Numero di annunci immobiliari: perché non è il mercato

Che cosa misura il conteggio degli annunci sui portali italiani?#

Il conteggio degli annunci su un portale italiano misura lo stock pubblicizzato, e nient'altro. È il numero di annunci attivi in un dato giorno. Non misura la domanda, non misura la velocità con cui le case escono dal mercato e non misura quanto hanno pagato gli acquirenti. Per il Lago di Como, come per il resto d'Italia, la cifra in cima alla pagina risponde a una domanda che l'investitore non ha posto.

La definizione conta perché tre grandezze si muovono in modo indipendente. Lo stock esposto è l'insieme degli immobili pubblicizzati in un dato momento. L'assorbimento è la quota di quello stock, o delle unità di nuova costruzione, che trova un acquirente in un periodo stabilito. Il volume transato è il numero degli atti effettivamente firmati. Un portale può mostrare uno stock in crescita mentre l'assorbimento resta stabile, e può mostrare uno stock in calo perché i mandati scadono, il che non dice nulla sulle vendite.

L'Italia pubblica il lato transato come statistica ufficiale. L'Agenzia delle Entrate, attraverso l'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), rileva l'NTN, il numero di transazioni normalizzate, che conta ogni abitazione venduta ponderandola per la quota di proprietà trasferita, così che una quota della metà vale 0,5. Si costruisce dagli archivi amministrativi del catasto, dei registri immobiliari e dei pubblici registri degli atti. È misurato, non stimato, ed è l'àncora di tutto ciò che segue.

Il conteggio dei portali, al contrario, non ha alcuna verifica pubblica. La ricerca per questo articolo non ha trovato nessuna autorità italiana che pubblichi un conteggio degli annunci depurato dai duplicati, a livello nazionale o dell'area lacustre, né alcun gestore di portale che ne renda noto uno. Questo articolo tratta quindi ogni conteggio di annunci come un indicatore di esposizione non verificato, e costruisce la lettura del mercato a partire da statistiche pubblicate su transazioni, indagini e sviluppo immobiliare, ciascuna con il proprio grado.

Perché lo stesso immobile del Lago di Como compare su più portali?#

Lo stesso immobile compare su più portali perché più agenti, e più reti di portali, possono pubblicizzarlo ciascuno. Un venditore che non ha firmato un mandato in esclusiva può incaricare più di un'agenzia, e ogni agenzia pubblica sul proprio insieme di portali. Il risultato è un solo immobile e molti annunci, ciascuno con le proprie fotografie e, spesso, il proprio prezzo richiesto.

La distribuzione in rete aggiunge un secondo livello di ripetizione. Milano Finanza ha riferito nell'aprile 2026 che Immobiliare.it aveva raggiunto un accordo con Subito, così che le agenzie partner e i costruttori possano pubblicare anche lì, oltre a una rete che già comprende Trovacasa.it, MioAffitto.it e LuxuryEstate.com. L'articolo precisa che l'accordo copre nove regioni, tra cui la Lombardia, per cui un singolo inserimento può comparire sotto più marchi. L'articolo non quantifica l'effetto sui conteggi.

L'entità della duplicazione è ignota per l'Italia, e ogni lettura del conteggio dovrebbe dirlo. L'unica quota di duplicati quantificata trovata nella ricerca per questo articolo viene dal Canada, dove la Canadian Real Estate Association ha dichiarato che gli annunci duplicati rappresentavano meno dello 0,8 per cento di tutti gli annunci residenziali su REALTOR.ca, dichiarazione riprodotta nel febbraio 2014. È un dato autodichiarato e indicativo, relativo a un mercato con un sistema di annunci condiviso. L'Italia non ha un sistema condiviso equivalente, quindi il numero non va trasposto.

Il Lago di Como è un luogo in cui la duplicazione è plausibilmente rilevante. Le ville sul lago sono poche, di prezzo elevato e di norma commercializzate da più agenzie e in più di una lingua. Quando il numero di indirizzi distinti è piccolo, ogni ripetizione distorce di più il conteggio. È una lettura strutturale, di grado indicativo, e non una quota misurata per il Lago di Como. A Londra nel 2016 la società di ricerca immobiliare Propcision sostenne che gli agenti che ripubblicano le stesse case falsano gli indici dei prezzi e le ricerche; Rightmove e Zoopla risposero di agire contro gli agenti che manipolano gli annunci.

La regola pratica è contare gli indirizzi, non gli annunci. Per qualunque micro-mercato in esame, lo stock si ricostruisce incrociando riferimento catastale, superficie, piano e fotografie tra i portali, e poi eliminando gli annunci rimasti attivi molto più a lungo del tempo di vendita tipico. Il residuo è lo stock esposto. Tutto ciò che sta sopra è rumore, ed è il rumore che compare in cima alla pagina.

In che cosa lo stock esposto differisce dall'assorbimento e dalle vendite concluse in Italia?#

Lo stock esposto risponde a che cosa è in vendita, l'assorbimento a quanto in fretta esce, e le vendite concluse a quanti atti sono stati firmati. Solo il secondo e il terzo dicono qualcosa sul mercato all'investitore. Uno stock ampio con assorbimento rapido descrive un mercato liquido. Lo stesso stock con assorbimento lento ne descrive uno illiquido. Il conteggio grezzo non sa distinguere i due casi, e l'investitore che legge solo quello non può capire di quale mercato si tratti.

I mesi di offerta combinano stock esposto e vendite concluse in un'unica lettura. Si ottengono dividendo lo stock esposto per il ritmo mensile delle vendite concluse. La logica è quella dell'analisi delle code, in cui il tempo trascorso in un sistema è pari al numero di elementi al suo interno diviso per il tasso di uscita. Il rapporto presuppone uno stock stabile e un ritmo di vendite stabile, e nessuno dei due vale in un mercato che cambia da un trimestre all'altro.

Ogni dato di partenza ha il proprio grado. Il numeratore, lo stock depurato dai duplicati, è il più debole, perché dipende dal lavoro di incrocio dell'investitore stesso. Il denominatore, le vendite concluse, è il più solido dove esistono dati ufficiali, perché l'OMI costruisce l'NTN a partire dagli atti dei registri. Il rapporto eredita la qualità del suo dato più debole, e il risultato va indicato come indicativo e mai come misurazione.

L'Italia aggiunge un'ulteriore distinzione, l'intensità del mercato. L'OMI definisce anche l'IMI, l'intensità del mercato immobiliare, come l'NTN espresso in quota dello stock di unità immobiliari. Dice all'investitore quale proporzione delle unità di una provincia cambia di mano in un anno, una misura di rotazione più pulita di qualsiasi conteggio dei portali. L'OMI colloca l'IMI nazionale al 2,20 per cento nel 2025 (Rapporto Immobiliare 2026, p. 5); i valori provinciali si trovano nelle pubblicazioni regionali dell'Agenzia, e questo articolo non ha recuperato il dato per la provincia di Como.

L'assorbimento ha un secondo significato per le nuove costruzioni. Per un promotore, l'assorbimento è la quota di unità di nuova costruzione vendute entro un dato tempo dal completamento. Lo studio OMI sullo sviluppo immobiliare discusso più avanti misura esattamente questo, ed è l'analogo pubblico più vicino alla domanda che si pone un costruttore. È anche l'unica misura di questo elenco che un conteggio degli annunci non può approssimare in alcun modo.

Quante abitazioni cambiano proprietario in Italia, e a che ritmo si muove questo dato?#

Nel 2025 l'Italia ha registrato quasi 767.000 compravendite residenziali, il 6,4 per cento in più rispetto al 2024. Il dato è l'NTN dell'OMI, misurato dagli archivi amministrativi e pubblicato nel Rapporto Immobiliare 2026 il 21 maggio 2026. Segue un aumento dell'1,4 per cento nel 2024 e un calo del 9,5 per cento nel 2023. Il livello dell'indice 2025, 94,9 su base 100 nel 2004, resta inferiore al 97,2 registrato per il 2022, quindi la ripresa è parziale.

La ripresa è disomogenea dal punto di vista geografico. Il nord-ovest è cresciuto dell'8,0 per cento nel 2025 e il nord-est del 6,4 per cento, mentre i comuni che non sono capoluoghi di provincia sono cresciuti del 6,9 per cento contro il 5,4 per cento dei capoluoghi. La Lombardia fa parte del nord-ovest, la macroarea in più rapida crescita nel rapporto, ma la tabella non isola il Lago di Como, e la media di una macroarea dice poco su un comune lacustre con acquirenti propri.

Nel secondo trimestre 2026 il ritmo si è appiattito. Idealista News, riassumendo il comunicato OMI del secondo trimestre del 10 settembre 2026, riporta oltre 201.000 compravendite residenziali normalizzate tra aprile e giugno 2026, con un aumento dello 0,1 per cento rispetto a un anno prima. Il dato è misurato, e la nota OMI per il trimestre ne indica il conteggio esatto, 201.596.

I prezzi hanno continuato a salire mentre i volumi restavano sotto il livello del 2022. L'indice dei prezzi dell'OMI, che utilizza la serie ISTAT dei prezzi delle abitazioni dal secondo semestre 2010, è salito di circa il 4 per cento nel 2025 e del 3,2 per cento nel 2024, mentre le compravendite del 2025 sono rimaste sotto il livello del 2022. Questa combinazione è uno schema che il numero di annunci di un portale non può rivelare, perché i prezzi richiesti negli annunci attivi non sono prezzi di transazione.

Il rapporto fra compravendite e patrimonio abitativo mette il dato in proporzione. Il censimento permanente ISTAT ha contato 35.271.829 abitazioni nel 2021, di cui il 27,2 per cento non occupate o occupate solo da non residenti. La misura di rotazione dell'OMI, l'IMI, colloca le compravendite del 2025 al 2,20 per cento del patrimonio abitativo a livello nazionale, in aumento di 0,13 punti sul 2024: un dato misurato, che rende superfluo qualsiasi calcolo incrociato fra fonti diverse.

Quanto dura una vendita in Italia secondo i dati pubblici?#

Nel secondo trimestre 2026 gli agenti italiani hanno indicato 5,2 mesi dal mandato alla vendita. L'indagine della Banca d'Italia, pubblicata il 12 agosto 2026 con Tecnoborsa e l'Agenzia delle Entrate, ha interpellato circa 1.500 agenzie immobiliari tra il 18 giugno e il 21 luglio 2026. Lo sconto medio sul prezzo richiesto iniziale è stato del 7,1 per cento. Entrambe le letture sono misurate, derivano da un'indagine ufficiale con un campione dichiarato, e la Banca le descrive come vicine ai minimi dall'inizio della serie.

Il punto è la definizione dell'orologio. La serie della Banca va dal giorno in cui il venditore conferisce il mandato al giorno della vendita. Immobiliare.it Insights misura altro, il tempo medio in cui un annuncio resta sul proprio portale, e ha riportato 5,5 mesi a livello nazionale nel 2026 contro 5,2 un anno prima, con Milano poco sotto i tre mesi e Como a 4,1 mesi, secondo il resoconto di Affaritaliani sul comunicato del 5 luglio 2026. Un investitore che mescola le due serie confronta due orologi diversi, e il divario fra loro non è un segnale di mercato.

Entrambi gli orologi soffrono di un errore di sopravvivenza. Una vendita entra nella media solo quando si conclude. Un annuncio ritirato perché il venditore ha rinunciato, o perché il mandato è scaduto, non lascia traccia nel dato sui tempi di vendita e sparisce anche dallo stock del portale. La statistica descrive gli immobili che sono stati venduti e tace su quelli che sono stati offerti e non hanno mai trovato un acquirente.

Lo sconto è il numero complementare, e varia da regione a regione. La Banca riporta il 7,1 per cento a livello nazionale nel secondo trimestre 2026, contro il 7,8 per cento un anno prima, con il 5 per cento nel nord-est e il 9 per cento nel sud e nelle isole. L'indagine non pubblica alcun dato per il Lago di Como. Un investitore che valuta i valori di uscita sui prezzi richiesti senza uno sconto dichiarato si affida a un numero che nessuno ha misurato a livello locale.

Il campione riguarda le vendite intermediate da agenzie. La Banca indica che l'85,7 per cento delle agenzie ha concluso almeno una vendita nel trimestre, che il 63,1 per cento degli acquisti è stato finanziato con un mutuo e che il rapporto fra prestito e valore era del 78,2 per cento. Le vendite private senza agenzia restano fuori dall'indagine, che non può dire come si comporti un segmento lacustre con molti acquirenti stranieri. La lettura è un riferimento nazionale e nulla di più.

Come stimare il tempo di vendita per il Lago di Como dai dati pubblici?#

La stima si costruisce in tre passaggi, e due di essi poggiano su dati pubblici. Il primo è un conteggio deduplicato degli indirizzi in vendita nel micromercato di riferimento, che è un lavoro manuale. Il secondo è il numero di compravendite concluse nella stessa area e per la stessa tipologia di immobile nell'arco di dodici mesi. Il terzo è il rapporto fra i due, corretto per lo sconto e letto rispetto al cronometro del sondaggio. Ogni passaggio va annotato con il proprio grado di affidabilità.

I numeri nazionali mostrano come si comporta l'aritmetica. Circa 767.000 transazioni l'anno equivalgono a circa 64.000 al mese. Se i 5,2 mesi della Banca sono il tempo tipico di permanenza sul mercato, lo stock implicito in vendita in ogni momento è di circa 330.000 abitazioni. Si tratta di un'aritmetica di Victaura Research che usa un tasso di flusso e una durata, classificata come indicativa, perché il cronometro della Banca copre le vendite tramite agenzia mentre l'NTN copre tutti gli atti.

Nessun totale nazionale dei portali è stato verificato rispetto a quello stock implicito. Il confronto sarebbe istruttivo, perché un conteggio dei portali di diverse volte superiore alla cifra implicita rivelerebbe duplicati e annunci non aggiornati. Questo articolo non indica alcun totale dei portali, perché nessuno è stato trovato in una fonte primaria o verificabile. Il metodo è proposto come un test che l'investitore può eseguire con i propri dati.

Per un mercato lacustre lo stesso metodo produce un intervallo, non un valore puntuale. L'investitore dovrebbe applicarlo con i 5,2 mesi della Banca, con il cronometro dei portali di 5,5 mesi e con uno scenario di stress più lungo per gli immobili di pregio, dato che i cronometri pubblici sono nazionali e gli immobili di pregio si scambiano con scarsa frequenza. La distanza fra gli scenari è essa stessa un'informazione, perché mostra quanta parte della decisione poggia su un'ipotesi.

Il flusso dei mandati è un segnale anticipatore dell'offerta delle agenzie. Il saldo della Banca sui nuovi incarichi a vendere era pari a meno 25,9 punti nel secondo trimestre del 2026, e il saldo sugli incarichi ancora da evadere a meno 26,2, il che significa che gli agenti che vedono meno mandati sono più numerosi di quelli che ne vedono di più. L'offerta si sta riducendo nei portafogli delle agenzie, mentre il saldo relativo ai potenziali acquirenti, a meno 15 punti, segnala a sua volta una domanda debole. Entrambe le letture sono saldi di sondaggio, non conteggi.

Che cosa dice lo studio OMI sullo sviluppo a proposito dell'assorbimento delle nuove unità in Lombardia?#

Il rapporto OMI 2026 contiene la misura pubblica più vicina a ciò che un costruttore deve sapere. Il capitolo 7 presenta il progetto MAOSI, che ricostruisce le operazioni di sviluppo residenziale a partire da atti, titoli abilitativi e dati catastali. Riporta le vendite come quota delle unità a uno, due e tre anni dall'iscrizione catastale successiva alla fine dei lavori. L'OMI precisa che questi dati non hanno ancora una periodicità sistematica né una piena rappresentatività statistica, e il grado di affidabilità qui attribuito segue tale avvertenza.

Il campione lombardo mostra l'85,3 per cento venduto dopo il primo anno, il 91,3 per cento dopo il secondo e il 93,7 per cento dopo il terzo. Il campione è composto da 80 interventi in comuni attorno a Milano, tra cui Cologno Monzese, Cinisello Balsamo, Rho, Sesto San Giovanni e San Giuliano Milanese. Non è il Lago di Como. L'OMI descrive valori nazionali attorno al 75 per cento dopo il primo anno, quasi l'85 per cento dopo il secondo e circa il 90 per cento dopo il terzo, con Lombardia e Piemonte più solide.

La stessa tabella mostra quanto dura la costruzione. Gli interventi lombardi hanno impiegato in media 17,3 mesi dall'acquisto del terreno al primo titolo edilizio, 20,8 mesi all'avvio dei lavori e 34,7 mesi di lavori. Sono circa 55 mesi dall'acquisto del terreno al completamento, prima che parta il cronometro delle vendite dello studio. Nel campione, l'85,0 per cento degli interventi era finanziato, con una quota media di debito del 58,3 per cento, e il terreno incideva in media per il 18,4 per cento dei ricavi.

Le medie nascondono un'esclusione. L'OMI osserva che Milano mostrava intervalli fra acquisto del terreno e lavori superiori a sessant'anni, privi di senso ai fini della stima. Per le tempistiche lombarde ha quindi calcolato la media solo sui 69 interventi su 80 con intervalli di undici anni o meno. Un campione che ha richiesto di essere ripulito è un campione da leggere con cautela, e le percentuali qui riportate sono un riferimento di metodo, non una previsione per un comune lacustre.

Quali numeri deciderebbero se costruire sul Lago di Como?#

Cinque numeri porterebbero la decisione, e nessuno di essi è il conteggio degli annunci. Sono lo stock deduplicato nel micromercato, le vendite concluse all'anno, lo sconto fra prezzo richiesto e prezzo di chiusura, la curva di assorbimento delle nuove unità e la durata del ciclo di costruzione. Quattro hanno in questo articolo un riferimento pubblico, mentre lo stock deduplicato non ne ha alcuno. Tutti e cinque richiedono un valore locale che l'investitore deve reperire prima di impegnare capitale.

Il ciclo di costruzione conta più della lettura al momento dell'ingresso. Sul campione lombardo dell'OMI passano circa 55 mesi dall'acquisto del terreno al completamento, di cui circa 35 di lavori. Il secondo trimestre del 2026 è quindi una guida modesta per il mercato in cui le unità verranno vendute. Il saldo delle aspettative degli agenti per il mercato nazionale nel sondaggio della Banca era pari a meno 15 punti per il trimestre in corso e a meno 10 punti sui due anni successivi, che sono opinioni e non previsioni.

Le evidenze locali sui prezzi dovrebbero provenire da una terza parte e riportare una data. La pagina di mercato del Lago di Como di Engel & Völkers, letta il 9 ottobre 2026, colloca gli immobili di pregio nuovi e ristrutturati a circa 5.000-7.000 euro al metro quadro, con prezzi massimi a 7.500, e riferisce che le zone centrali hanno guadagnato valore nell'ultimo anno. Si tratta di un intervallo riferito da un intermediario, non di una registrazione di transazioni, e l'intermediario ha un interesse commerciale nel segmento che descrive.

La struttura del finanziamento fissa il costo dell'attesa. Nel campione lombardo dell'OMI, l'85,0 per cento degli interventi aveva un debito pari in media al 58,3 per cento del capitale impiegato, quindi in un'operazione finanziata ogni mese in più di tempo di vendita aggiunge interessi sul debito ancora in essere. Sul fronte dell'uscita, il 63,1 per cento degli acquisti intermediati da agenzie nel sondaggio della Banca è stato finanziato con un mutuo, e l'accesso al credito è stato descritto come accomodante nel secondo trimestre del 2026.

La scala cambia la questione dell'assorbimento. Un intervento di due ville, come quello della pagina pubblica del progetto Two Villas on Lake Como, si vende a una manciata di acquirenti e non a un mercato. Per un intervento di questa dimensione il conteggio dei portali conta ancora meno, perché una singola vendita conclusa sposta l'assorbimento della metà. L'evidenza rilevante diventa quella degli acquirenti che sono effettivamente sul mercato.

Quali sono i punti deboli di questa lettura, dichiarati con onestà?#

Non è stato recuperato alcun dato sulle compravendite a livello di Como. Le statistiche regionali OMI per la Lombardia, che contengono approfondimenti provinciali, non sono state individuate nella ricerca per questo articolo, quindi NTN e IMI per la provincia di Como mancano. Ogni dato nazionale qui riportato è un dato di contesto e nessuno è una misurazione del Lago di Como. Il lettore che ha bisogno del denominatore locale deve ricavarlo dalle statistiche regionali OMI dell'Agenzia per la Lombardia.

L'orologio del sondaggio riguarda le vendite tramite agenzia in termini nazionali e di macroarea. Il campione della Banca d'Italia, di circa 1.500 agenzie, riporta valori nazionali e di macroarea. Il Lago di Como rientra nel Nord-Ovest, dove i giudizi sui prezzi si sono raffreddati fino a un saldo di 1 punto nel secondo trimestre del 2026, contro 7 a livello nazionale. Lo stesso sondaggio rileva che i giudizi degli agenti sulle vendite rispetto a un anno prima sono peggiorati soprattutto nel Nord-Ovest e nel Nord-Est. Entrambi sono giudizi regionali espressi dagli agenti e nessuno dei due è una lettura di un mercato lacustre.

L'orologio dei portali misura qualcosa di più ristretto di una vendita. Immobiliare.it conta il tempo di permanenza online sulla propria piattaforma. La pagina stampa non si è potuta aprire durante la verifica, quindi i dati, compresi i 4,1 mesi per Como, sono stati letti attraverso il resoconto del comunicato pubblicato da Affaritaliani, e il valore di Como è un dato del portale per l'area e non una misura del segmento fronte lago. Il grado è dunque indicativo, riportato dalla stampa, finché non sarà possibile leggere il comunicato stesso.

La quota di duplicati non è quantificata per l'Italia. Il dato canadese è l'unica quota quantificata trovata, è classificato come indicativo e non è trasferibile all'Italia. L'affermazione del 2016 su Londra proveniva da una società di ricerca immobiliare con un interesse commerciale sulla questione, e non è stata trovata alcuna verifica indipendente. Il lettore deve considerare l'esistenza della duplicazione come stabilita dal meccanismo e la sua dimensione come ignota.

Il campione sugli sviluppi è un campione della cintura di Milano. Gli autori di MAOSI dichiarano che i dati non hanno una periodicità sistematica né una piena rappresentatività, e il campione della Lombardia è costruito su comuni confinanti con Milano, una cintura urbana con acquirenti diversi da quelli di un comune lacustre. La Lombardia è inoltre fra le regioni più forti della tabella, quindi le percentuali sono un riferimento favorevole.

L'autore non è neutrale. L'informativa in fondo a questo articolo indica le posizioni di Victaura, e una tesi scettica sui conteggi dei portali può far comodo a uno sviluppatore. L'investitore deve verificare i calcoli sui documenti citati, non su questo commento, e deve considerare ogni calcolo indicato come Victaura Research come opera dell'autore.

Che cosa deve ricavare l'investitore dal conteggio degli annunci sul Lago di Como?#

Il conteggio degli annunci è un dato di ingresso di un rapporto, mai la risposta. Letto da solo, sovrastima lo stock dove gli annunci si ripetono e sottostima la difficoltà dove gli immobili invenduti vengono ritirati in silenzio. Letto insieme alle vendite concluse e a un orologio definito, diventa uno dei tre numeri che descrivono la liquidità. Gli altri due, le vendite concluse e il tempo di vendita, hanno fonti pubbliche.

I riferimenti pubblici sono ristretti ma utilizzabili. Circa 767.000 compravendite nel 2025, 5,2 mesi dal mandato alla vendita, uno sconto medio del 7,1 per cento rispetto alla richiesta e un assorbimento del nuovo in Lombardia dell'85,3 per cento dopo un anno sono tutti datati, con fonte e grado in questo articolo. Nessuno è un dato del Lago di Como e ciascuno va sostituito con un valore locale prima di impegnare capitale.

Il lavoro che resta è locale e in gran parte manuale. Consiste nel deduplicare lo stock, estrarre le compravendite provinciali e comunali dalle fonti OMI e notarili e osservare il divario fra prezzi richiesti e prezzi di chiusura nelle vendite comparabili. I lettori possono consultare la pagina sull'approccio di Victaura, che è la sede dell'impostazione e non di alcun dato di questo articolo.

Al 9 ottobre 2026, i dati qui citati arrivano al secondo trimestre del 2026. Il prossimo sondaggio della Banca d'Italia e il prossimo comunicato trimestrale OMI aggiorneranno gli orologi, e le statistiche regionali dell'Agenzia, annunciate in pubblicazione dal 5 giugno 2026, contengono i dati provinciali che questo articolo non ha recuperato. L'investitore deve rifare il calcolo del rapporto quando compariranno nuovi dati.

Dichiarazione di interessi (skin in the game). Victaura, tramite la capogruppo Greystone B.V. (Paesi Bassi), sviluppa progetti sul Lago di Como (Italia), a Nungwi, Zanzibar (Tanzania), a Gili Air e a Uluwatu, Bali (Indonesia), e detiene una posizione di capitale off-plan su Al Marjan Island, Ras Al Khaimah (Emirati Arabi Uniti). I lettori devono presumere che il commento possa essere influenzato da queste posizioni, o andare a loro beneficio. Questo documento è classificato come materiale di marketing ai sensi dell'articolo 24(3) della MiFID II. Non costituisce consulenza in materia di investimenti.