Riesgo regulatorio: calendario de cambios 2025-2026

¿Con qué frecuencia cambian las normas en el lago de Como, en Bali, en Zanzíbar y en Ras Al Khaimah?#

En el lago de Como, en Bali y las islas Gili, en Zanzíbar y en Ras Al Khaimah (RAK), las normas que rigen un inmueble en propiedad cambiaron en ocho pasos fechados entre enero de 2025 y octubre de 2026, en tres de los cuatro mercados, y no se localizó ningún paso fechado en Zanzíbar. Ese recuento es propio de Victaura Research y se ha elaborado a partir de la tabla que figura más abajo. Cuenta los hechos localizados, no todas las circulares emitidas. El inversor debe leerlo como un mínimo.

El producto útil es un calendario, no una previsión. A diferencia de la demanda, una norma llega mediante un anuncio. Llega como una fecha, un órgano decisor y una cláusula transitoria, y cada uno de los tres puede leerse y valorarse. Esta nota los lee mercado por mercado y después se pregunta qué implica el calendario para una valoración.

La muestra es pequeña y los cuatro mercados no se parecen entre sí. Un código nacional italiano, un reglamento provincial indonesio, una página fiscal de Zanzíbar y una ley de desarrollo de ámbito emiratí no son un mismo tipo de hecho. Se presentan juntos porque quien tiene inmuebles en varios lugares se encuentra con los cuatro tipos. Cuando este sitio ya ha contado una norma, la nota remite al artículo anterior, como en el caso de la moratoria de Bali.

La ventana se abre el 1 de enero de 2025 y se cierra el 29 de octubre de 2026. La primera fecha es aquella en que el código nacional italiano pasó a ser exigible para todo alquiler de corta duración. La segunda es el día en que se volvieron a consultar las fuentes por última vez. Todos los estados que se indican a continuación están referidos a ese día, y una norma publicada después queda fuera de la nota.

La capa normativa, definida, y cómo se gradúan sus cifras#

*La capa normativa es el conjunto de reglas públicas que determinan lo que un propietario puede construir, alquilar, conservar, vender o deducir, y durante cuánto tiempo se mantienen esos permisos.* Se sitúa por encima del título de propiedad y por debajo del mercado. El título dice qué se posee. La capa normativa dice qué puede hacer el propietario con ello y cuánto tiempo dura la respuesta. Incluye leyes, normas regionales, reglamentos provinciales, portales de licencias y páginas fiscales.

Cada fecha y cada cifra de esta nota lleva una de cuatro graduaciones. Una cifra medida es la que la fuente cuenta o registra, como los datos de registro, las estadísticas oficiales o los resultados auditados. Una estimación sectorial la elabora una firma de investigación o una asociación del sector con un método declarado. Una cifra comunicada por intermediarios la publica una agencia o un promotor sobre su propio mercado: es útil, pero no independiente. Una cifra orientativa es una señal cuya dirección es fiable, pero cuya magnitud no lo es.

El canal se escribe junto a la graduación, nunca en su lugar. Un despacho de abogados que resume una ley, un periódico que recoge las palabras de un gobernador y una web regional que enumera un código son canales. Una norma conocida solo por un periódico es orientativa, según la prensa. Una fecha impresa en una página oficial es medida, y se nombra la página. Cuando no se abrió el texto de un instrumento, la nota lo dice en la misma línea.

Los intervalos son aritmética propia de la nota. Un periodo de preaviso es el lapso entre el anuncio declarado y la fecha de entrada en vigor declarada. Cuando falta una de las dos fechas, la celda lo indica y no se inventa ningún intervalo. Los intervalos son orientativos incluso cuando ambas fechas son medidas, porque la fecha de un anuncio no siempre es la fecha en que el mercado conoció la norma.

Lago de Como: las normas italianas y de la UE que cambiaron en 2025 y 2026#

En el lago de Como caen dentro de la ventana dos pasos fechados, uno nacional y otro europeo. El primero es el código identificativo nacional, el CIN, introducido para los alquileres de corta duración y turísticos por el artículo 13-ter del Decreto-ley 145/2023, publicado en la Gazzetta Ufficiale n. 244 del 18 de octubre de 2023 y convertido con modificaciones por la Ley 191 del 15 de diciembre de 2023 (Normattiva). El comunicado del Ministerio de Turismo del 22 de octubre de 2024 fijó un único plazo para que todos obtuvieran el código, el 1 de enero de 2025 (ildiritto.it, 25 de octubre de 2024, orientativo, según la prensa).

El CIN alcanzó a los alquileres que ya estaban en funcionamiento. El comunicado sustituyó los distintos plazos que se aplicaban a diferentes grupos de propietarios y fijó una sola fecha para todos. Aquí no se indican los importes de las sanciones. La nota sobre los alquileres de corta duración en el lago de Como los lee en el artículo 13-ter, y la disposición sancionadora no se volvió a consultar para esta nota.

Lombardía tiene su propio código regional junto al nacional. La página de la Región indica que toda estructura regulada por la ley regional 27/2015, incluidos los apartamentos alquilados con fines turísticos conforme a la ley 431/1998, debe tener el código identificativo regional, el CIR. El código coincide con el generado por el sistema de flujos turísticos ROSS1000 y se rige por la resolución XII/169 del 19 de abril de 2023. La página se incorporó el 1 de marzo de 2026 y se actualizó por última vez el 13 de octubre de 2026 (Regione Lombardia, medido en cuanto a las fechas).

El paso europeo es el que tiene el plazo más largo del calendario. El Reglamento (UE) 2024/1028, relativo a la recogida y el intercambio de datos de los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, se adoptó el 11 de abril de 2024 y debe aplicarse a más tardar el 20 de mayo de 2026, unos 25 meses después (Comisión Europea, Transition Pathways for Tourism, medido en cuanto a las fechas, intervalo según la aritmética de Victaura). Abarca las plataformas que facilitan contratos a distancia entre huéspedes y anfitriones y excluye los hoteles y alojamientos similares. La página no detalla las obligaciones de los anfitriones, y el texto del Diario Oficial no se volvió a consultar.

Para una villa en el lago de Como, lo que importa es la superposición de capas, no ninguna de ellas por separado. Las normas municipales, regionales, nacionales y de la UE tienen cada una su propio órgano decisor y su propio reloj. El lado del alquiler se movió dos veces dentro de la ventana, y ambos movimientos añadieron identificación y comunicación de datos en lugar de una prohibición. Esa lectura es orientativa.

Bali y las islas Gili: seis actuaciones fechadas en unos 19 meses#

Bali produjo el calendario más denso de los cuatro mercados, con seis actuaciones fechadas entre septiembre de 2024 y marzo de 2026. El ministro coordinador de Indonesia declaró a medios nacionales en septiembre de 2024 que una moratoria sobre hoteles, villas y discotecas podría durar hasta diez años en las zonas más concurridas de Bali (Reuters, 9 de septiembre de 2024). El gobernador Koster la canceló en enero de 2025 (balipropertyrules.com, orientativo, información de un sitio especializado). El artículo anterior de este sitio relata esa secuencia completa.

Los pasos de 2025 llegaron como anuncios, y su calendario siguió a los acontecimientos. El 29 de julio de 2025, The Bali Sun informó de que seis regencias (Tabanan, Jembrana, Buleleng, Bangli, Karangasem y Klungkung) dejarían de fomentar nuevos hoteles y restaurantes a partir de 2026, quedando Badung y Gianyar fuera del acuerdo. No se localizó ningún instrumento numerado (orientativo, información de prensa). Después, unas inundaciones causaron al menos 18 muertes, el 10 de septiembre de 2025 se declaró el estado de emergencia y el 14 de septiembre el gobernador afirmó que no se concederían más permisos para hoteles, restaurantes u otras instalaciones en suelo productivo (Antara, 15 de septiembre de 2025; Adnkronos, 19 de septiembre de 2025).

La declaración surtió efecto de inmediato y la norma llegó después. Antara cita al gobernador diciendo que, desde 2025, ningún suelo productivo puede convertirse en instalaciones comerciales, que unos permisos selectivos permitirían a los propietarios construir viviendas pero no inmuebles comerciales, y que se esperaba una ordenanza en 2025. El Reglamento Regional n.º 4 de 2026 se firmó el 24 de febrero de 2026. Congela los permisos de conversión hasta que el 87 % del suelo de arrozal restante sea declarado protegido, y prohíbe la titularidad de suelo mediante testaferros (Balinews, orientativo, información de prensa).

Después, un plazo de licencias alcanzó al parque ya existente. Los alojamientos de Bali comercializados a través de agencias de viajes en línea debían contar con una licencia de actividad válida antes del 31 de marzo de 2026, y la fuente cita el número de identificación empresarial, el NIB, como un requisito habitual y no universal (villa-management-bali.com, orientativo, información de un sitio especializado; la página atribuye el plazo al Ministerio de Turismo nacional y no lo limita a Bali). Por debajo, el reglamento indonesio de licencias basado en el riesgo, PP 28/2025, promulgado el 5 de junio de 2025, sustituyó al PP 5/2021 y dio al Gobierno cuatro meses, hasta aproximadamente el 5 de octubre de 2025, para dictar las normas de desarrollo y adaptar el sistema de licencias OSS (Meridian Hukum; Veritask, orientativo, información de comentario jurídico). Las islas Gili se encuentran en Nusa Tenggara Occidental, fuera de las medidas de Bali y dentro del sistema nacional de licencias.

¿Cambió Zanzíbar sus normas de suelo y turismo en 2025 o 2026?#

En esta revisión no se localizó ningún cambio en las leyes de suelo o de tenencia de Zanzíbar en 2025 ni en 2026, y esa ausencia no es una conclusión. El sitio web de la Cámara de Representantes no respondió al volver a consultarlo el 29 de octubre de 2026, por lo que no se reabrió ningún texto legal para esta nota. Por ese motivo la nota no indica ningún plazo de arrendamiento, ningún umbral de propiedad ni ninguna comparación entre una ley y un anuncio. La celda de la tabla dice Sin graduar, con el motivo.

Se pueden fechar dos elementos de turismo y fiscalidad. El 4 de julio de 2024, el Ministerio de Turismo y Patrimonio y la Comisión de Turismo de Zanzíbar presentaron la normativa sobre alojamiento turístico no hotelero, con registro, inspección y licencia (The Citizen, 6 de julio de 2024, orientativo, información de prensa). No se localizó el texto de esa normativa. La nota anterior sobre los alquileres vacacionales en Zanzíbar expone las condiciones que se conocieron por la prensa, y tampoco localizó el texto.

La página del Hotel Levy de la Zanzibar Revenue Authority figura como revisada en 2025. Indica el 15 % del valor del alquiler para las viviendas residenciales alquiladas con fines turísticos, plataformas en línea incluidas, y el 12 % del valor imponible de los servicios para hoteles y casas de huéspedes, sobre la base de la Hotel Levy Act n.º 1 de 1995, con una versión consolidada etiquetada como 2025 (ZRA, consultada para los tipos). La página no indica fecha de entrada en vigor. A una revisión cuya fecha de efecto no consta no se le puede asignar un plazo de preaviso.

Por tanto, el calendario de Zanzíbar es escaso, y escaso no significa tranquilo. Un mercado con pocos cambios localizados puede ser uno que cambia mediante avisos, circulares o práctica administrativa y no mediante leyes, y estos no dejan rastro fechado en fuentes públicas. El inversor debería pedir por escrito a la Zanzibar Revenue Authority el texto vigente del Hotel Levy y su fecha de entrada en vigor, hacer que un abogado habilitado en Zanzíbar confirme las leyes de suelo vigentes, y mantener ambas cuestiones como abiertas hasta disponer de las respuestas.

Ras Al Khaimah: la Ley n.º 10 de 2026 y el comprador sobre plano#

En Ras Al Khaimah, el cambio de 2026 es la sustitución de la ley de promoción inmobiliaria, emitida el 21 de julio de 2026. La Ley n.º 10 de 2026 sustituye a la Ley n.º 12 de 2023 y se aplica a la promoción inmobiliaria en todo el emirato, incluidas las Zonas Económicas. Entra en vigor 60 días después de su emisión, alrededor del 19 de septiembre de 2026 según el cálculo de Victaura (ADG Legal en Legal 500, 26 de octubre de 2026, orientativo, información de un despacho de abogados; no se localizó el texto publicado en el boletín oficial).

El cambio institucional es la concentración de la supervisión. La concesión de licencias, el registro de proyectos, la supervisión de las cuentas de garantía (escrow) y la ejecución forzosa quedan en un solo departamento, que absorbe funciones antes repartidas entre el Real Estate Project Development Committee y la Real Estate Regulatory Administration. Los acuerdos de comercialización con corredores acreditados y los contratos entre promotores y subpromotores deben ahora registrarse, y los motivos para excluir a un promotor del registro son más amplios (ADG Legal).

El régimen de escrow se mantiene, pero más acotado. El resumen indica que las disposiciones de 2023 que permitían gastos de comercialización y retiradas limitadas de beneficios no se repiten en la misma forma, que las retiradas se centran en los costes de construcción y finalización, y que el fiduciario retiene el 5 % de los costes de construcción durante un año tras el certificado de finalización. Se esperan aún reglamentos de desarrollo, por lo que el detalle está incompleto. La nota sobre el escrow y el plan de pagos en Al Marjan Island explica cómo funciona el escrow en ese mercado.

El artículo 20 alcanza a los contratos ya firmados. Cuando el comprador incumple, el promotor lo notifica al departamento, que verifica el incumplimiento y el porcentaje de obra ejecutada. El comprador dispone entonces de 30 días para cumplir antes de que pueda autorizarse la resolución unilateral. Las deducciones sobre el precio están limitadas al 40 % cuando el proyecto está completado al menos en un 60 %, al 25 % por debajo del 60 %, y al 20 % cuando la construcción no ha comenzado por motivos no imputables al promotor. El resumen indica que el artículo 20 se aplica a todos los contratos sobre plano, celebrados antes o después de la entrada en vigor de la ley, salvo los proyectos con certificado de finalización (ADG Legal).

Las viviendas vacacionales muestran el caso opuesto: un régimen que no se movió. La autoridad de turismo del emirato simplificó su sistema de viviendas vacacionales en enero de 2023 (RAKTDA, nota de prensa), y no se localizó ningún cambio en 2025 ni en 2026. Un calendario necesita filas tranquilas además de las movidas.

Plazos de preaviso a lo largo del calendario#

El preaviso declarado va de 60 días a unos 25 meses, y algunas normas no declaran ninguno. La cifra declarada más corta es la de la ley de RAK: 60 días entre su emisión y su entrada en vigor. La fecha del CIN italiano se fijó con 71 días de antelación mediante el aviso ministerial del 22 de octubre de 2024, aunque la obligación en sí figuraba en un decreto-ley publicado el 18 de octubre de 2023 y convertido por la Ley 191 del 15 de diciembre de 2023, más de un año antes de que surtiera efecto. El reglamento europeo concedió unos 25 meses. Todos los intervalos son cálculos de Victaura a partir de las fechas citadas.

El gobernador de Bali no declaró ningún plazo de antelación en septiembre de 2025. La declaración del 14 de septiembre se aplicó desde 2025, cuatro días después de la declaración de emergencia del 10 de septiembre. En el acuerdo de las seis regencias, la antelación fue de unos cinco meses, desde la noticia del 29 de julio de 2025 hasta el comienzo de 2026. El reglamento indonesio de licencias dio al Gobierno cuatro meses, hasta aproximadamente el 5 de octubre de 2025, para dictar las normas de desarrollo y ajustar el sistema OSS (orientativo, según comentarios jurídicos).

El preaviso parece depender del desencadenante y de quien decide. Las normas aprobadas mediante un proceso legislativo, como el reglamento europeo o el decreto-ley italiano convertido por el Parlamento, dieron meses de margen. Una norma posterior a un desastre, anunciada por un gobernador electo, no dio ninguno. Se trata de una lectura basada en un puñado de datos, orientativa en el mejor de los casos, y no de una ley de la regulación.

El preaviso, además, vale menos de lo que parece. Un plazo de 25 meses ayuda al titular que lee el Diario Oficial y no ayuda a quien se entera de la norma por una plataforma. Una ventana de 60 días ayuda a un promotor con equipo de proyecto y no a un comprador particular con un plan de pagos. El inversor debe preguntarse quién recibió realmente el aviso, no quién tenía derecho a recibirlo.

¿Quién decide y qué ocurre con el comprador que ya es titular?#

Quien decide cambia la probabilidad de reversión. En el calendario aparecen cuatro tipos de decisor. El CIN italiano se apoya en un decreto-ley del Gobierno nacional que el Parlamento convirtió en ley. El reglamento de la UE fue adoptado por el Parlamento Europeo y el Consejo. Los pasos de Bali procedieron de un gobernador, de seis regencias y de un reglamento provincial firmado por el gobernador. El cambio de RAK es una ley de ámbito emiral. La propia historia de Bali, con una moratoria propuesta, cancelada y reconstruida bajo otras formas en aproximadamente un año, muestra que una medida decidida por un solo ejecutivo puede revertirse en cuestión de meses.

Las cláusulas transitorias se dividen en tres tipos, y el tipo importa más que el tipo impositivo. Una cláusula de salvaguarda (grandfathering) protege lo ya existente. Una cláusula prospectiva se aplica solo a los actos nuevos. Una cláusula retroactiva alcanza a los contratos ya firmados. En el calendario, la declaración de Bali de septiembre de 2025 se formuló para permisos nuevos, el CIN alcanzó a los alquileres ya en funcionamiento y el artículo 20 de RAK alcanza a los contratos sobre plano celebrados antes de la entrada en vigor de la ley.

El comprador que ya es titular está menos protegido allí donde el contrato sigue en ejecución. Un activo terminado con el permiso en mano ocupa, en principio, la posición más sólida, pero las fuentes consultadas para Bali no indican cómo se tratan los permisos concedidos con anterioridad, y esta nota no lo da por supuesto. El Reglamento Regional n.º 4 de 2026 prohíbe la titularidad del suelo mediante testaferros (nominee), y el resumen de Balinews no menciona ningún régimen transitorio para los acuerdos de testaferro existentes. El texto del reglamento no se ha leído. El comprador sobre plano ocupa la posición más expuesta, porque el contrato se ejecuta durante el período en que se reescribe la norma.

Quien decide también fija la velocidad de la corrección. Cuando una norma afecta de forma desigual, la corrección suele venir de la misma oficina que la redactó. El gobernador de Bali canceló una medida en enero de 2025 y anunció otra en septiembre. Un aviso ministerial movió una vez la fecha en Italia. Un régimen legal como el de la UE avanza al ritmo del calendario legislativo. El inversor debe valorar el tiempo de corrección de quien decide, y no solo la norma.

¿Cómo se valora el riesgo de cambio normativo en una valoración?#

El riesgo de cambio normativo se valora como un conjunto de escenarios sobre los flujos de caja y sobre la salida, no como un único porcentaje añadido a la tasa de descuento. Una prima única oculta qué está expuesto. Una villa alquilada por noches depende de una licencia. Una villa mantenida para uso propio depende del título y de las normas de edificación. Una unidad sobre plano depende de un contrato regulado por una ley de promoción inmobiliaria. Cada una necesita su propia línea.

El registro tiene cuatro campos por exposición. El primero es la frecuencia, el número de cambios fechados por año en esa capa, que se lee en un calendario como el de esta nota. El segundo es el preaviso, el plazo más corto declarado que se ha observado. El tercero es quien decide, con su historial de rectificaciones. El cuarto es el tipo de transición: con derechos adquiridos (grandfathering), prospectiva o retroactiva. Cuatro campos dan un escenario, y un escenario puede someterse a prueba.

Los ingresos que dependen de un permiso se contabilizan a cero hasta que el permiso esté documentado. Es la regla de trabajo de esta serie, y el calendario la respalda. Los trámites de licencia y registro en Italia y en Bali se movieron dentro de la ventana. Un modelo que supone que una licencia es permanente da por inexistente el calendario. La nota sobre la valoración según el grado de avance de obra lee una unidad sin terminar a cuatro precios, y la cláusula de transición debe figurar en cada uno de ellos.

Lo que absorbe el preaviso más corto es el tiempo, no una tasa. Cuando el preaviso declarado es de 60 días, ninguna inversión mantenida puede replantearse dentro de ese plazo. La respuesta es estructural. Se dimensiona una reserva para un periodo de ingresos perdidos, un plan de pagos no vence de una sola vez, y una salida no depende de que una única norma permanezca inalterada. Son decisiones de diseño, no previsiones.

Aquí no se ofrece ninguna cifra para la prima. El calendario recoge ocho pasos localizados en 22 meses en tres mercados. Son pocos para estimar una probabilidad, y cualquier número que se ofreciera sería inventado. La nota aporta los datos de entrada para el escenario propio del inversor.

Dónde es débil el calendario, con transparencia#

La mayoría de los pasos de Bali se apoyan en prensa o en sitios especializados, no en el instrumento. Del acuerdo de las seis regencias no se ha localizado ningún instrumento numerado. La declaración de septiembre de 2025 es una cita. El Reglamento Regional n.º 4 de 2026 se lee a través de Balinews, no del boletín legal provincial. El plazo del NIB se lee en un sitio especializado. Por ese motivo, todos se califican como orientativos.

La ley de RAK se lee a través de un único resumen de un despacho de abogados. No se ha localizado el texto publicado de la Ley n.º 10 de 2026, la fecha de entrada en vigor es un cálculo propio de la nota, y no se han visto los reglamentos de desarrollo que el resumen prevé. Las cifras sobre la retención en cuenta de garantía (escrow) y las deducciones por incumplimiento son las del despacho, y pueden diferir del texto.

No se pudieron volver a abrir dos textos primarios. El sitio de la Cámara de Representantes de Zanzíbar rechazó la conexión el 29 de octubre de 2026, y la página de EUR-Lex del reglamento europeo no devolvió ningún texto a la herramienta utilizada. Las fechas del reglamento proceden de la página de la Comisión Europea. Un resumen de búsqueda mencionaba una ley regional lombarda con el número 7/2025. Esa ley no se leyó y no se toma como base.

El sesgo de selección es inherente al método. Un calendario construido a partir de búsquedas encuentra lo que es localizable, lo que favorece los hechos cubiertos por la prensa y las fuentes en inglés. Las ordenanzas municipales, las circulares regionales italianas y los decretos de las regencias indonesias están infrarrepresentados. La cifra de ocho es un mínimo, y la comparación entre mercados refleja tanto la cobertura como la actividad.

La nota no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. Cada norma se describe tal como la describe su fuente. Un abogado habilitado en la jurisdicción correspondiente debe leer el texto antes de basar ninguna decisión en él. Los estatutos de Zanzíbar y los reglamentos de desarrollo de RAK siguen abiertos, y los importes de las sanciones del CIN no se han vuelto a leer para esta nota.

Qué se lleva el inversor del calendario#

La primera conclusión es que el cambio normativo es lo bastante frecuente como para modelizarlo. Ocho pasos localizados en 22 meses en tres mercados, cinco de ellos en Bali e Indonesia, son pocos para fijar una tasa, y no avalan un modelo en el que las normas permanezcan fijas durante una inversión a varios años. El patrón es desigual. El calendario de Bali es denso, el del lago de Como es regular y lo marcan órganos con calendarios legislativos, el de RAK es una única sustitución de gran calado, y el de Zanzíbar es escaso en lo que se puede localizar.

La segunda es que las preguntas son las mismas en todos los mercados. Quién decide. Cuánto preaviso hay. Qué ocurre con lo que ya se posee. Un inversor que se las plantea en cada activo dispone de un registro que puede actualizarse cada vez que se añade una fila al calendario.

La tercera es que las filas vacías también son información. Un mercado sin cambios localizados no es un mercado seguro. Es uno en el que el cambio, cuando llegue, puede no dejar rastro en fuentes públicas. Los calendarios escasos merecen más reserva, no menos.

Declaración de intereses (skin in the game). Victaura, a través de su matriz Greystone B.V. (Países Bajos), desarrolla proyectos en el lago de Como (Italia), en Nungwi, Zanzíbar (Tanzania), en Gili Air y en Uluwatu, Bali (Indonesia), y mantiene una posición de capital off-plan en Al Marjan Island, Ras Al Khaimah (EAU). Los lectores deben asumir que los comentarios pueden estar influidos por estas posiciones, o beneficiarlas. Este documento se clasifica como material de marketing conforme al artículo 24(3) de MiFID II. No constituye asesoramiento de inversión.