Tanzania: turismo e concessioni di terra a 99 anni

Note di revisione#

Questo articolo è stato corretto il 27 settembre 2026 perché la sezione sul rischio descriveva la transizione del 2025 come ordinata secondo osservatori esterni, una descrizione che i fatti non sostengono. La Tanzania ha tenuto le elezioni generali il 29 ottobre 2025, con i principali candidati dell'opposizione esclusi dalla competizione. Le proteste nel giorno del voto e nei giorni successivi sono state affrontate con lo spegnimento di internet e un coprifuoco. L'11 novembre 2025 l'ufficio delle Nazioni Unite per i diritti umani ha dichiarato di aver ricevuto segnalazioni di centinaia di morti, e di non poter verificare le cifre esatte. Al 27 settembre 2026 il numero dei morti resta contestato. Le cifre registrate vanno da almeno 10, riportate dallo stesso ufficio il 31 ottobre 2025, ad almeno 518 nel rapporto di una commissione nominata dal governo presentato nell'aprile 2026, fino a migliaia stimate da opposizione e gruppi religiosi e non verificate in modo indipendente (DW, 24 aprile 2026). La stessa sezione affermava che Freedom House classificava la Tanzania come Parzialmente Libera. La classificazione è Non Libera fin dall'edizione 2025 di Freedom in the World e si attesta a 28 su 100 nell'edizione 2026. Citava inoltre l'indice di governance della Mo Ibrahim Foundation senza la lettura della Fondazione stessa sul voto, che ora viene aggiunta. La cifra degli arrivi a Zanzibar è aggiornata da 736.755 nel 2024 a 917.167 nel 2025 (OCGS, riportato da The Citizen il 18 gennaio 2026). Questa correzione non modifica l'architettura giuridica descritta nell'articolo, dal tetto di novantanove anni per la proprietà della terra alle garanzie della legge sugli investimenti del 2022. Il rischio politico pesa di più di quanto gli attribuisse il testo originale, ora con un precedente datato, e la sezione sul rischio più avanti lo illustra con le relative fonti.

Questo articolo è stato corretto l'11 ottobre 2026. Una versione precedente attribuiva al 2024 la quota del turismo sul PIL e la confrontava con una quota del 2023 che nessuna fonte pubblica riporta. Il confronto è stato tolto, e la quota e il numero di posti di lavoro ora citano i documenti da cui provengono.

Questo articolo è stato corretto il 13 ottobre 2026. Le sezioni su Zanzibar e sul possesso fondiario, la tabella delle vie d'accesso, i punti conclusivi e i punti chiave ponevano il possesso fondiario di Zanzibar sotto una legge sugli investimenti abrogata nel 2024 e la soglia strategica di Pemba nel Tanzania Investment Act 2022. Ora seguono il Land Tenure Act 1992 con le sue modifiche e lo Zanzibar Investment Act 2023, come pubblicati dalla Camera dei Rappresentanti di Zanzibar. La sezione sull'acquirente italiano ora lega l'aumento dell'imposta dell'Articolo 24-bis al trasferimento della residenza.

Questo articolo è stato corretto il 13 ottobre 2026. La sezione sul Tanzania Investment Act 2022, la tabella delle vie d'accesso, il rischio di valuta, i punti conclusivi e i punti chiave legavano le garanzie della legge alle soglie dello Strategic Investment Status. Ora dicono che la legge le dà a ogni impresa a cui si applica e che lo status aggiunge altri benefici. La sezione sul possesso fondiario e i punti conclusivi ora dicono che a Zanzibar una detenzione oltre il primo periodo del lease dipende da un rinnovo.

Questo articolo è stato corretto il 13 ottobre 2026. La sezione sull'acquirente italiano e l'elenco delle fonti davano una data sbagliata per il trattato contro le doppie imposizioni fra Italia e Tanzania, e la sezione dava una stima dei proprietari immobiliari italiani senza una fonte pubblica; le date del trattato ora seguono il Ministero dell'Economia e delle Finanze, e la stima è stata tolta.

Il quadro macro: il turismo come pilastro di crescita#

Il turismo è oggi la principale fonte di valuta estera per la Tanzania, davanti all'oro per la prima volta nella storia statistica registrata del paese. L'International Visitors Exit Survey 2024, preparato congiuntamente dal National Bureau of Statistics, dal Ministero delle Risorse Naturali e del Turismo e dalla Bank of Tanzania, ha registrato 2.141.895 arrivi internazionali tra Tanzania continentale e Zanzibar combinate, in aumento del 18,5 per cento rispetto a 1.808.205 del 2023, con entrate turistiche complessive di 3,9 miliardi di dollari USA (+15,7 per cento). Il turismo vale circa il 17,2 per cento del PIL e sostiene oltre 1,5 milioni di posti di lavoro diretti e indiretti (Daily News, 12 ottobre 2024, sullo Swahili International Tourism Expo); il discorso di bilancio 2025/26 del Ministero delle Risorse Naturali e del Turismo indica la stessa quota del PIL.

La composizione della base di visitatori è il dato più interessante. Gli Stati Uniti hanno guidato i mercati di origine sulla terraferma nel 2024 con il 15,0 per cento degli arrivi, seguiti dall'Italia al secondo posto con l'11,8 per cento e dalla Francia al terzo con il 7,3 per cento. I visitatori sono rimasti in media dieci notti sulla terraferma e sette a Zanzibar, spendendo rispettivamente 243 e 251 dollari USA a persona a notte. Il sessantacinque per cento erano visitatori alla prima esperienza, in aumento dal 56,4 per cento del 2023, un indicatore che la domanda si sta ampliando piuttosto che ruotare tra viaggiatori abituali.

Il quadro macroeconomico è coerente con questa traiettoria. La crescita del PIL della terraferma si è attestata a circa il 5,6 per cento nel 2024, accelerando a un 6,4 per cento registrato nel terzo trimestre 2025 secondo la revisione di dicembre 2025 del Comitato di Politica Monetaria della Bank of Tanzania. L'inflazione headline si è mantenuta all'interno della banda obiettivo nazionale del 3-5 per cento, al 3,6 per cento nel dicembre 2025. Il Central Bank Rate si è attestato al 5,75 per cento nel trimestre fino a dicembre 2025, accomodante rispetto a un contesto di bassa inflazione. La stabilità monetaria è una precondizione per la prevedibilità del ciclo immobiliare, e la Tanzania rappresenta uno dei quadri macroeconomici più stabili dell'Africa subsahariana in una lettura 2024-2026.

Gli investimenti diretti esteri si muovono nella stessa direzione. Il World Investment Report 2025 dell'UNCTAD registra afflussi di IDE verso la Tanzania per 1,72 miliardi di dollari USA nel 2024, un incremento del 28,3 per cento rispetto agli 1,34 miliardi di dollari USA del 2023, il tasso di crescita più rapido dell'Africa orientale per l'anno. Il Tanzania Investment Centre ha registrato separatamente 842 progetti per un valore di 7,7 miliardi di dollari USA nel corso del 2024, il valore aggregato di investimento più alto dal 1991, con il settore manifatturiero in testa per numero di progetti (377 progetti, 3,1 miliardi di dollari USA) e il turismo che ha assorbito 76 progetti registrati per un valore di 337 milioni di dollari USA.

Il mercato safari della terraferma#

La Tanzania continentale ospita la più grande concentrazione di territorio protetto per la fauna selvatica del continente africano. Il solo Parco Nazionale del Serengeti ha ricevuto circa 589.300 visitatori nel 2024, in aumento dell'11,2 per cento. L'Area di Conservazione di Ngorongoro, il Parco Nazionale del Monte Kilimanjaro (arrivi +13,4 per cento nel 2024, il ritmo più rapido tra i parchi), Tarangire, il Lago Manyara e il Parco Nazionale di Nyerere di 30.893 chilometri quadrati (l'ex Riserva di Caccia del Selous, oggi la più grande area protetta dell'Africa orientale) formano l'ossatura di un mercato safari premium che ha attratto gli operatori dell'hospitality più disciplinati del segmento negli ultimi vent'anni.

La presenza degli operatori è la validazione istituzionale. La concessione Grumeti di Singita nel corridoio occidentale del Serengeti (Sasakwa, Sabora, Faru Faru) ancora il segmento ultra-lusso a 1.500-2.500 dollari USA a persona a notte, pensione completa. Il Four Seasons Safari Lodge Serengeti opera all'interno dei confini del parco a 1.200-1.800 dollari USA a persona a notte. andBeyond gestisce il Ngorongoro Crater Lodge (1.200-2.000 dollari USA, all inclusive) e il Grumeti Tented Camp calibrato sulla migrazione degli gnu. Asilia Africa gestisce un portafoglio di medio lusso e campi da esploratore tra Serengeti, Ruaha e Selous. Si tratta di operatori impegnati nel lungo periodo, con capitale, marchio e disciplina di back-office.

La pipeline è informativa. Il ciclo 2025-2026 ha visto le nuove approvazioni edilizie concentrarsi sul confine di Grumeti, sulla concessione di Loliondo a est del Serengeti e su parcelle selezionate all'interno dell'Area di Conservazione di Ngorongoro, soggette a vincoli UNESCO e governativi. Il corridoio del Parco Nazionale di Nyerere, apertosi al turismo dopo la ridesignazione del Selous, resta sotto-edificato: la densità di visitatori per chilometro quadrato è una frazione di quella del Serengeti, e il mercato dei lodge è ancora dominato da operatori di fascia media piuttosto che dal gruppo ultra-lusso che si è consolidato a nord. Per un investitore di lungo periodo, il circuito meridionale è la frontiera dentro la frontiera.

Il mercato costiero di Zanzibar#

Zanzibar è trattata in dettaglio nell'articolo dedicato (Zanzibar: An Emerging Luxury Destination) e qui i dati principali sono riepilogati per completezza. L'OCGS Zanzibar ha registrato 917.167 arrivi internazionali nell'arcipelago nel 2025, in aumento del 24,5% rispetto ai 736.755 del 2024 (Tourism Statistical Release di dicembre 2025, riportato da The Citizen il 18 gennaio 2026; dato misurato). Una seconda serie ufficiale, l'International Visitors' Exit Survey 2025, attribuisce a Zanzibar 654.880 arrivi, in aumento del 9%; le due serie contano in modo diverso ma concordano sulla direzione. Nel 2024 l'Europa rappresentava circa il 72% della base di visitatori e l'Italia era il singolo primo mercato di origine con l'11,8%, equivalente a circa 87.202 viaggiatori italiani; l'Italia ha guidato di nuovo a dicembre 2025, con il 14,4% degli arrivi. La presenza degli operatori premium a Nungwi, Kendwa e Pingwe-Michamvi si è consolidata durante la ripresa post-pandemica, con Park Hyatt (Stone Town, 2015), Meliá Zanzibar (Kiwengwa), Le Méridien di Marriott, l'Anantara Zanzibar Resort and Residences a Nungwi (111 camere d'albergo più 70 appartamenti a marchio, GDV da 150 milioni di USD, apertura 2027, Infinity Developments) e Six Senses (annunciato nel 2024, corridoio di Pingwe) tra gli operatori più visibili.

La grammatica giuridica è distinta rispetto alla terraferma. Il possesso fondiario straniero a Zanzibar è un lease su terra pubblica fino a novantanove anni, concesso per periodi di non più di trentatré anni ciascuno, ai sensi della Sezione 47 del Land Tenure Act 1992, modificata nel 2010 e nel 2018. Il diritto di occupazione è concesso solo agli zanzibarini (Sezione 24), quindi non esiste freehold per i non cittadini. Zanzibar ha anche una propria legge sugli investimenti, lo Zanzibar Investment Act 2023, che ha abrogato lo ZIPA Act 2018: la Sezione 25 e il Second Schedule fissano lo Strategic Investment Status a 50 milioni di USD su Unguja e a 5 milioni di USD su Pemba, con almeno il trenta per cento del capitale in equity. Il commento di underwriting nel dettaglio, incluse le variabili di esposizione climatica, si trova nell'articolo dedicato.

Tanzania Investment Act 2022#

Il Tanzania Investment Act del 2022 è il singolo cambiamento con maggiori implicazioni istituzionali nell'architettura degli investimenti del paese dai primi anni Novanta. La legge ha sostituito l'Investment Act del 1997 e prevede uno Strategic Investment Status con benefici aggiuntivi per i progetti qualificati. Le soglie di capitale sono esplicite: un progetto interamente estero o in joint venture richiede un minimo di 50 milioni di USD, un progetto interamente tanzaniano un minimo di 20 milioni di USD, e una categoria Special Strategic Investment si applica oltre i 300 milioni di USD. Le garanzie della legge non cominciano a quelle soglie. Coprono ogni impresa a cui la legge si applica, da un capitale minimo di 500.000 USD per un'impresa a proprietà estera o in joint venture e di 50.000 USD per una a proprietà tanzaniana (Sezione 2): il trasferimento di profitti, servizio dei prestiti e ricavato della vendita in valuta liberamente convertibile (Sezione 28), nessuna nazionalizzazione o esproprio se non con un procedimento di legge e un indennizzo equo, adeguato e tempestivo (Sezione 29), e l'arbitrato secondo la legge tanzaniana sull'arbitrato, le regole dell'International Centre for Settlement of Investment Disputes (ICSID) o un trattato sugli investimenti, come le parti concordano (Sezione 33). Lo status strategico aggiunge altri benefici (Sezione 23).

I criteri qualitativi sono altrettanto espliciti. Un progetto può inoltre qualificarsi per lo SIS se crea almeno 1.000 posti di lavoro locali con profondità nelle posizioni senior, esporta il cinquanta per cento o più della produzione o fornisce beni sostitutivi delle importazioni, stimola lo sviluppo di parchi industriali, trasferisce tecnologia, o produce beni coerenti con le priorità nazionali. La legge nel suo insieme è calibrata per attrarre capitale di lunga durata sulla base della tutela giuridica piuttosto che dell'arbitraggio fiscale. La garanzia contro la nazionalizzazione è esplicita, la garanzia contro l'interruzione regolatoria discrezionale è parziale, e la sede di risoluzione delle controversie può essere internazionale se le parti lo concordano.

Per l'investitore turistico, lo status strategico è rilevante in modo sostanziale solo alla scala di resort. Un investimento boutique in villa da 200.000 a 2 milioni di USD non lo raggiunge. Se le garanzie generali della legge coprano un investimento di questo tipo dipende dal fatto che passi per un'impresa con il capitale minimo richiesto dalla legge, 500.000 USD a proprietà estera (Sezione 2); sotto quel livello il beneficio indiretto è la fiducia istituzionale che la legge genera per l'operatore. Un progetto di scala resort da 50 milioni di USD e oltre può aggiungere i benefici dello status a garanzie che ha già, e l'arbitrato concordato fra le parti non dipende dallo status (Sezione 33). Il progetto Anantara Zanzibar, con un GDV di 150 milioni di USD, ricade nella legge propria di Zanzibar, che per Unguja fissa la stessa cifra di 50 milioni di USD.

Il possesso fondiario per gli stranieri#

L'architettura del possesso fondiario è il singolo vincolo più importante per l'underwriting degli investimenti in Tanzania, ed è ampiamente incompreso. In base al Land Act 1999 e al Village Land Act 1999, tutta la terra nella Tanzania continentale è detenuta in proprietà pubblica, conferita al Presidente come fiduciario per il popolo della Repubblica Unita. Nessuno straniero può possedere terra a titolo pieno. La norma è esplicita, la giurisprudenza è coerente, e l'effetto pratico è strutturale: il capitale estero partecipa all'economia fondiaria tramite un meccanismo derivato, non tramite il freehold.

*Il meccanismo è il Right of Occupancy. Un investitore estero, dopo aver registrato una società a responsabilità limitata tanzaniana tramite BRELA e aver ottenuto un Certificate of Incentives dal Tanzania Investment Centre, ottiene la terra tramite un granted Right of Occupancy detenuto dal TIC, e riceve a sua volta un derivative Right of Occupancy* dal TIC per un termine fino a novantanove anni meno dieci giorni. Lo scarto di dieci giorni è una costruzione normativa che preserva il diritto principale al livello del TIC. Sono disponibili termini più brevi di trentatré e sessantasei anni; in pratica il tetto dei novantanove anni è il perimetro operativo per gli investimenti istituzionali alberghieri e residenziali. Il rinnovo al novantanovesimo anno è discrezionale, non automatico, disciplinato dalla legge e dalla politica in vigore a quella futura data.

Zanzibar opera un quadro analogo ma distinto. Ai sensi della Sezione 47 del Land Tenure Act 1992, modificata nel 2010 e nel 2018, un lease su terra pubblica non può superare novantanove anni ed è concesso per periodi di non più di trentatré anni ciascuno; prima del rinnovo di un periodo, il Ministro competente per le terre valuta l'andamento dell'investimento, sentito il Ministro competente per gli investimenti. A concedere il lease è il Ministro competente per le terre. Ai sensi della Sezione 27 dello Zanzibar Investment Act 2023, la Zanzibar Investment Promotion Authority (ZIPA) concede essa stessa il lease solo all'interno delle Zone Economiche Speciali e altrove ne agevola l'ottenimento tramite il Ministro. I due quadri normativi sono amministrati separatamente, e un investitore estero con posizioni sia a Unguja che sulla terraferma deterrà due diritti fondiari indipendenti, un lease di Zanzibar e un diritto derivato dal TIC. È un dettaglio procedurale da pianificare in fase di struttura del capitale.

L'implicazione per la struttura del capitale è diretta. Gli investitori istituzionali che fanno underwriting su un orizzonte di trenta-cinquant'anni restano dentro il tetto dei novantanove anni, ma a Zanzibar ogni detenzione più lunga del primo periodo del lease, trentatré anni al massimo, dipende da un rinnovo che segue una valutazione ministeriale. I piani di trasmissione multigenerazionale che presuppongono un titolo perpetuo devono prezzare esplicitamente il rischio di rinnovo del leasehold. Gli allocatori che fanno underwriting sulla Tanzania come se fosse un mercato freehold stanno leggendo male la regolamentazione, sia sulle isole che sulla terraferma.

L'assetto societario#

Il percorso operativo per un investitore straniero in Tanzania è sequenziale, documentato e più lento rispetto a un percorso di master-developer del Golfo. La registrazione societaria avviene tramite la Business Registration and Licensing Agency, BRELA, attraverso il suo sistema di registrazione online. Una Limited Liability Company ai sensi del Companies Act richiede almeno due azionisti e due amministratori, senza un capitale minimo previsto dalla legge. BRELA rilascia un Certificate of Incorporation per una controllata o un Certificate of Compliance per la filiale di una società madre straniera. La Tanzania Revenue Authority rilascia quindi gratuitamente un Taxpayer Identification Number, e l'entità richiede le licenze commerciali specifiche del settore prima di avviare le operazioni.

Amministratori, dirigenti e dipendenti stranieri necessitano di permessi di lavoro e di soggiorno. Il permesso di soggiorno è tipicamente una condizione preliminare al permesso di lavoro e, nella pratica, spesso è richiesto prima che la licenza commerciale possa essere rilasciata a un'entità a maggioranza straniera. Un meccanismo di procura consente una licenza temporanea qualora i permessi non siano ancora in essere al momento della registrazione.

Il quadro normativo per i residenti-investitori è stato aggiornato nel 2023. Le Immigration (Amendment) Regulations 2023 hanno introdotto un Class C-11 Investor Residence Permit calibrato per l'acquirente immobiliare individuale. La soglia è di 100.000 USD di investimento immobiliare qualificante, rinnovabile su un ciclo biennale al costo di 500 USD per il richiedente principale più 50 USD per ogni familiare a carico. La domanda richiede una lettera di raccomandazione del TIC sulla terraferma o dello ZIPA nel caso di Zanzibar, oltre al titolo di proprietà e al casellario giudiziale del paese d'origine. Il C-11 copre il richiedente principale, il coniuge e i figli a carico. Non comporta un percorso verso la cittadinanza tanzaniana e non estende automaticamente l'accesso ai viaggi in Europa. Fornisce la residenza legale entro il perimetro della tenure fondiaria.

Il percorso SIS è amministrativamente distinto dal C-11. Al di sopra della soglia di 50 milioni di USD, il progetto viene registrato presso il TIC nell'ambito dello SIS e il team dirigenziale accede a permessi separati legati al progetto strategico. I due percorsi sono calibrati per scale diverse: il C-11 per l'acquirente immobiliare individuale, lo SIS per l'investitore operativo su scala resort. Non sono mutuamente esclusivi all'interno di un'unica allocazione di un family office.

La specificità dell'acquirente italiano#

L'Italia è il secondo mercato di origine per la Tanzania continentale, con l'11,8 per cento degli arrivi nel 2024, dietro gli Stati Uniti al 15,0 per cento e davanti alla Francia al 7,3 per cento. A Zanzibar l'Italia è stato il singolo mercato di origine più grande dell'arcipelago nel 2024, anch'esso all'11,8 per cento del totale di 736.755, e ha guidato nuovamente nel dicembre 2025 con il 14,4 per cento, in un anno chiuso a 917.167 arrivi (OCGS). Il volume combinato tra le due destinazioni colloca l'Italia come il maggiore singolo mercato europeo di origine per il paese. Il dato non è un'anomalia del 2024: la capacità charter italiana da Milano Malpensa, Bergamo Orio al Serio e Roma Fiumicino è stata continua durante la ripresa post-pandemica, e la base di tour operator italiani specializzati in pacchetti vacanza instrada un flusso annuale documentato sia verso il circuito safari sia verso quello costiero.

Il livello fiscale è rappresentato dal trattato contro le doppie imposizioni Italia-Tanzania, firmato a Dar es Salaam il 7 marzo 1973 e in vigore dal 6 maggio 1983 con il protocollo firmato a Roma il 31 gennaio 1979 che lo modifica (Ministero dell'Economia e delle Finanze), uno degli strumenti più datati nella rete tanzaniana insieme ai trattati con Canada, Danimarca, Finlandia, India, Norvegia, Svezia, Sudafrica e Zambia. Le aliquote di ritenuta alla fonte nell'ambito della rete di trattati italiani limitano le ritenute su interessi, dividendi, royalty e management fee a un massimo tra il 20 e il 25 per cento, con le aliquote specifiche per la Tanzania fissate nel testo bilaterale. Gli allocatori dovrebbero verificare il calendario delle aliquote attuali rispetto al testo in vigore.

L'interazione con il regime italiano dell'Articolo 24-bis è rilevante. I residenti italiani in regime di imposta sostitutiva, il cui importo annuo è salito da 200.000 euro a 300.000 euro per chi trasferisce la residenza dal 1° gennaio 2026 in base alla Legge di Bilancio 2026, possono strutturare il reddito passivo derivante da asset immobiliari tanzaniani entro il perimetro dell'imposta sostitutiva, mentre la ritenuta tanzaniana si applica alla fonte in base al trattato bilaterale. L'effetto combinato, per un residente italiano con una villa a Zanzibar o una tenuta safari sulla terraferma, è un'architettura fiscale pulita che non richiede un instradamento tramite un paese terzo.

La dimensione della diaspora e della seconda casa non ha un conteggio pubblico. Nessuna fonte pubblica trovata per questo articolo indica quanti italiani possiedono un immobile nella Tanzania continentale o a Zanzibar, e l'articolo non ne dà una stima. La base di operatori a Zanzibar si è consolidata attorno a capitale e project management a guida italiana da oltre un decennio.

Vettori di rischio dichiarati con onestà#

La dichiarazione onesta del rischio è l'elemento di underwriting che distingue l'allocazione istituzionale dal capitale guidato dal ciclo. La Tanzania comporta esposizioni documentate che devono essere nominate a livello di singola area e di portafoglio.

Valuta. Lo scellino tanzaniano (TZS) si è deprezzato dell'1,3 per cento rispetto al dollaro USA nei dodici mesi terminati a dicembre 2025, dopo essersi apprezzato del 3,8 per cento nel 2024. La valuta non è liberamente convertibile nel senso G10, e il rimpatrio del capitale, sebbene garantito dalla Sezione 28 del Tanzania Investment Act 2022 a ogni impresa a cui la legge si applica, è amministrato tramite canali bancari formali. Gli allocatori dovrebbero sottoscrivere i flussi di cassa immobiliari in USD dove il contratto di locazione e gli accordi operativi lo consentano.

Concentrazione politica. Freedom House classifica la Tanzania come Not Free, con un punteggio di 28 su 100 in Freedom in the World 2026, contro 35 nell'edizione 2025, l'edizione in cui lo status è passato da Partly Free a Not Free. Il 2024 Ibrahim Index of African Governance della Mo Ibrahim Foundation classifica la Tanzania al 15° posto su 54 paesi africani con un punteggio complessivo di 58,2 su 100, sopra la media africana (49,3) e la media regionale dell'Africa orientale (46,8), una lettura di dati del 2023 che precede le elezioni del 2025. Il 3 novembre 2025 la stessa Fondazione ha scritto che «un'elezione che esclude i partiti di opposizione non è né equa né legittima». Le elezioni generali del 29 ottobre 2025, dalle quali i principali candidati dell'opposizione erano stati esclusi, sono state accompagnate da proteste il giorno del voto e nei giorni successivi, da un blackout di internet e da un coprifuoco, e la presidente Samia Suluhu Hassan è stata dichiarata rieletta con il 98 per cento dei voti. Al 27 settembre 2026 il numero delle vittime è controverso, e viene qui riportato come intervallo con le relative fonti. Il 31 ottobre 2025 l'ufficio delle Nazioni Unite per i diritti umani ha riportato almeno 10 morti. L'11 novembre 2025 lo stesso ufficio ha dichiarato di aver ricevuto segnalazioni secondo cui centinaia di persone sarebbero state uccise, e che non poteva verificare le cifre esatte. Il conteggio ufficiale più recente individuato per questa revisione, il rapporto di una commissione nominata dal governo presentato ad aprile 2026, registra almeno 518 morti, e il suo presidente ha dichiarato che la cifra potrebbe non essere definitiva. Gruppi dell'opposizione e religiosi stimano migliaia di vittime (DW, 24 aprile 2026), un'affermazione non verificata in modo indipendente. Il principale vettore di rischio politico è la volatilità del ciclo elettorale, e il ciclo del 2025 offre ora un precedente datato con conseguenze operative per qualsiasi asset dell'hospitality che dipenda dalla connettività e dagli spostamenti del personale.

Ritmo regolatorio. L'Investment Act del 2022 è un deliberato salto di qualità istituzionale, ma il contesto regolatorio più ampio si muove a un ritmo più lento rispetto alle giurisdizioni del Golfo con modello master-developer. Il rilascio dei permessi tramite TIC e ZIPA, la valutazione di impatto ambientale tramite il National Environment Management Council e la registrazione tramite il Department of Lands comportano ciascuno passaggi amministrativi documentati. Ciascuno di questi passaggi segue una propria tempistica, e il calendario dei permessi per la specifica area va inserito nel fascicolo di underwriting prima di impegnare il capitale.

Transizione infrastrutturale. Lo Standard Gauge Railway, con i servizi merci da Dar es Salaam a Dodoma avviati nel giugno 2025 e il Kwala Dry Port entrato in funzione nel luglio 2025, sta migliorando in modo sostanziale la logistica. Un'estensione pianificata di 1.028 chilometri da Tanga via Moshi e Arusha fino a Musoma è prevista per il completamento nel 2028, con implicazioni per il circuito safari settentrionale. Il progetto del porto d'acque profonde di Bagamoyo è di nuovo in fase di preparazione ma resta ancora preparatorio a metà 2026. Il miglioramento infrastrutturale è positivo per i costi operativi, ma la tempistica è pluriennale e non va valutato come imminente.

Concentrazione settoriale. Il turismo vale circa il 17,2 per cento del PIL (Ministero delle Risorse Naturali e del Turismo, discorso di bilancio 2025/26), contro l'estrattivo (principalmente oro) all'8-10 per cento circa. Le esportazioni record di oro per USD 2,8 miliardi nei primi dieci mesi del 2025 (+38,9 per cento su base annua) confermano che la base valutaria è ora strutturalmente diversificata tra turismo e minerali. Il rischio di concentrazione nel turismo stesso si colloca a livello di mercato di origine (Stati Uniti e Italia insieme rappresentano circa il 27 per cento degli arrivi sulla terraferma) piuttosto che a livello di fatturato nazionale.

Cosa significa questo per l'acquirente istituzionale#

Per un family office, un consulente principale o un singolo acquirente privato che valuti un'esposizione alla Tanzania nel 2026, le implicazioni sono pratiche e possono essere riassunte in cinque punti.

Primo, il tetto della durata è l'elemento vincolante dell'underwriting. Tutto l'accesso alla terra da parte di stranieri sulla terraferma e a Zanzibar è in leasehold, con un limite massimo di novantanove anni (meno dieci giorni per il diritto derivato sulla terraferma), con rinnovo discrezionale. Orizzonti di detenzione compresi tra trenta e cinquant'anni restano dentro il tetto ma, a Zanzibar, oltre il primo periodo del lease, fino a trentatré anni, dipendono da un rinnovo. I piani di trasmissione multigenerazionale devono valutare esplicitamente il rischio di rinnovo.

Secondo, il perimetro di protezione è la legge sugli investimenti in sé, e la via strategica vi aggiunge benefici. Sulla terraferma il Tanzania Investment Act 2022 dà le sue garanzie, contro la nazionalizzazione senza un indennizzo equo, adeguato e tempestivo, sui trasferimenti in valuta convertibile e sull'arbitrato concordato fra le parti, regole ICSID comprese, a ogni impresa a cui si applica, da USD 500.000 di capitale a proprietà estera; lo status strategico, da USD 50 milioni, aggiunge altri benefici. A Zanzibar lo status sta nello Zanzibar Investment Act 2023, a USD 50 milioni su Unguja e USD 5 milioni su Pemba, e anche quella legge dà le sue garanzie a ogni investimento approvato. L'acquirente individuale più piccolo non arriva allo status strategico ma beneficia della fiducia istituzionale che le due leggi creano per l'operatore.

Terzo, la struttura societaria è sequenziale e più lenta rispetto a una giurisdizione del Golfo. BRELA LLC, TIN presso la Tanzania Revenue Authority, licenze specifiche per settore, permessi di immigrazione, raccomandazione TIC o ZIPA, registrazione del Right of Occupancy derivato. La tempistica cumulativa dal primo contatto all'asset operativo si misura in mesi, non in settimane. La catena di titolarità in uscita è di conseguenza più solida.

Quarto, la catena operativa conta più del marchio. Singita, Four Seasons, andBeyond, Asilia e gli operatori di branded residence a Zanzibar sono tutti credibili, ma la domanda rilevante per l'underwriting è chi gestisce la costruzione, i permessi e la consegna, e a quali condizioni documentate. Il marchio valida il segmento; il development manager consegna l'edificio. Confondere i due è l'errore più comune nell'underwriting dell'hospitality in Tanzania.

Quinto, la cornice della residenza è residenza, non cittadinanza. La Classe C-11 fornisce residenza legale e pieni diritti di proprietà entro il perimetro del leasehold a una soglia di USD 100.000. L'interazione con il regime italiano dell'articolo 24-bis è favorevole per gli acquirenti fiscalmente residenti in Italia che strutturano una piattaforma multi-giurisdizionale, ma la C-11 non è una golden visa e non offre un percorso verso la cittadinanza tanzaniana o un ambito di viaggio globale.

Dichiarazione di interessi (skin in the game). Victaura, tramite la capogruppo Greystone B.V. (Paesi Bassi), sviluppa progetti sul Lago di Como (Italia), a Nungwi, Zanzibar (Tanzania), a Gili Air e a Uluwatu, Bali (Indonesia), e detiene una posizione di capitale off-plan su Al Marjan Island, Ras Al Khaimah (Emirati Arabi Uniti). I lettori devono presumere che il commento possa essere influenzato da queste posizioni, o andare a loro beneficio. Questo documento è classificato come materiale di marketing ai sensi dell'articolo 24(3) della MiFID II. Non costituisce consulenza in materia di investimenti.