'arcipelago delle Gili, tuttavia, riguarda meno il livello assoluto del mare e più la mortalità dei coralli. Lo studio di De Clippele et al. (University of Glasgow, con WWF Indonesia e il Ministero indonesiano degli Affari marittimi e della Pesca; Marine Policy, 2023) proietta uno sbiancamento severo annuale a Gili Matra a partire dal 2026, tra 12 aree marine protette indonesiane con sbiancamento ogni anno entro il 2030, fino a 99 AMP, più della metà delle aree marine protette dell'Indonesia, entro il 2044, e a tutte le 161 AMP con barriere coralline intorno al 2075. Una barriera che sbianca ogni anno perde la funzione geomorfologica che protegge la costa alle sue spalle. La classe di attivo è esposta non solo all'innalzamento delle acque, ma alla perdita del frangiflutti naturale che le ha tenute lontane.

Questa è la cornice di underwriting. L'esposizione climatica non è un'esternalità compensata da un premio assicurativo scontato. È un input per il FAR, per il setback, per le specifiche strutturali, per la pianificazione di acqua ed energia, per l'arco temporale in cui l'operatore può credibilmente detenere e gestire l'asset.

Il quadro autorizzativo: revisione per giurisdizione#

È nei permessi che si mette alla prova la tesi dello sviluppo responsabile. Ciascuna delle quattro giurisdizioni in cui Victaura, tramite Greystone B.V., detiene posizioni impone un proprio regime di valutazione ambientale. Leggerle una accanto all'altra è il primo passo della due diligence.

*Indonesia: AMDAL. L'Analisis Mengenai Dampak Lingkungan si fonda sulla Legge n. 32 del 2009, come modificata dalla Legge sulla creazione di occupazione (Legge n. 6 del 2023, che ha sostituito la Legge n. 11 del 2020), ed è attuata dal Regolamento governativo n. 22 del 2021. L'AMDAL è obbligatoria per i progetti con impatto ambientale significativo, tra cui costruzioni costiere, dragaggi, bonifiche di terreni sottratti al mare e strutture ricettive su larga scala. Il procedimento prevede i Terms of Reference (KA-ANDAL), l'analisi tecnica ANDAL, il Piano di gestione ambientale (RKL-RPL) e una finestra di consultazione pubblica di dieci giorni lavorativi. Le fasi previste dalla norma comprendono la valutazione dei Terms of Reference entro 30 giorni lavorativi e l'esame dell'ANDAL entro un massimo di 75 giorni lavorativi (Netherlands Commission for Environmental Assessment, 2023); il ciclo completo dipende dalla preparazione del progetto. Modalità di fallimento: un progetto che avvia i lavori prima del rilascio della Persetujuan Lingkungan* è, in termini giuridici, non autorizzato. Il costo del ripristino non è una sanzione. È l'asset.

*Tanzania (Zanzibar): ZEMA.* A Zanzibar le valutazioni di impatto ambientale sono presentate e esaminate dalla Zanzibar Environmental Management Authority (ZEMA) ai sensi dello Zanzibar Environmental Management Act 2015; il National Environment Management Council (NEMC) è l'autorità competente per la terraferma. Sulla terraferma, gli EIA and Audit Regulations 2005 stabiliscono un iter in nove fasi: registrazione, screening e scoping, poi valutazione, revisione, raccomandazione di un Comitato tecnico consultivo intersettoriale e approvazione ministeriale, con 60 giorni al NEMC per l'esame dello studio. Il certificato è rilasciato prima dell'avvio del progetto, con condizioni generali e specifiche allegate e con monitoraggio successivo della conformità. Nessuna fonte ufficiale esaminata indica una durata tipica per una EIA costiera a Zanzibar. Modalità di fallimento: le condizioni sottoscritte ma non attuate sul piano operativo (un impianto di trattamento delle acque reflue messo in servizio sulla carta ma non funzionante alla capacità di progetto) diventano in seguito motivo di sanzione.

*Italia: autorizzazione paesaggistica. Sul Lago di Como, gli interventi entro la fascia paesaggistica di 300 metri dalla linea di battigia (D.Lgs 42/2004, art. 142, comma 1, lett. b) sono soggetti ad autorizzazione paesaggistica ai sensi dell'articolo 146. Autorizzazione ordinaria: l'amministrazione competente trasmette il fascicolo alla Soprintendenza entro 40 giorni; questa rilascia il proprio parere vincolante entro 45 giorni; l'autorizzazione ha validità di cinque anni. Autorizzazione semplificata, per gli interventi di lieve entità definiti dal D.P.R. 31/2017: deve concludersi entro 60 giorni, con parere della Soprintendenza dovuto entro 20 giorni. Il Piano Paesaggistico Regionale della Lombardia aggiunge una tutela specifica per i laghi insubrici. Modalità di fallimento: i lavori eseguiti senza autorizzazione comportano il ripristino dello stato preesistente a spese dello sviluppatore. L'accertamento di compatibilità paesaggistica ai sensi dell'articolo 167 è ammesso solo in casi limitati (lavori che non hanno creato nuove superfici o volumi utili, materiali difformi, manutenzione); è deciso entro 180 giorni sulla base di un parere vincolante della Soprintendenza* dovuto entro 90 giorni, e un esito positivo comporta comunque il pagamento di una somma pari al maggiore tra il danno arrecato e il profitto conseguito.

Emirati Arabi Uniti: Federal Decree-Law n. 11 del 2024. Emanato il 28 agosto 2024 e in vigore dal 30 maggio 2025 (sintesi del decreto-legge di BDO), stabilisce un quadro nazionale vincolante per la rendicontazione delle emissioni di gas serra. Si applica a soggetti pubblici e privati le cui attività emettono gas serra, comprese quelle nelle free zone. I soggetti devono misurare, rendicontare e verificare le emissioni di gas serra e conservare la documentazione per almeno cinque anni (BDO; Hadef & Partners). Ai sensi della Cabinet Resolution n. 67 del 2024 sul National Register for Carbon Credits, le imprese con emissioni annue di Scope 1 o Scope 2 superiori a 0,5 MtCO2e devono predisporre sistemi di monitoraggio e rendicontazione delle emissioni di gas serra, mentre quelle al di sotto di tale soglia possono registrarsi su base volontaria (Hadef & Partners). Ipotesi di Victaura Research: uno sviluppatore di ville o di strutture ricettive boutique ad Al Marjan Island si colloca ben al di sotto di quella soglia; per tali progetti la comunicazione delle emissioni operative resta quindi per ora in larga parte volontaria, in un contesto di riferimento nazionale in crescita. Le sanzioni vanno da 50.000 a 2.000.000 AED e sono raddoppiate in caso di recidiva entro due anni (BDO); una sintesi giuridica dell'articolo 15 fa decorrere i due anni da una precedente condanna (Ahya). Il quadro si affianca al regime di EIA gestito dal Ministry of Climate Change and Environment federale e dalla RAK Environment Protection and Development Authority (EPDA).

Impronta leggera come principio di progetto#

L'impronta leggera non è un'estetica. È una sequenza di scelte progettuali misurabili: un indice di superficie edificabile (FAR) mantenuto al di sotto della capacità di carico del lotto, fasce di mangrovie e barriera corallina trattate come inviolabili, linee di arretramento tracciate dalla massima marea sizigiale misurata anziché da quella media, sistemi di fondazione dimensionati per tempi di ritorno delle mareggiate coerenti con l'orizzonte operativo dell'edificio. Queste scelte fanno la differenza tra un asset che opera per cinquant'anni e uno che richiede un intervento di adeguamento entro quindici.

I limiti di FAR sono la prima forma di protezione. Nell'arcipelago delle Gili, l'assenza di veicoli a combustione interna e di zone edificabili in altezza non è una preferenza politica. È la capacità di carico di una massa di terra finita, con falde di acqua dolce finite, codificata nella prassi locale. Un progetto di ville che rispetta un FAR effettivo coerente con il carattere storico di bassa densità è, per costruzione, meno esposto ai fallimenti di secondo ordine (tracimazione delle fognature, esaurimento dell'acqua dolce, erosione indotta dall'estrazione di sabbia) che hanno degradato destinazioni comparabili altrove nella regione.

Le fasce di mangrovie e di barriera corallina svolgono una funzione ingegneristica oltre che di biodiversità. Su 100 metri di mangrovie, l'altezza delle onde può ridursi tra il 13 e il 66% (McIvor et al., 2012, per The Nature Conservancy e Wetlands International). La fascia trattiene i sedimenti, contribuisce a stabilizzare la costa contro il tipo di arretramento misurato sulla costa orientale di Unguja e immagazzina carbonio: la NOAA stima che il carbonio immagazzinato per acro da mangrovie e paludi salmastre sia da tre a cinque volte quello delle foreste tropicali. I protocolli di costruzione rispettosi della barriera corallina completano il quadro: posizionamento delle ancore che eviti il corallo vivo, gestione delle plume di sedimenti durante i lavori in mare, zone di divieto di scarico entro la distanza della piattaforma corallina, limitazioni alle imbarcazioni a motore. Ognuno aggiunge costo in fase di costruzione e protegge ricavi in fase di esercizio. Il costo di un sistema di ormeggio rispettoso della barriera è una frazione ridotta del costo di un centro diving chiuso.

Acqua ed energia: il vero vincolo#

Su una piccola isola il vincolo determinante è raramente la terra. Sono l'acqua dolce e la capacità elettrica. L'approvvigionamento cambia da un'isola all'altra: a settembre 2026 Gili Air riceve l'acqua della PDAM attraverso una condotta sottomarina da Lombok, mentre Gili Trawangan, dove un precedente fornitore di acqua di falda ha chiuso perché le trivellazioni sono vietate, affronta una crisi di acqua potabile: il gestore dell'impianto di desalinizzazione dell'acqua di mare, che lavora con la PDAM, si è fermato nel mezzo di una disputa sui permessi (Radar Lombok, 8 settembre 2026). Dove la condotta non arriva, le strutture ricorrono alla raccolta dell'acqua piovana, a pozzi di acqua salmastra che attingono a una sottile lente di acqua dolce e alla desalinizzazione a osmosi inversa. L'estrazione eccessiva provoca un'intrusione di acqua salata che si inverte lentamente. Uno sviluppo che progetta consumi da hotel senza un piano di desalinizzazione sta progettando il proprio fallimento.

Lo standard EDGE (IFC, Gruppo Banca Mondiale) fornisce un utile riferimento di base. EDGE Certified richiede una riduzione minima prevista del 20% nel consumo di energia, nel consumo di acqua e nel carbonio incorporato nei materiali, rispetto a un edificio locale standard (la formulazione IFC precedente parla di energia incorporata). EDGE Advanced richiede risparmi energetici in loco del 40% o più. Utilizzato in quasi 140 paesi secondo IFC, EDGE è, a giudizio di Victaura, il quadro più direttamente applicabile all'ospitalità costiera dei mercati emergenti, perché la metodologia del benchmark locale si adatta alla zona climatica e all'intensità di carbonio della rete. Al momento non deteniamo la certificazione EDGE. Il perimetro 20-20-20 serve qui come riferimento rispetto al quale verificare un progetto costiero. Dichiarare una certificazione non rilasciata è una falsa rappresentazione che non faremo.

Sul fronte energetico, il limite della rete diventa vincolante prima di quello del carbonio. PLN alimenta le isole Gili tramite cavo sottomarino da Lombok. Le isole erano in origine alimentate da generatori diesel; due ulteriori cavi sottomarini da 20 kV, segnalati nel 2020, hanno portato la capacità da 16 MW a 36 MW (Dunia Energi, febbraio 2020). La capacità resta comunque finita. Il fotovoltaico su tetto con accumulo a batteria dimensionato sul carico serale giornaliero riduce il prelievo marginale dalla rete e il rischio di single point of failure durante le finestre di manutenzione dei cavi. A Zanzibar vale la stessa logica per la fornitura di ZECO, l'azienda elettrica dell'isola. Sul Lago di Como la questione si inverte (il picco di carico è il riscaldamento invernale, non il raffrescamento estivo, e il restauro di ville storiche comporta vincoli di carbonio incorporato e di involucro termico che nessuna certificazione standard coglie pienamente). Il principio resta valido: progettare entro un perimetro misurabile, documentare il calcolo, dichiarare l'ipotesi.

Il carbonio incorporato è la terza gamba. Il cemento è responsabile di circa l'8% delle emissioni globali di CO2 (Chatham House, 2018). Un progetto di ville costiere costruito con cemento Portland importato e acciaio spedito via mare porta con sé un'impronta di carbonio incorporato fissata prima della prima notte di esercizio; ipotesi di Victaura Research: può superare molti anni di emissioni operative, e si calcola progetto per progetto. Sostituire con malte di calce e pietra corallina di origine locale (dove prelevata con permesso da fonti di cava, non da coralli vivi) riduce sia la voce carbonio sia la voce rischio di filiera. Gli edifici storici di Stone Town sono in gran parte in muratura di corallo (coral rag) legata con malta di calce, terra e sabbia sotto intonaco di calce (UNESCO Urban Heritage Atlas), non in cemento Portland. La prova tecnica è nella muratura.

L'economia del ripristino delle mangrovie#

Le mangrovie sono tra le foreste più ricche di carbonio dei tropici (Donato et al., Nature Geoscience, 2011). La NOAA stima che il carbonio immagazzinato per acro da mangrovie e paludi salmastre sia da tre a cinque volte quello delle foreste tropicali. Per l'operatore su una costa dove le mangrovie si sono degradate, il ripristino non è una voce di costo. È una voce di protezione costiera, una voce di coinvolgimento della comunità e (con disciplina) una voce di ricavi da carbonio, sovrapposte l'una all'altra.

L'economia è misurabile. Un'analisi globale del 2020 (Jakovac et al., Ecological Economics) ha rilevato che la conservazione del 90% delle mangrovie rimaste potrebbe essere ottenuta con prezzi del carbonio tra 3 e 13 USD per tCO2, e che prezzi tra 4,5 e 18 USD per tCO2 potrebbero sostenere il ripristino del 90% delle mangrovie deforestate. Un'analisi del 2025 su Nature Communications stima il rapporto benefici-costi globale del ripristino delle mangrovie tra 6,35 e 15,0, con guadagni netti nel valore dei servizi ecosistemici tra 231 e 725 miliardi di USD a fronte di investimenti tra 40,0 e 52,1 miliardi di USD. Verified Carbon Standard (Verra VCS) e Plan Vivo sono i quadri operativi: Plan Vivo certifica Tahiry Honko in Madagascar e Mikoko Pamoja in Kenya, che descrive come il primo progetto di blue carbon guidato dalla comunità al mondo. Ecosystem Marketplace riporta prezzi medi ponderati per volume dei crediti di ripristino e conservazione delle mangrovie di 28,15 USD nel 2022 e 26,03 USD nel 2023, su volumi scambiati contenuti (State of the Blue Carbon Market 2024). La rivendicazione di compensazione da parte dell'operatore è una questione distinta, che Victaura al momento non avanza nelle comunicazioni pubbliche.

La componente comunitaria non è facoltativa. Una rassegna su PLOS Biology (Lovelock, Barbier e Duarte, 2022) attribuisce i fallimenti del ripristino delle mangrovie principalmente a programmi di impianto su larga scala e di breve durata in siti inadatti, con un sostegno comunitario insufficiente. Ipotesi di Victaura Research: i programmi che pagano i membri della comunità per piantare, monitorare e presidiare i siti di ripristino, con i ricavi da carbonio a garanzia della voce salari, sono quelli con la maggiore probabilità di durare. A Zanzibar, dove la copertura di mangrovie è diminuita tra il 1973 e il 2020 di circa 48,5 ettari l'anno nella baia di Chwaka e di 6,8 ettari l'anno nella baia di Menai (Mohamed, University of the Witwatersrand, 2024), lo spazio per il ripristino è ampio, e il partner pubblico naturale è il Dipartimento delle Foreste di Zanzibar, all'interno del Ministero dell'Agricoltura, dell'Irrigazione, delle Risorse Naturali e dell'Allevamento. La questione operativa è se lo schema sia progettato con questa partnership come elemento portante o come appendice di CSR.

La questione della supply chain#

Una villa sul mare è la somma di ciò che è stato spedito al cantiere. Cemento, armature in acciaio, vetro, compensato marino, sanitari, piastrelle, finiture, HVAC, impianti tecnici: ogni voce porta con sé un'impronta di carbonio incorporato, un'impronta legata al trasporto marittimo e un rischio di controparte. L'approvvigionamento locale ha limiti tecnici. Muratura in pietra corallina, malte di calce, telai in legno duro, finiture in palma intrecciata e rattan sono punti di forza locali a Zanzibar e in Indonesia, dove esistono tradizioni artigianali profonde. Gli elementi strutturali in vetro e acciaio, di norma, non lo sono. Il modello credibile è la segmentazione: sistemi strutturali importati da filiere ottimizzate, mentre lo strato di finiture e di lavorazione artigianale viene approvvigionato entro un raggio regionale definito progetto per progetto.

Il trasporto marittimo ha un proprio profilo di emissioni e un proprio profilo di interruzione. La crisi del Mar Rosso si è riacutizzata a luglio 2026, quando gli Houthi hanno annunciato un blocco navale contro l'Arabia Saudita, e l'assicurazione contro i rischi di guerra per le navi in transito nello Stretto di Hormuz è passata da un valore compreso tra l'1 e il 3 per cento del valore dello scafo a un valore compreso tra il 7,5 e il 10 per cento (Al Jazeera, citando S&P Global, 23 luglio 2026). Al 26 settembre 2026 la guerra che coinvolge l'Iran non aveva alcun cessate il fuoco formale (GlobalSecurity.org), una presunta offerta iraniana di cessate il fuoco di sette giorni era stata definita inaccettabile dal presidente Trump, e le forze statunitensi e del Golfo avevano iniziato i transiti diurni di petroliere nello Stretto (Fortune). Al 18 settembre 2026 lo Stretto di Hormuz non era chiuso, ma i transiti restavano molto al di sotto della norma (Cyprus Shipping News). Lloyd's List Intelligence ha riferito il 3 settembre 2026 che dal 24 agosto non erano stati segnalati attacchi al traffico marittimo, pur con livelli di minaccia ancora elevati; il 24 e il 26 settembre 2026 le difese aeree saudite hanno intercettato missili e droni sul territorio saudita (GlobalSecurity.org, 26 settembre 2026). Il piano di supply chain che funzionava nel 2019 non è quello che funziona nel 2026. Le contingenze sui materiali importati vanno dimensionate sulla volatilità attuale dei noli, non sulle medie storiche. In pratica significa scorte di sicurezza dei materiali sul percorso critico in cantiere o in un magazzino regionale, e una contingenza di costo sui sistemi strutturali importati rivista al rialzo rispetto ai valori di base del 2023. Sul cemento in particolare, sostituire una quota di Portland con sostituti pozzolanici disponibili localmente (cenere vulcanica a Bali e Lombok, calci di origine corallina a Zanzibar) è tecnicamente possibile e ha precedenti storici, con compromessi sui tempi di maturazione e sul controllo qualità in condizioni di umidità tropicale. La decisione dipende dal singolo progetto. Il punto è che venga presa in modo deliberato e documentata, non adottata per default perché l'architetto straniero l'ha specificata per abitudine.

Il vantaggio dell'operatore#

La differenza strutturale tra un operatore e uno sviluppatore flip-and-exit è l'orizzonte temporale. Un progetto concepito per essere costruito, venduto e dismesso in 24-36 mesi ha una struttura di incentivi che premia la finitura visibile e sconta l'integrità dei sistemi non visibili. Un progetto concepito per essere costruito, gestito e mantenuto per 15-30 anni ha l'incentivo opposto. L'operatore paga il costo di gestione di ogni scorciatoia progettuale. Chi fa flipping no.

Lo sviluppo responsabile è, in pratica, una disciplina dell'operatore. Le mangrovie ripristinate impiegano anni per maturare fino a svolgere una funzione misurabile di protezione costiera. I sistemi di ormeggio rispettosi della barriera corallina si ripagano nell'arco di più anni grazie ai ricavi preservati del turismo subacqueo. I sistemi idrici progettati secondo l'impostazione dissalazione più acqua piovana costano di più il primo anno e molto meno al decimo, quando il pozzo si saliniza. Nessuna di queste decisioni appare ottimale in un underwriting con exit a 24 mesi. Tutte appaiono ottimali su un holding di 20 anni.

Un orizzonte di detenzione dichiarato è un'affermazione che l'allocatore deve verificare, non accettare. Qualsiasi sviluppatore può definirsi operatore. L'incentivo emerge dai documenti: l'ipotesi di detenzione nell'underwriting, il budget operativo per i sistemi idrici, energetici e di ripristino, e chi sostiene quei costi dopo la consegna. Un pro-forma che prevede l'exit entro 24 mesi descrive un flip, comunque lo chiami il marketing.

Quadro di disclosure: TNFD, GRESB, EDGE#

Il capitale istituzionale legge per primi tre framework. La Taskforce on Nature-related Financial Disclosures (TNFD) ha pubblicato le raccomandazioni finali a settembre 2023. A ottobre 2024 (COP16), 502 aziende in 54 giurisdizioni, per oltre 6,5 trilioni di US$ di capitalizzazione di mercato, si erano impegnate a una rendicontazione allineata alla TNFD, tra cui 129 istituzioni finanziarie che rappresentano 17,7 trilioni di US$ di AUM (ESG Today). Il TNFD 2026 Status Report, come riportato a settembre 2026, conta 802 TNFD Adopters, mentre più di 1.000 organizzazioni in 56 Paesi e regioni hanno pubblicato disclosure (Sustainability Online). Ad aprile 2025 l'IFRS Foundation e la TNFD hanno firmato un MoU che segnala l'impegno di entrambe le parti a costruire sulle raccomandazioni TNFD nel lavoro dell'ISSB. A novembre 2025 l'ISSB ha annunciato che avrebbe avviato la definizione di uno standard sulle disclosure relative alla natura e nel 2026 ha convenuto di proporre i requisiti come IFRS Practice Statement, con un exposure draft previsto per ottobre 2026 (IFRS). Per gli sviluppatori immobiliari in località sensibili dal punto di vista naturalistico, l'approccio LEAP (Locate, Evaluate, Assess, Prepare) sta diventando il percorso di diligence atteso.

GRESB definisce il benchmark operativo per il real estate. Il GRESB Real Estate Assessment 2025 ha ricevuto 2.382 submission da 1.002 gestori di fondi, con investimenti in portafoglio (standing investments) che hanno ottenuto un punteggio medio di 79 (in aumento di 3,1 punti su base annua). La copertura dei dati energetici ha superato il 75% a livello globale per il secondo anno consecutivo. La quota di entità immobiliari con politiche net-zero ha raggiunto l'81,5%, rispetto al 78,8% del 2024 e al 72,4% del 2023. Il ciclo 2025 ha introdotto criteri di test non valutati per carbonio incorporato e biodiversità, una raccolta di dati non valutata sulle certificazioni degli edifici e una Residential Component inaugurale. GRESB è la cosa più vicina a un confronto standardizzato tra pari di cui disponga la classe di attivi.

Secondo la valutazione di Victaura, EDGE è la certificazione più praticabile nei mercati costieri emergenti. Calibrata sul benchmark locale di ciascuna zona climatica, si adatta dove LEED e BREEAM faticano. EDGE Certified, EDGE Advanced ed EDGE Zero Carbon formano una scala a tre livelli. Per un progetto costiero di nuova costruzione, il livello certificato è una soglia interna ragionevole. Al momento non deteniamo la certificazione e indicheremo dove e quando questo cambierà.

Lo schema che accomuna questi framework è lo stesso. Premiano gli operatori che rendono pubbliche le proprie ipotesi e dichiarano i conflitti. Penalizzano l'opacità. Il capitale istituzionale che valuta progetti di branded residences e di resort costieri conduce la due diligence su questi framework prima di fare il calcolo del rendimento. Un progetto che non sa rispondere alle domande TNFD LEAP su biodiversità, acqua e dipendenze dalla natura non supera la diligence prima ancora che il modello finanziario venga aperto.

Cosa significa per l'acquirente: le vere domande di due diligence#

Per il family office, l'allocatore istituzionale o il consulente che valuta uno sviluppo costiero o insulare, la domanda di due diligence non è più se l'iniziativa sia responsabile. È se la responsabilità sia documentata, tecnica e verificabile. Le domande che contano sono operative, non narrative.

*Autorizzazioni: la valutazione d'impatto AMDAL / ZEMA / autorizzazione paesaggistica / EPDA EIA è stata rilasciata, e le sue condizioni sono state attuate operativamente o soltanto firmate?* La versione firmata è carta. La versione operativa è l'asset. Si chiedano il più recente rapporto di monitoraggio ai sensi di RKL-RPL o equivalente.

Acqua ed energia: qual è il consumo idrico previsto per ospite al giorno, il back-up di desalinizzazione, il dimensionamento di fotovoltaico su tetto più batterie, e come è stata calcolata la voce di carbonio incorporato nel computo dei materiali? Numeri tondi senza metodo sono marketing. I calcoli esistono oppure no.

Mangrovie e barriera corallina: il programma di ripristino è finanziato come voce operativa nel pro-forma dell'asset, o come appendice di CSR? I ricavi dei crediti di carbonio (se ve ne sono) vanno a sostegno dei salari della comunità, a rivendicazioni di compensazione a livello di asset, o a entrambi? La risposta cambia il modo in cui va letta la dichiarazione.

Filiera: quale percentuale del computo dei materiali proviene da un raggio regionale definito, qual è l'accantonamento per il trasporto, qual è la strategia di sostituzione del cemento? La percentuale esiste. Si chieda.

Disclosure: l'operatore pubblica il TNFD LEAP, una sottomissione GRESB, l'EDGE design envelope? In caso contrario, perché? Gli operatori che rifiutano di comunicare secondo lo standard istituzionale sono operatori che il capitale istituzionale non legge. Lo standard è la disclosure al posto della narrazione. Numeri triangolati, conflitti dichiarati, metodologia pubblicata.

Dichiarazione di interessi (skin in the game). Victaura, tramite la capogruppo Greystone B.V. (Paesi Bassi), sviluppa progetti sul Lago di Como (Italia), a Nungwi, Zanzibar (Tanzania), a Gili Air e a Uluwatu, Bali (Indonesia), e detiene una posizione di capitale off-plan su Al Marjan Island, Ras Al Khaimah (Emirati Arabi Uniti). I lettori devono presumere che il commento possa essere influenzato da queste posizioni, o andare a loro beneficio. Questo documento è classificato come materiale di marketing ai sensi dell'articolo 24(3) della MiFID II. Non costituisce consulenza in materia di investimenti.

Correzioni, 27 settembre 2026#

Che cosa diceva l'articolo e che cosa dice ora. La versione pubblicata indicava per lo scenario IPCC AR6 SSP1-2.6 un intervallo da 0,33 a 0,62 m e un ramo estremo superiore a 1,5 m entro il 2100; ora indica 0,32–0,62 m e lo scenario narrativo del Capitolo 9 dell'AR6, con oltre un metro aggiuntivo in caso di emissioni elevate. Affermava che il livello del mare nell'Oceano Indiano occidentale salisse di circa 3,5 mm l'anno, il 4% in più della media globale; ora riporta 3,85 mm l'anno contro 3,4 mm a livello globale per il periodo 1993–2024 (WMO, State of the Climate in Africa 2024). Attribuiva lo studio sulla linea di costa di Unguja al Journal of Sea Research; è stato invece pubblicato su Regional Studies in Marine Science (Mbezi et al., 2024). Affermava che dodici aree marine protette indonesiane sarebbero andate incontro a sbiancamento severo annuale a partire dal 2026 circa; De Clippele et al. (Marine Policy, 2023) lo proiettano per Gili Matra dal 2026 e per 12 aree entro il 2030. Descriveva la VIA di Zanzibar come gestita dal NEMC ai sensi del Tanzanian Environmental Management Act 2004, con un certificato rilasciato solo dopo la verifica delle misure di mitigazione e tempi da nove a quindici mesi; a Zanzibar le VIA sono esaminate dalla Zanzibar Environmental Management Authority ai sensi dello Zanzibar Environmental Management Act 2015, i certificati per la terraferma sono rilasciati prima della costruzione con condizioni allegate, e l'indicazione dei tempi è stata eliminata per mancanza di fonte. Indicava un ciclo AMDAL di dodici–diciotto mesi e citava la Legge 11/2020; ora riporta le fasi di esame previste dalla legge, di 30 e 75 giorni lavorativi, e la Legge 6/2023. Descriveva la procedura italiana dell'articolo 167 come un esame di 90 giorni aperto a qualsiasi opera abusiva; la decisione avviene entro 180 giorni, sulla base di un parere della Soprintendenza dovuto entro 90, e solo in casi limitati, mentre l'autorizzazione semplificata richiede 60 giorni e non 20. Definiva il Federal Decree-Law 11/2024 degli Emirati Arabi Uniti il primo quadro climatico vincolante del MENA, privo di soglie; entrambe le affermazioni sono state eliminate. Attribuiva una riduzione dell'energia del moto ondoso dal 13 al 66% a Nature Communications (2018); il dato si riferisce all'altezza delle onde e proviene da McIvor et al. (2012). Affermava che le isole Gili non abbiano acqua in tubazione e dipendano dal diesel nella stagione di punta; Gili Air riceve acqua di rete PDAM da Lombok e l'elettricità arriva tramite cavo sottomarino. Indicava prezzi dei crediti di carbonio blu di 15–35 US$ nel 2024–2025 senza citare una fonte; ora riporta le medie di Ecosystem Marketplace di 28,15 US$ (2022) e 26,03 US$ (2023). Indicava come partner per le mangrovie di Zanzibar Tanzania Forest Services e ZAWA; ZAWA è la Zanzibar Water Authority, e il riferimento è ora al dipartimento forestale di Zanzibar. Dati privi di fonte sulla copertura dei Paesi EDGE (ora quasi 140 Paesi secondo IFC), sul cemento (ora circa l'8% secondo Chatham House), sui tempi di ripristino, sul raggio di approvvigionamento e sulle scorte tampone interne sono stati corretti o eliminati, i dati TNFD e GRESB sono stati datati e aggiornati, e il paragrafo sul trasporto marittimo data ora le interruzioni nel Mar Rosso e nello Stretto di Hormuz a settembre 2026.

Una ulteriore revisione, nella stessa giornata, ha precisato alcune delle correzioni sopra riportate e ne ha apportate altre. L'articolo affermava che il Federal Decree-Law 11/2024 degli Emirati Arabi Uniti richiede la verifica da parte di terzi e raddoppia le sanzioni per qualsiasi recidiva entro due anni; ora afferma che i soggetti obbligati devono misurare, comunicare e verificare le emissioni e conservare la documentazione per almeno cinque anni, con sanzioni raddoppiate in caso di recidiva entro due anni (BDO), contati da una condanna precedente secondo una sintesi dell'articolo 15 (Ahya). Affermava che Gili Trawangan affronti una crisi idrica dopo la chiusura di un gestore delle acque sotterranee; secondo Radar Lombok (8 settembre 2026) il fornitore di acque sotterranee ha chiuso in precedenza e la crisi attuale deriva dal fatto che il gestore del dissalatore sospende il servizio a causa di una disputa sui permessi. Affermava che un cavo sottomarino aggiuntivo abbia portato la capacità delle Gili da 16 a 36 MW; Dunia Energi (febbraio 2020) riporta due cavi da 20 kV. Descriveva la soglia EDGE come riferita all'energia incorporata e EDGE Advanced come una riduzione del 40% dell'energia; EDGE specifica ora il carbonio incorporato nei materiali e risparmi energetici in loco pari o superiori al 40%. Affermava che 99 aree marine protette indonesiane fossero oltre la metà delle 161 con barriere coralline; The Conversation riporta 99 come più della metà delle aree marine protette dell'Indonesia e tutte le 161 aree con barriere coralline entro il 2075 circa. Descriveva Jakovac et al. (2020) come uno studio che ritiene fattibile la conservazione delle mangrovie a 3–13 US$ per tCO2; lo studio afferma che la conservazione potrebbe essere realizzata e il ripristino sostenuto a quei prezzi, e il periodo di due decenni non confermato per i dati di Nature Communications è stato eliminato. Indicava DFNRNR come dipartimento forestale di Zanzibar; l'ente attuale è il Department of Forestry all'interno del Ministry of Agriculture, Irrigation, Natural Resources and Livestock. Affermava che la guerra che coinvolge l'Iran fosse iniziata il 28 febbraio 2026, citando Al Jazeera, che non riporta tale data; il paragrafo sul trasporto marittimo indica ora lo stato della guerra in Iran e gli eventi nel Mar Rosso al 26 settembre 2026 (Fortune; GlobalSecurity.org). Affermava che 502 organizzazioni si fossero impegnate a rendicontare secondo il TNFD e che l'ISSB avesse avviato la definizione di standard sulla natura nel novembre 2025 in base a un MoU che la impegnava a basarsi sul TNFD; la fonte conta 502 società, il MoU segnala l'impegno di entrambe le parti, e l'ISSB ha annunciato l'avvio della definizione degli standard nel novembre 2025 e nel 2026 ha concordato di proporre un IFRS Practice Statement, con una bozza in consultazione prevista per ottobre 2026 (IFRS). Anche la frase sulla malta di Stone Town e lo scenario narrativo estremo dell'AR6 sono stati corredati di fonte e riformulati come negli originali.

Una terza revisione, nella stessa giornata, ha corretto altri punti. L'articolo affermava che, ai sensi del Federal Decree-Law No. 11 of 2024 degli Emirati Arabi Uniti, la comunicazione delle emissioni di carbonio operative diventa un obbligo normativo per gli sviluppatori di Al Marjan Island e delle altre zone freehold di Ras Al Khaimah. Ora afferma che il Cabinet Resolution No. 67 of 2024 sul National Register for Carbon Credits richiede sistemi di monitoraggio e comunicazione delle emissioni di gas serra solo alle imprese con emissioni annue di Scope 1 o Scope 2 superiori a 0,5 MtCO2e, e che le imprese al di sotto di tale soglia possono registrarsi su base volontaria (Hadef & Partners). Precisa inoltre, come ipotesi di Victaura Research, che i progetti di ville e di hospitality boutique si collocano al di sotto della soglia. La tabella sui permessi e la relativa riga delle fonti sono state aggiornate di conseguenza.