ESG e responsabilità
EPBD in Italia: cosa significa la scadenza mancata
L'Italia non ha recepito la direttiva rifusa sulla prestazione energetica nell'edilizia entro il 29 maggio 2026 e il 15 luglio 2026 la Commissione ha avviato procedure contro tutti i 27 Stati membri. Per una villa sul Lago di Como in ristrutturazione, le date della direttiva sono fisse e i suoi numeri nazionali no. Questo articolo distingue ciò che il testo e la Commissione hanno stabilito da ciò che l'Italia deve ancora scrivere.
IllustrazionePunti chiave
- - Il 15 luglio 2026 la Commissione ha inviato lettere di costituzione in mora a tutti i 27 Stati membri per il recepimento incompleto della direttiva (UE) 2024/1275, dovuto entro il 29 maggio 2026 (European Commission, 15 July 2026).
- - L'Italia è inoltre oggetto della procedura INFR(2026)2024, aperta l'11 marzo 2026 insieme ad altri 18 Stati per la mancata presentazione della bozza di piano nazionale di ristrutturazione edilizia dovuta entro il 31 dicembre 2025, e il 1° ottobre 2026 ha ricevuto in tale procedura un parere motivato (European Commission, March and October 2026 packages).
- - I piani nazionali di ristrutturazione edilizia definitivi sono dovuti entro il 31 dicembre 2026, una data che riguarda lo Stato e non il proprietario (European Commission, EPBD page).
- - L'obiettivo residenziale è una riduzione media, a livello dell'intero patrimonio edilizio, dell'uso di energia primaria del 16% entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035 rispetto al 2020, non un obbligo per singola villa (European Commission EPBD page; Matheson summary).
- - Gli Stati membri possono esentare gli edifici storici e le case vacanza, ma nelle fonti lette non è stata trovata alcuna esenzione italiana, quindi la posizione del Lago di Como resta indefinita (European Commission, EPBD page).
- - La stampa di settore riferisce che la legge di delegazione europea 2025 dell'Italia non contiene alcuna delega sull'EPBD, che al maggio 2026 non esiste alcun decreto di recepimento e che il passaporto e la scala da A a G devono ancora essere introdotti (Ingenio, Infobuildenergia; fonti secondarie).
- - I dati ENEA-CTI, come riportati dalla stampa, collocano nelle classi F e G il 45,3% degli attestati residenziali rilasciati nel 2024, un campione di attestati e non l'intero patrimonio edilizio (ENEA-CTI via MeteoWeb, 2025).
- - Non è stata trovata alcuna ripartizione per classe energetica, alcun effetto sui prezzi né alcuna cifra di costo per il Lago di Como, e questo articolo è una descrizione della norma, non una consulenza legale.
In questa pagina (12)
Che cosa ha fatto la Commissione sulla direttiva EPBD il 15 luglio 2026?
L'Italia non ha recepito la direttiva rifusa sulla prestazione energetica nell'edilizia (EPBD) entro il 29 maggio 2026, e nessun altro Stato membro l'ha fatto per intero. Il 15 luglio 2026 la Commissione europea ha inviato lettere di costituzione in mora a tutti i 27 Stati membri per non aver notificato integralmente il recepimento nazionale della Direttiva (UE) 2024/1275. L'Italia è uno dei 27. Per un investitore che detiene o ristruttura una villa sul Lago di Como, la data è un fatto che riguarda il quadro normativo, non l'edificio.
L'EPBD è il quadro europeo che disciplina come gli edifici vengono classificati, ristrutturati e costruiti. Energy Performance of Buildings Directive (EPBD) è la sigla della Direttiva (UE) 2024/1275, la rifusione adottata nel 2024. Una direttiva vincola uno Stato membro a un risultato. Non vincola direttamente il proprietario. Gli obblighi raggiungono una villa sul Lago di Como solo attraverso il diritto italiano, scritto dai legislatori italiani e applicato dalle autorità italiane.
La comunicazione della Commissione fa partire un conto alla rovescia breve. Gli Stati membri hanno due mesi dalle lettere per rispondere, completare il recepimento e notificarlo alla Commissione. Per le lettere di luglio quel termine è scaduto a settembre 2026. Se le risposte non sono soddisfacenti, la Commissione può emettere un parere motivato. Il rinvio alla Corte di giustizia e le sanzioni pecuniarie sono passaggi successivi della stessa scala. Nessuno di questi passaggi è un giudizio su un singolo edificio.
Una disposizione aveva una scadenza anteriore alle altre. L'articolo 17(15), sugli incentivi finanziari per le nuove caldaie autonome a combustibili fossili, doveva essere recepito entro il 1° gennaio 2025. La Commissione elenca quella data separatamente dalla scadenza generale del 29 maggio 2026. Ingenio riferisce che l'Italia era già oggetto di una procedura su quel punto prima di luglio. L'investitore dovrebbe leggere la lettera di luglio come un secondo livello, non come il primo.
Che cos'è un piano nazionale di ristrutturazione edilizia e a che punto è l'Italia?
Un piano nazionale di ristrutturazione edilizia è la tabella di marcia che lo Stato membro stabilisce per l'intero patrimonio edilizio, e l'Italia non ne ha ancora presentato la bozza. Nel pacchetto di procedure di infrazione del marzo 2026 la Commissione definisce questi piani uno strumento essenziale e strategico per trasformare il patrimonio edilizio nazionale in un bene efficiente dal punto di vista energetico e decarbonizzato entro il 2050. La Commissione aggiunge che i piani dovrebbero creare filiere di ristrutturazione prevedibili e traiettorie chiare di lungo periodo.
Il piano prevede due date. Le bozze dei piani erano dovute il 31 dicembre 2025. I piani definitivi sono dovuti il 31 dicembre 2026. Entrambe le date compaiono sulla pagina della Commissione dedicata all'EPBD. Al 23 ottobre 2026 la seconda data è ancora futura. È una scadenza per lo Stato, non per il proprietario di una villa.
L'Italia ha mancato la prima data. L'11 marzo 2026 la Commissione ha inviato lettere di costituzione in mora a 19 Stati membri per non aver presentato la bozza del piano. L'Italia è fra questi, con la procedura INFR(2026)2024. Il 1° ottobre 2026 la Commissione ha inviato un parere motivato nella stessa procedura all'Italia e ad altri otto Stati membri, precisando che non avevano ancora presentato le bozze dei piani. Ingenio, scrivendo a maggio 2026, riferiva che nessun piano era stato consegnato.
La conseguenza riguarda la sequenza. Il piano è il luogo in cui uno Stato membro fissa la propria traiettoria per il residenziale e il relativo finanziamento. Le fonti lette per questo articolo non riportano alcuna bozza italiana pubblicata. Finché un piano non viene pubblicato, il parametro nazionale di riferimento per il patrimonio residenziale non esiste.
Che cosa richiede l'EPBD a un edificio residenziale come una villa sul Lago di Como?
La direttiva fissa una traiettoria per l'intero patrimonio abitativo, non un obbligo per ogni singola villa. Gli Stati membri devono ridurre il consumo medio di energia primaria del patrimonio residenziale del 16% entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035, rispetto a una base di riferimento del 2020. La pagina della Commissione sull'EPBD fornisce le percentuali, e la sintesi della direttiva di Matheson indica la base del 2020. L'obiettivo è una media sul patrimonio nazionale. La direttiva non assegna un numero alla singola villa.
Lo sforzo è orientato verso gli edifici meno performanti. Matheson sintetizza che almeno il 55% della riduzione deve provenire dalla ristrutturazione del 43% degli edifici residenziali con le prestazioni peggiori. Si tratta ancora di un'allocazione a livello di patrimonio. Mostra dove la politica nazionale intende spingere per prima. È una lettura di Victaura Research, non una regola: una villa in una classe energetica bassa è più vicina a quella spinta di una già ristrutturata.
L'obbligo residenziale è formulato come traiettoria nazionale. La descrizione della direttiva data dalla Commissione parla di traiettorie di ristrutturazione per gli edifici residenziali e di standard minimi di prestazione energetica per quelli non residenziali. Come l'Italia rispetterà la traiettoria residenziale, con standard, incentivi o entrambi, è una scelta italiana. Finché non sceglie, qualsiasi data di ristrutturazione citata al proprietario privato di un'abitazione esistente è una congettura.
Le regole per il non residenziale non vanno importate per analogia. ESG Today riporta obiettivi nazionali di ristrutturazione del 16% degli edifici non residenziali con le prestazioni peggiori entro il 2030 e del 26% di quelli con le prestazioni peggiori entro il 2033. Una villa gestita a fini commerciali potrebbe rientrare in una categoria diversa rispetto a una casa privata. La classificazione è una questione giuridica nazionale e legata al caso specifico, e questo articolo non la risolve.
Che cos'è un edificio a emissioni zero e lo standard si applica a una ristrutturazione?
*Un edificio a emissioni zero è un edificio con fabbisogno energetico molto basso, nessuna emissione di carbonio in loco da combustibili fossili e emissioni operative di gas serra pari a zero o molto basse.* È la sintesi usata da Matheson. Il testo vincolante è nella direttiva su EUR-Lex, che il consulente legale dell'investitore dovrebbe leggere direttamente. Questo articolo non lo riproduce.
Lo standard si applica per primo agli edifici nuovi. Secondo le sintesi lette, i nuovi edifici pubblici devono essere a emissioni zero entro il 2028 e tutti gli altri edifici nuovi entro il 2030. Una villa esistente ristrutturata non è un edificio nuovo. Una demolizione e ricostruzione può porre una questione diversa. Per chi costruisce nuovo sul lago, vedi Lake Como Developers: Who Builds New.
La direzione di lungo periodo è un patrimonio edilizio a emissioni zero entro il 2050. La Commissione presenta la direttiva come un percorso verso un patrimonio edilizio decarbonizzato entro il 2050. ESG Today riporta l'obiettivo di eliminare gradualmente le caldaie a combustibili fossili entro il 2040. Per una villa sul lago riscaldata a gasolio o a gas, la caldaia è il punto in cui l'obiettivo astratto incontra l'immobile. Il divieto di incentivi per le nuove caldaie fossili ha già una data, il 1° gennaio 2025.
Il perimetro di una ristrutturazione si può leggere su tre livelli. La suddivisione in involucro, impianto di riscaldamento e produzione in loco è un'ipotesi di Victaura Research. La descrizione della direttiva data dalla Commissione riguarda la ristrutturazione degli edifici con le prestazioni peggiori, l'eliminazione graduale delle caldaie a combustibili fossili e gli impianti solari, questi ultimi soprattutto sugli edifici nuovi e su alcuni non residenziali. L'Italia non si è ancora pronunciata su nessuno di essi in forma di recepimento. Un investitore che legge un perimetro di intervento dovrebbe tenere distinti i tre livelli.
Una direttiva è una promessa fra l'Unione e lo Stato. Raggiunge una villa solo quando lo Stato la mette per iscritto.
Victaura Research
Che cos'è un passaporto di ristrutturazione e in Italia è disponibile?
*Un building renovation passport (passaporto di ristrutturazione dell'edificio) è un documento che definisce un piano in più fasi per il proprietario che ristruttura per stadi.* La pagina della Commissione dedicata alla EPBD lo descrive in questi termini. È uno strumento di pianificazione, e la stampa di settore riferisce che l'Italia non l'ha ancora introdotto. Non è un titolo abilitativo e di per sé non modifica una classe energetica.
La ristrutturazione per fasi è il caso rilevante per una villa. Spesso un immobile sul lago non può essere chiuso per un intero programma di lavori in un'unica soluzione. Il passaporto è pensato per il proprietario che distribuisce in più fasi l'intervento su involucro, riscaldamento e generazione. Questa corrispondenza è la lettura di Victaura Research della descrizione della Commissione.
L'Italia non ha introdotto il passaporto. Il confronto di Ingenio del maggio 2026 fra Italia, Germania, Austria e Spagna indica il passaporto di ristrutturazione come ancora da introdurre in Italia. La fonte è la stampa di settore, non la Gazzetta Ufficiale, e l'investitore dovrebbe riverificarlo nella Gazzetta Ufficiale prima di farvi affidamento.
La scala degli attestati è il secondo punto aperto. Ingenio riferisce che il decreto ministeriale sui requisiti minimi del 28 ottobre 2025, in vigore dal 3 giugno 2026, aggiorna i metodi di calcolo. Non introduce la scala UE da A a G e non vale come recepimento della EPBD. Qualsiasi classe energetica oggi posseduta deriva dall'attuale sistema italiano. Come corrisponderà a una futura scala UE è non definito.
Le ville storiche e le case vacanza del Lago di Como saranno esenti dalla EPBD?
La direttiva consente esenzioni, ma l'Italia non le ha ancora scritte. La pagina della Commissione sulla EPBD afferma che gli Stati membri possono esentare categorie di edifici dai requisiti di ristrutturazione, fra cui gli edifici storici e le case vacanza. Il verbo è possono. Per una villa l'esenzione esiste solo se l'Italia la adotta, e nei termini che l'Italia sceglierà.
Le definizioni delle categorie sono nazionali. Che cosa sia un edificio storico e che cosa sia una casa vacanza sarà stabilito dalla legge italiana. Quale parte del patrimonio del Lago di Como ricada entro quei confini è una questione giuridica da valutare immobile per immobile. Questo articolo non classifica alcuna villa e non fornisce consulenza legale.
Un'esenzione non spegne la lettura che il mercato dà di una classe energetica. Un edificio esente dagli obblighi della traiettoria viene comunque confrontato con gli altri da acquirenti e finanziatori. Se una classe bassa venga scontata sul Lago di Como è una questione empirica. Victaura Research non dispone di dati misurati in merito e non afferma l'esistenza di un effetto.
L'esenzione per le case vacanza conta per via di chi possiede sul lago. Seconde case e proprietà estera plasmano buona parte del mercato. Per le quote, si veda Lake Como Buyers: Reading the Shares. Se l'Italia definisce le case vacanza in modo restrittivo, una parte maggiore di quel patrimonio resta dentro il regime. Se in modo ampio, una parte minore. Nessuno dei due esiti è scritto.
Che cosa ha fatto concretamente l'Italia sulla EPBD?
La legge di delegazione europea 2025 dell'Italia non includeva la EPBD. Infobuildenergia riferisce che il disegno di legge approvato dal Consiglio dei ministri il 22 luglio 2025 abilitava il recepimento di due direttive e l'attuazione di dieci regolamenti, senza alcun riferimento alla EPBD. Ingenio identifica il disegno di legge della Camera come AC 2574 e riferisce che gli emendamenti per aggiungere la delega sono stati respinti in entrambe le camere. Si tratta di resoconti della stampa di settore su atti parlamentari.
Fino a maggio 2026 non risultava alcun decreto di recepimento. Ingenio afferma che a pochi giorni dalla scadenza del 29 maggio 2026 l'Italia non aveva alcun decreto formale di recepimento. Non ho trovato fonti che ne riferiscano uno successivamente. È assenza di prove, non prova di assenza. La Gazzetta Ufficiale è la sede in cui verificare la situazione attuale.
Diversi passaggi della Commissione riguardano ora l'Italia. Sulle fonti lette, l'Italia ha affrontato una procedura sulla disposizione relativa agli incentivi per le caldaie alla fine del 2025, la procedura di marzo 2026 sul progetto di piano, giunta a parere motivato il 1° ottobre 2026, e la lettera generale di luglio 2026. Lo stesso 1° ottobre 2026 la Commissione ha inviato all'Italia anche un parere motivato sulla direttiva rifusa sull'efficienza energetica, una direttiva distinta. Il dossier EPBD è uno fra diversi.
Il governo ha sostenuto la necessità di flessibilità. Infobuildenergia riferisce che il governo ha descritto più volte gli obiettivi per le abitazioni esistenti come, allo stato attuale, irraggiungibili e ha chiesto maggiore flessibilità. È il resoconto di una posizione, non di un testo. Indica all'investitore che il contenuto del recepimento italiano è ancora oggetto di negoziato e che la sua portata potrebbe differire da quanto suggeriscono i numeri di punta della direttiva.
| Data | Scadenza | Posizione riferita per l'Italia |
|---|---|---|
| 1° gennaio 2025 | Articolo 17(15), fine degli incentivi per le nuove caldaie autonome a combustibile fossile | Procedura riferita alla fine del 2025 (stampa di settore) |
| 31 dicembre 2025 | Scadenza per il progetto di piano nazionale di ristrutturazione degli edifici | Non presentato secondo la lettera della Commissione dell'11 marzo 2026 e il parere motivato del 1° ottobre 2026 (INFR(2026)2024) |
| 29 maggio 2026 | Termine generale di recepimento | Nessun decreto di recepimento riferito a maggio 2026 (stampa di settore) |
| 15 luglio 2026 | Lettere di costituzione in mora a tutti i 27 Stati membri | Italia inclusa |
| 31 dicembre 2026 | Scadenza per il piano nazionale di ristrutturazione degli edifici definitivo | In sospeso |
| 2028 | Nuovi edifici pubblici a emissioni zero (sintesi della direttiva) | Nessun recepimento italiano riferito |
| 2030 | Consumo medio di energia primaria del patrimonio residenziale ridotto del 16%; altri nuovi edifici a emissioni zero | Traiettoria nazionale non pubblicata |
| 2035 | Consumo medio di energia primaria del patrimonio residenziale ridotto del 20-22% | Traiettoria nazionale non pubblicata |
Che cosa resta non definito per una villa sul Lago di Como finché l'Italia non recepisce?
Restano aperte cinque questioni, e ciascuna incide su come si scrive il perimetro di una ristrutturazione. Sono la traiettoria nazionale per il residenziale, la scala delle classi energetiche, il passaporto di ristrutturazione, le esenzioni e il finanziamento a sostegno dei lavori. La direttiva fissa obiettivi e date a livello UE. Lascia queste cinque all'Italia.
La traiettoria è la prima lacuna. Senza un progetto di piano nazionale fra le fonti lette, il percorso italiano verso il 16% entro il 2030 e il 20-22% entro il 2035 non è pubblico. Il percorso stabilisce se la pressione ricadrà sugli standard per i singoli proprietari, sugli incentivi o su entrambi. Un investitore non può quantificare un costo di conformità che non è stato definito.
La scala delle classi e il passaporto sono la seconda e la terza lacuna. La scala UE da A a G e il passaporto risultano entrambi non ancora introdotti. Una ristrutturazione progettata oggi punta a una classe nell'attuale sistema italiano. Se quella classe si convertirà in modo lineare in seguito non è noto. Le esenzioni sono la quarta lacuna e dipendono dalle definizioni di casa storica e di casa vacanza.
Il finanziamento è la quinta lacuna. La pagina della Commissione sulla EPBD afferma che il finanziamento previsto dalla direttiva è più mirato, con particolare attenzione alle famiglie vulnerabili. L'architettura degli incentivi italiani è una materia nazionale. Ingenio descrive l'attuale sistema italiano di incentivi come parziale. Per il modo in cui Victaura Research tratta la certificazione rispetto alla pratica, si veda ESG in Luxury Real Estate: Philosophy, Not Certificate.
Le date sono fissate. I numeri su cui un proprietario agirebbe no.
Victaura Research
Quanto è debole il patrimonio edilizio italiano a cui si rivolge l'EPBD?
Il rapporto ENEA-CTI sugli attestati del 2024 colloca il 45,3% degli attestati residenziali nelle classi F e G. La copertura di MeteoWeb del sesto rapporto annuale indica che sono stati analizzati più di 1,2 milioni di attestati rilasciati nel 2024 e che le classi più efficienti, da A4 a B, hanno raggiunto il 20% del totale residenziale. LavoriPubblici riporta che gli edifici residenziali erano l'88,7% del totale. Le cifre sono di ENEA, riportate dalla stampa di settore e locale. Non ho potuto aprire il PDF.
La direzione della serie è di miglioramento. MeteoWeb ha riportato nell'ottobre 2024 che la quota di F e G era scesa sotto il 50% per la prima volta nei dati del 2023. Il dato del 2024 prosegue quel calo. La serie dice che il patrimonio edilizio italiano si sta muovendo. Non dice che si muova abbastanza in fretta per un obiettivo al 2030 che nessuno ha ancora scritto nella legge italiana.
Un campione di attestati non è un censimento del patrimonio edilizio. Gli attestati vengono rilasciati al verificarsi di determinati eventi, come una vendita, una locazione o dei lavori. Il campione sovrarappresenta gli edifici oggetto di transazioni. Non descrive ogni villa del lago. Il 45,3% è un dato residenziale nazionale con questa avvertenza, ed è un indicatore del punto di partenza, non una previsione dell'esito.
Non è stato trovato alcun dato sul Lago di Como. Non ho individuato una ripartizione per classi energetiche relativa al Lago di Como o alla provincia di Como, da parte di ENEA o di un'altra istituzione. Un investitore che ne voglia una dovrebbe chiedere l'attestato di prestazione energetica dell'immobile, l'Attestato di Prestazione Energetica (APE). Per come si leggono i dati ufficiali sul lago, si veda Lake Como Prices: What the Official Data Shows.
Che cosa significa in pratica per un proprietario una procedura di infrazione dell'UE?
Una lettera di costituzione in mora è il primo gradino di una scala, non una sentenza. La Commissione chiede allo Stato membro di rispondere entro due mesi e di completare la notifica. Se la risposta non è soddisfacente, può seguire un parere motivato. Dopo di esso può arrivare un deferimento alla Corte di giustizia e, in alcuni casi, una richiesta di sanzioni pecuniarie.
La procedura agisce sullo Stato, non sul proprietario. Una lettera di infrazione non crea alcun obbligo per il proprietario di una villa e non ne toglie nessuno. La posizione del proprietario cambia solo quando cambia la legge italiana. La procedura aumenta il costo politico del ritardo per Roma. Non fissa una data per il contenuto della legge.
La scala non fornisce un calendario che io possa misurare. Ogni passaggio dipende dalla risposta dello Stato membro e dalla valutazione della Commissione. Non formulo alcuna stima di quando l'Italia recepirà la direttiva. Davanti ci sono due punti di riferimento: il periodo di due mesi per rispondere al parere motivato del 1° ottobre 2026 sulla bozza di piano, e il 31 dicembre 2026, data del piano nazionale di ristrutturazione edilizia definitivo. Entrambe sono date che riguardano lo Stato.
La Commissione ha già portato l'Italia al secondo gradino su due fascicoli adiacenti. Il 1° ottobre 2026 ha inviato all'Italia pareri motivati per la persistente mancata presentazione della bozza di piano nazionale di ristrutturazione edilizia e per il recepimento incompleto della direttiva rifusa sull'efficienza energetica, una direttiva distinta. Eunews ha riportato le stesse decisioni. Questo è contesto, non una previsione per il caso di recepimento dell'EPBD aperto a luglio.
Una lettera di costituzione in mora è un primo passo. Non è un verdetto, e non è una norma edilizia.
Victaura Research
Punti deboli di questa lettura, dichiarati con onestà
Non ho potuto aprire il testo integrale della direttiva. La pagina di EUR-Lex non si è caricata nello strumento di ricerca. I numeri a livello di direttiva riportati qui provengono dalla pagina EPBD della Commissione e dalle sintesi di Matheson e ESG Today. I numeri degli articoli sono citati solo dove li indica la pagina della Commissione, cioè l'articolo 17(15). Un consulente legale dovrebbe verificare ogni cifra sul testo della Gazzetta ufficiale dell'Unione europea.
La posizione italiana poggia sulla stampa di settore. Ingenio, Infobuildenergia ed Eunews non sono la Gazzetta Ufficiale né gli atti parlamentari. I loro resoconti concordano fra loro, ma sono fonti secondarie. Sono datati da luglio 2025 a ottobre 2026, e nel frattempo potrebbe essere stato adottato un decreto. Ciò cambierebbe la tabella qui sopra.
I resoconti differiscono in piccoli dettagli. Una testata data le notifiche di luglio al 17 luglio. La pagina della Commissione è datata 15 luglio 2026, e questo articolo usa tale data. Sul caso della bozza di piano, questo articolo si affida alle pagine della Commissione sia per la lettera di marzo 2026 sia per il parere motivato del 1° ottobre 2026.
Non ci sono evidenze sul Lago di Como né sul valore né sul costo. Non ho trovato dati misurati su come la classe energetica incida sui prezzi del Lago di Como, né sul costo di ristrutturazione delle ville sul lago. Il 45,3% è un dato nazionale. Questo articolo descrive una norma e le sue lacune. Non è una consulenza legale e non valuta alcun immobile specifico.
Come dovrebbe leggere l'investitore la scadenza mancata per il Lago di Como?
La scadenza mancata è un fatto sulla legislazione italiana, non sul valore di una villa. Le date della direttiva sono fissate, e la Commissione ha agito contro tutti i 27 Stati membri. Che cosa l'Italia scriverà nella legge per le abitazioni, gli edifici storici e il patrimonio di case vacanza non è ancora noto. L'investitore dovrebbe tenere separati i due livelli ed evitare di prezzare il secondo come se fosse il primo.
La risposta sensata è la documentazione, non la previsione. Il perimetro di una ristrutturazione può registrare la classe energetica attuale, la fonte di riscaldamento, lo stato dell'involucro e la generazione in loco. Questi elementi serviranno in quasi ogni versione italiana delle norme. È un'affermazione sui documenti, non una raccomandazione di ristrutturare o di attendere.
Tre segnali meritano attenzione. Il primo è un eventuale decreto di recepimento italiano o una legge di delegazione. Il secondo è la bozza di piano nazionale di ristrutturazione edilizia, e poi il piano definitivo dovuto entro il 31 dicembre 2026. Il terzo è la definizione italiana di edifici storici e di case vacanza. Ciascuno è verificabile in una fonte ufficiale: la Gazzetta Ufficiale per gli atti italiani e le decisioni di infrazione della Commissione per il piano.
Dichiarazione di interessi (skin in the game). Victaura, tramite la capogruppo Greystone B.V. (Paesi Bassi), sviluppa progetti sul Lago di Como (Italia), a Nungwi, Zanzibar (Tanzania), a Gili Air e a Uluwatu, Bali (Indonesia), e detiene una posizione di capitale off-plan su Al Marjan Island, Ras Al Khaimah (Emirati Arabi Uniti). I lettori devono presumere che il commento possa essere influenzato da queste posizioni, o andare a loro beneficio. Questo documento è classificato come materiale di marketing ai sensi dell'articolo 24(3) della MiFID II. Non costituisce consulenza in materia di investimenti.
Fonti
- European Commission, Commission calls on EU countries to transpose the reinforced rules on energy performance of buildings, 15 July 2026
- European Commission, March infringements package: key decisions in energy, 11 March 2026
- European Commission, Energy Performance of Buildings Directive
- European Union, Directive (EU) 2024/1275 on the energy performance of buildings (recast), Official Journal 2024
- eceee, The Commission calls on EU countries to transpose the reinforced rules on the energy performance of buildings, July 2026
- ESG Today, EU Commission Launches Legal Action Against All 27 Member States for Failing to Implement Zero Emission Building Law, July 2026
- Eunews, Italy still facing EU infringement over energy efficiency and building renovations, 1 ottobre 2026
- Infobuildenergia, Direttiva EPBD, la Commissione mette sotto infrazione tutti i 27 Stati membri, luglio 2026
- Infobuildenergia, Legge di delegazione europea 2025, le associazioni denunciano l'assenza della direttiva sugli edifici
- LavoriPubblici, Efficienza energetica edifici 2025: presentato il nuovo Rapporto ENEA-CTI, 27 ottobre 2025
- Ingenio, Recepimento direttiva Case Green: facciamo il punto, Italia, Germania, Austria e Spagna a confronto, maggio 2026
- Matheson, Energy Performance of Buildings Directive (recast) now in force, 17 giugno 2024
- ENEA e CTI, Rapporto annuale sulla certificazione energetica degli edifici 2025, come riportato da MeteoWeb, ottobre 2025
- MeteoWeb, Certificazione edifici 2023, le classi meno efficienti sotto il 50% per la prima volta, 10 ottobre 2024
- European Commission, October infringements package: key decisions in energy, 1 ottobre 2026
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