Rentabilidad de alquiler en resorts: bruta frente a neta

Notas de revisión#

Este artículo se corrigió el 27 de septiembre de 2026. La comprobación de sus cifras y atribuciones frente a las fuentes citadas detectó errores, que se han corregido en el texto. La lista completa, con lo que decía el artículo y lo que dice ahora, figura en la sección de correcciones al final.

Este artículo se corrigió el 29 de septiembre de 2026. Una versión anterior describía la plataforma y las posiciones propias de Victaura más allá de lo que recogen sus páginas públicas de proyectos. El texto, y la divulgación del final, ahora se ajustan a esas páginas.

La cifra del folleto es la rentabilidad bruta, y la rentabilidad bruta es el dato menos informativo de toda la operación. Es el alquiler anual dividido entre el precio, antes de deducir un solo coste. Es la cifra con la que abre el agente vendedor porque es la más alta, y es la que peor resiste una vez que se le añaden un operador, una plataforma y una nómina. La lectura institucional de una segunda residencia vacacional no parte del bruto. Parte de lo que queda del bruto cuando todos los demás eslabones de la cadena han cobrado.

Cuatro mercados, cuatro estructuras, una misma aritmética. Una villa de alquiler vacacional de temporada en el lago de Como, una villa gestionada por un operador en Bali, una residencia frente al mar en Nungwi y una unidad en un rental pool de marca en Al Marjan son objetos jurídica y operativamente distintos. Comparten una única propiedad mecánica: la distancia entre la rentabilidad anunciada y la realizada es grande, estructural y sistemáticamente subestimada en el momento de la venta. El bruto es un titular. El neto es un residuo.

Esta nota no vende una rentabilidad. La desinfla. El propósito aquí es nombrar las capas que separan el bruto del neto en los cuatro mercados, poner precio a la capa que casi ningún documento comercial valora y dejar claro cuáles de estas cifras están medidas y cuáles son solo orientativas. Las rentabilidades en estos mercados son volátiles y están poco documentadas; donde el dato es débil, se indica que es débil. Este documento se clasifica como material de marketing conforme al artículo 24(3) de MiFID II. No constituye asesoramiento de inversión.

La brecha entre el titular y el residuo#

La brecha entre bruto y neto en una propiedad vacacional con gestión profesional ronda entre el 35 y el 45 por ciento de los ingresos brutos por alquiler según las cifras de operadores disponibles, y es mayor en algunos mercados. Los componentes no tienen nada de exótico. Un contrato de gestión se lleva la primera capa. Las comisiones de las agencias de viaje online se llevan la segunda. El personal, los suministros, el mantenimiento, el seguro y las licencias se llevan la tercera. Lo que llega al propietario es lo que queda tras las tres, antes de cualquier impuesto sobre los propios ingresos. Para el lago de Como, Investropa sitúa los gastos en torno al 35-50 por ciento de los ingresos brutos y el margen operativo de un anuncio de alquiler vacacional en torno al 35-55 por ciento antes de hipoteca e impuesto sobre la renta, una brecha similar a la de Bali en el extremo bajo y algo mayor en el alto. Balitecture, un promotor-operador de Bali que afirma compartir los datos que utiliza internamente, sitúa los costes operativos totales, incluida la comisión de gestión, en el 35-45 por ciento de los ingresos brutos por alquiler.

La gestión es la mayor partida recurrente y resulta inevitable a distancia. Un propietario que vive en Londres, Milán o Dubái y posee una villa en Bali o una vivienda en Ras Al Khaimah no puede encargarse por sí mismo de la limpieza, el check-in y la fijación de precios a distancia. La gestión integral, que abarca precios dinámicos, comunicación con los huéspedes, limpieza, gestión de canales e informes, se sitúa entre el 15 y el 25 por ciento del bruto en Bali, según Balitecture, y es plausible que sea superior en mercados fronterizos con un único operador (supuesto de Victaura Research). La comisión no es abusiva. Es el coste de convertir un edificio en un negocio en funcionamiento, y es exactamente el coste que una rentabilidad bruta ignora.

La capa de las plataformas es la silenciosa. Balitecture sitúa la comisión de Booking.com en el 15-18 por ciento de cada reserva y la comisión de anfitrión de Airbnb en aproximadamente el 3 por ciento. En una propiedad que se llena principalmente a través de Booking.com y no mediante reservas directas, la comisión de la plataforma por sí sola puede aproximarse al tamaño de la comisión de gestión. El volumen de reservas directas la reduce, pero, según nuestro supuesto, tarda años en construirse y no debe darse por hecho que represente la mayoría de las noches durante los primeros años de explotación. La rentabilidad bruta supone que el propietario se queda con todo el alquiler. El propietario se queda con el alquiler menos el peaje de cada reserva que lo generó.

Lago de Como: una rentabilidad con estacionalidad#

El lago de Como es el caso más claro de una rentabilidad bruta distorsionada por el calendario. El lago funciona como destino de temporada cálida y, según nuestra lectura (una hipótesis de Victaura Research, no una serie medida), la demanda de alquiler de corta estancia se concentra en los meses más cálidos, de modo que una rentabilidad bruta anualizada es en gran parte una rentabilidad estacional estirada a doce meses. El análisis de Investropa sobre el lago de Como, actualizado en septiembre de 2026, sitúa la ocupación típica anual de los anuncios activos en torno al 58-66 %, el precio medio por noche en unos 220-250 € y los ingresos medios en unos 3.000-3.500 € por anuncio al mes antes de gastos. Eso es el conjunto del mercado, no el segmento premium, y es la cifra con la que debe contrastarse el plan de negocio de una villa frente al lago, no la tarifa de la semana punta que cita el agente.

Las rentabilidades brutas publicadas para el lago se mueven en una banda modesta. We-Wealth (febrero de 2023) sitúa la rentabilidad bruta anual de los alquileres turísticos de corta estancia en el lago de Como y el lago de Garda entre el 4 y el 6 %; la tabla de villas de Investropa para 2026 sitúa las rentabilidades netas de las villas del lago de Como entre aproximadamente el 1,5 % (Lezzeno) y el 4,6 % (Carate Urio), con una media de entre el 2,5 y el 2,9 % según el tamaño, y sus cifras brutas más altas, en torno al 7 %, en Carate Urio y Nesso. Según nuestra lectura (hipótesis de Victaura Research), las villas premium y ultra-prime se sitúan en el extremo bajo del rango bruto, no en el alto: la base de precio es grande, la tarifa de corta estancia alcanzable está limitada por la temporada, y la rentabilidad bruta se comprime justo cuando el activo se vuelve más trofeo. La villa frente al lago es un activo de preservación de capital y de estilo de vida que además se alquila. No es un instrumento de rentabilidad que casualmente sea hermoso.

La rentabilidad neta de la villa es exigua, de aproximadamente un 2,5-3 % de media según las cifras de Investropa para 2026, y el activo suele mantenerse por motivos que poco tienen que ver con esa cifra. Una vez descontadas la ocupación estacional, la comisión de gestión, la comisión de la plataforma y los costes de restauración y mantenimiento de un inmueble en paisaje protegido, sujetos a la autorizzazione paesaggistica, la rentabilidad neta del alquiler de corta estancia en Como es una cifra exigua para los estándares de un destino vacacional. El mercado lo sabe y no le importa, porque el comprador de Como asegura ante todo escasez y ubicación, y los ingresos quedan en un lejano segundo plano. El error no es comprar en Como. El error es comprar en Como con la promesa de una rentabilidad bruta que nunca estuvo pensada para cumplirse.

Bali: la aritmética de la villa gestionada#

Bali es el mercado en el que la brecha entre bruto y neto está mejor documentada, porque los operadores la publican. Las rentabilidades brutas anunciadas son realmente altas para los estándares globales, del 7 al 15 % en villas bien situadas, y por eso Bali aparece en todas las listas de mayor rentabilidad. La rentabilidad neta es otra cosa. El modelo de escenario adverso de Magnum Estate para 2026 (junio de 2026) ofrece rentabilidades netas cotizadas en Bali de aproximadamente el 4-6 % para una villa de gestión propia y del 10-15 % para una de gestión profesional, aplicando los mismos rangos a todas las zonas de su tabla, mientras que Rumavi (noviembre de 2025) sitúa la rentabilidad neta de una villa bien gestionada en el 4-6 % tras gestión, mantenimiento, impuesto sobre la renta, licencias y vacancia. Bali Villa Realty, en el extremo optimista, considera realista una rentabilidad neta de en torno al 7-10 %, y Paradyse Homes sitúa el rango neto en el 6-10 % para villas independientes bien gestionadas, y más bajo con una gestión fragmentada. La dispersión es la clave: el mismo inmueble rinde de forma muy distinta según quién lo gestione y con qué acierto.

La trampa de la gestión propia es real y contraintuitiva. El propietario que se ahorra la comisión de gestión del 15-25 % gestionando por su cuenta no mejora por ello la rentabilidad neta, porque el operador profesional es quien genera la ocupación y la tarifa en primer lugar. Si se gestiona desde el extranjero, se ahorra la comisión, pero con ella se pierden el posicionamiento algorítmico, la fijación dinámica de precios, las respuestas a consultas en menos de 15 minutos y la puntuación de reseñas de 4,8 o más que, según Balitecture, impulsan las reservas. La elección no es comisión frente a ausencia de comisión. Es un bruto más bajo con un margen más alto frente a un bruto más alto con un margen más bajo, y para un propietario ausente la vía profesional suele ganar en términos netos, incluso después de la comisión.

El caso indonesio incluye además una capa de tenencia y estructuración que una rentabilidad bruta nunca muestra. Los compradores extranjeros no pueden ser titulares de Hak Milik (propiedad plena); acceden al suelo mediante arrendamiento a largo plazo o mediante una PT PMA con Hak Guna Bangunan, y el atajo del testaferro que infla las rentabilidades de titular es precisamente la estructura que falla en la salida. Una rentabilidad bruta calculada sobre una villa a nombre de un testaferro es una rentabilidad calculada sobre un activo que el comprador quizá no pueda defender como suyo. La rentabilidad neta honesta debe establecerse sobre la estructura defendible, que cuesta más de constituir y, por tanto, rinde menos sobre el papel. Eso no es un defecto de Bali. Es el precio de analizarlo correctamente.

El pool de alquiler de marca: el reparto es la rentabilidad#

En una residencia de marca con programa de alquiler, la parte que se queda el operador no es una comisión añadida a la renta. Es una porción de la propia renta. Mientras que el propietario de una villa independiente paga un porcentaje de gestión y se queda con el resto, el propietario de una unidad en un pool de alquiler de marca suele recibir entre el 40 y el 60 por ciento de los ingresos por alquiler que genera la unidad, y el operador retiene el resto para cubrir el coste de explotar el inmueble como un hotel. BrandedResi (septiembre de 2025) sitúa la horquilla en ese 40-60 %. También indica que las rentabilidades para los propietarios rondan típicamente el 5-7 por ciento, y que en algunos mercados alcanzan entre el 6 y el 12 por ciento, sin precisar si se calculan antes o después del reparto y de los costes de explotación. Cuando la rentabilidad comercializada se calcula sobre los ingresos totales por alquiler de la unidad y no sobre la parte del propietario, la rentabilidad real del propietario es esa cifra reducida en proporción a su cuota (supuesto de Victaura Research); la primera pregunta que debe hacerse ante cualquier proyección de un pool es cuál de las dos es.

La ocupación de la que presume la marca es la ocupación sobre la que se aplica el reparto. Un operador de marca promociona una ocupación alta, gestionada de forma profesional, como la razón para entrar en el pool, y esa ocupación suele ser realmente sólida. Pero cada noche ocupada es una noche cuyos ingresos se dividen y, con una cuota del propietario del 40 al 60 por ciento, la división se lleva entre el 40 y el 60 por ciento de esos ingresos antes de que lleguen al propietario. A modo de ilustración (supuesto de Victaura Research, misma tarifa por noche), un pool con una ocupación del 80 por ciento y un reparto del 50 por ciento para el propietario le entrega a este los ingresos de una ocupación del 40 por ciento, aproximadamente lo que conserva una unidad independiente con un 65 por ciento de ocupación tras una cuña de costes del 40 por ciento. La marca compra ocupación y certeza de reventa. No compra, por defecto, una rentabilidad neta más alta, y con frecuencia compra una más baja.

Ras Al Khaimah es la prueba en vivo de esta aritmética, no una aritmética zanjada. El corredor de Al Marjan se está llenando de producto de marca antes de la apertura del Wynn Al Marjan Island, que Wynn Resorts fijó para septiembre de 2027 en su presentación de resultados de agosto de 2026 (a 27 de septiembre de 2026, según InterGame). Habrá que comprobar proyecto por proyecto si los repartos de los pools de alquiler que se ofrecen allí se sitúan dentro de la horquilla del 40-60 % descrita más arriba; no se ha encontrado ninguna serie publicada específica de RAK. Cualquier prima de marca se paga en el lanzamiento; la rentabilidad neta dentro del pool es una estimación a futuro, no un historial, porque todavía no existe histórico de explotación. Quien valora una unidad de marca en RAK a partir de la rentabilidad del pool está valorando la proyección de un reparto sobre una ocupación que aún no se ha producido. Es una apuesta legítima. No es una rentabilidad medida, y no debería venderse como tal.

El operador cobra antes que el propietario#

La arquitectura de comisiones de un activo hotelero gestionado paga primero al operador y en último lugar al propietario, por diseño. En un contrato de gestión hotelera, el operador percibe una comisión base, normalmente del 2 al 4 por ciento de los ingresos de explotación totales (el 3 por ciento es lo más habitual, según HVS en abril de 2024), más una comisión de incentivo ligada al beneficio de explotación. La comisión base se calcula sobre los ingresos, lo que significa que se cobra con independencia de que el inmueble dé beneficio al propietario en un ejercicio determinado. La comisión de incentivo se calcula sobre el beneficio, lo que alinea al operador con el alza pero no con la baja. La estructura es habitual y defendible; también es asimétrica, y esa asimetría es invisible en una rentabilidad bruta.

Se trata de un problema de agencia, y la estructura de capital muestra de qué lado está el operador. Un operador que cobra por actividad e ingresos tiene un incentivo estructural para maximizar el volumen; un operador con capital propio en el activo tiene un incentivo distinto, porque el mal desempeño afecta también a sus propios fondos y no solo a los del inversor. En nuestra opinión, la distinción entre un operador que solo cobra comisiones y uno que coinvierte es un indicador útil de a qué intereses sirven realmente las cifras comunicadas. Una rentabilidad bruta no dice nada sobre si el operador prueba su propia receta. El registro de capital sí.

Zanzíbar hace más agudo que en ningún otro sitio el problema de la dependencia del operador, porque es donde los datos son más escasos. En Nungwi la tenencia es en régimen de arrendamiento (leasehold) con un tope de 99 años (conforme a la Land Tenure Act 1992, con proyectos registrados a través de la Zanzibar Investment Promotion Authority), y apenas existen series publicadas fiables de rentabilidad por alquiler para producto gestionado en primera línea de mar. Una rentabilidad bruta citada para una villa en Zanzíbar procede con mucha más frecuencia de un agente y de una sola fuente que de una medición, y lo honesto es decirlo en lugar de disfrazar una estimación orientativa de estadística. Cuando el mercado no ofrece una cifra limpia, el análisis nombra la ausencia y pone precio al riesgo del operador, en lugar de inventar una cifra para tapar el hueco.

El tercer coste: el descuento por uso personal#

Hay un tercer coste en una segunda residencia que se alquila, y casi ningún modelo financiero lo recoge: el uso propio del propietario. Todo el atractivo de una segunda residencia vacacional es que su dueño puede alojarse en ella. Pero las semanas que más desea, el pico del verano en el Como, julio y agosto y la quincena de Navidad en Bali, la temporada alta en Nungwi y las fechas señaladas en el Golfo, son justo las que tienen la tarifa por noche más alta y la demanda más profunda. Cada noche de temporada alta que el propietario se reserva es una noche retirada del mercado a su precio más valioso. La rentabilidad por alquiler no se reduce en la tarifa media de esas noches. Se reduce en la tarifa de temporada alta.

Los operadores lo dicen con claridad cuando son honestos. La propia recomendación de Balitecture a los propietarios en Bali es explícita: bloquear una villa en julio, agosto o la semana de Navidad penaliza con dureza los ingresos anuales porque son los periodos de tarifa más alta, y aconseja usarla personalmente en temporada media o baja y dejar la temporada alta disponible para los huéspedes. Es un buen consejo operativo y, al mismo tiempo, una confesión. Admite que el activo de estilo de vida y el activo de renta compiten directamente por el mismo inventario escaso, y que el propietario que insiste en tener ambos, en las semanas en que más los quiere, lo paga en rentabilidad sacrificada y no en efectivo.

El descuento por uso personal es un recorte real y cuantificable, y debe tratarse como tal en la valoración. Dos o tres semanas de temporada alta de uso propio en un inmueble estacional pueden eliminar una parte desproporcionada de los ingresos anuales, porque Balitecture aconseja a los propietarios en Bali fijar las tarifas de los periodos punta entre 2 y 3 veces la de temporada baja. A modo de ilustración (supuesto de Victaura Research), si tres semanas de temporada alta generan cada una entre 2 y 3 veces los ingresos de una semana media (un límite superior, ya que el múltiplo de Balitecture se establece respecto a la temporada baja y no a la media del año), reservarlas retira los ingresos de entre seis y nueve semanas medias, alrededor del 12 al 17 por ciento de los ingresos anuales por alquiler; sobre un 5 por ciento bruto teórico, eso equivale a unos 0,6 a 0,9 puntos, y más aún en un inmueble con una temporada de alquiler corta. El inversor que valora la rentabilidad bruta y luego decide quedarse con las mejores semanas asume ese recorte sin ver nunca la partida en un extracto. El coste es invisible precisamente porque nunca se factura.

La presión regulatoria, expuesta con franqueza#

Las rentabilidades realizadas en estos mercados no solo son débiles, sino que la regulación las está comprimiendo activamente, y una lectura honesta debe descontarlo. En Bali, el gobierno provincial ha actuado sobre la economía del alquiler de corta estancia en dos frentes a la vez. El primero es una moratoria de licencias de obra nueva para hoteles, restaurantes y alojamientos turísticos en suelo agrícola, reinstaurada por el gobernador Wayan Koster a mediados de septiembre de 2025 tras unas inundaciones mortales y aplicada en 2026 en seis regencias (Tabanan, Jembrana, Buleleng, Bangli, Karangasem y Klungkung), mientras que Badung, Gianyar y Denpasar quedan fuera de la prohibición de las seis regencias, según Bali Property Rules (actualizado en marzo de 2026), que señala que la moratoria descansa en directrices ejecutivas y no en una norma codificada, y que podría modificarse sin trámite legislativo. El segundo es la exigencia de que todo alojamiento anunciado en Airbnb, Booking.com y otras plataformas disponga de una licencia de actividad válida, un NIB con los códigos KBLI correctos, antes del 31 de marzo de 2026, fecha a partir de la cual las plataformas deben verificar las licencias y retirar los anuncios de los inmuebles que no cumplan. Ese plazo ya ha vencido: la oferta sin licencia está expuesta a la retirada de sus anuncios y el coste de operar legalmente va en aumento. Es una noticia positiva para el parque con licencia y gestión profesional, y negativa para las rentabilidades del mercado gris que engordaron más de un titular de rentabilidad.

La compresión es un hecho de doble filo y ambos filos deben figurar en el análisis. Una moratoria y una depuración de licencias protegen el valor de escasez del producto correctamente autorizado, lo que sostiene la rentabilidad neta del parque con licencia y permisos en regla. Al mismo tiempo, invalidan las rentabilidades brutas publicadas para el inventario sin licencia y el titularizado mediante testaferros que se le puede mostrar al comprador como comparable. La misma regulación que revaloriza el activo conforme a la norma reduce la fiabilidad de los datos de rentabilidad del conjunto del mercado, porque una parte significativa de la base de alquiler histórica nunca pudo alquilarse legalmente.

Las normas italianas sobre alquiler de corta estancia apuntan en la misma dirección, y Como no es una excepción. Unos requisitos nacionales de registro más estrictos para los alquileres de corta duración (el código identificativo nacional CIN, obligatorio desde el 1 de enero de 2025 y que debe figurar en cada anuncio, con obligaciones en materia de dispositivos de seguridad y multas de entre 800 y 8.000 € por no solicitarlo, según TeamSystem), sumados al techo estacional y al régimen de protección paisajística que ya limitan la oferta, implican que la rentabilidad neta del alquiler de corta estancia en Como se ve presionada desde el cumplimiento normativo, aun cuando la demanda ya la limita por arriba. Nada de esto es motivo para evitar estos mercados. Es motivo para desconfiar de cualquier rentabilidad, bruta o neta, fijada antes de que existiera el suelo regulatorio actual, y para calcular únicamente sobre la cifra posterior a la regulación y plenamente conforme.

Qué implica para el inversor#

Para quien se plantea una segunda residencia en un resort, la disciplina consiste en calcular sobre el residuo y sobre el uso personal, nunca sobre el titular. La rentabilidad bruta es la cifra con la que arranca el vendedor porque es la mayor; también es la que menos probablemente sobreviva al contacto con un operador, una plataforma, una nómina y un calendario. El punto de partida correcto es la rentabilidad neta, calculada sobre una estructura plenamente conforme, tras la cuña del 35 al 45 por ciento (hasta aproximadamente el 50 por ciento según las cifras de Investropa para el lago de Como) y ajustada por las semanas de temporada alta que el propietario pretende reservarse. Todo lo que exceda esa cifra es margen de otro o consumo del propio propietario, y ninguno de los dos pertenece a la rentabilidad de una inversión.

La ambición de un activo dual es legítima, pero hay que ponerle precio, no desearla. No hay nada de malo en poseer un inmueble que sea a la vez lugar de estancia y fuente de ingresos. El error es esperar que un único activo ofrezca simultáneamente el uso completo como residencia y la rentabilidad completa por alquiler, cuando ambos recurren al mismo inventario escaso de temporada alta. El planteamiento honesto es un espectro: en un extremo, una unidad puramente de renta que el propietario nunca ocupa y alquila en cada temporada alta; en el otro, una villa puramente de estilo de vida, mantenida para el uso y la escasez, donde cualquier alquiler es un error de redondeo. La mayoría de los compradores se sitúan en el medio y deberían calcular sobre el medio, de forma explícita, y no sobre los extremos de ambos a la vez.

El operador, y que esté o no alineado con el propietario, es la variable que decide el resultado neto. En los cuatro mercados se cumple la misma verdad estructural: el operador genera la ocupación y la tarifa, se queda con la mayor capa recurrente del ingreso bruto y cobra con un esquema que puede premiar la actividad por encima del resultado. En nuestra opinión, la protección más duradera frente a esa asimetría es un operador que coinvierta en las mismas condiciones que el inversor, de modo que su propio capital asuma la misma pérdida cuando el resultado neto decepcione. Victaura tiene posiciones en estos mercados, y los lectores deben sopesar esta opinión a la luz de la divulgación que sigue. Este documento no constituye una recomendación personal, ni una oferta de venta ni una solicitud de compra de ningún valor o participación en ningún vehículo. Toda decisión de inversión debe adoptarse sobre la base de la documentación formal de suscripción, el asesoramiento profesional independiente y una evaluación documentada de la idoneidad para las circunstancias específicas del inversor.

Declaración de intereses (skin in the game). Victaura, a través de su matriz Greystone B.V. (Países Bajos), desarrolla proyectos en el lago de Como (Italia), en Nungwi, Zanzíbar (Tanzania), en Gili Air y en Uluwatu, Bali (Indonesia), y mantiene una posición de capital off-plan en Al Marjan Island, Ras Al Khaimah (EAU). Los lectores deben asumir que los comentarios pueden estar influidos por estas posiciones, o beneficiarlas. Este documento se clasifica como material de marketing conforme al artículo 24(3) de MiFID II. No constituye asesoramiento de inversión.

Correcciones, 27 de septiembre de 2026#

Qué decía el artículo y qué dice ahora. La versión publicada afirmaba que la brecha entre rentabilidad bruta y neta en un inmueble vacacional gestionado de forma profesional se sitúa entre el 40 y el 45 por ciento; la fuente citada, Balitecture (abril de 2026), indica entre el 35 y el 45 por ciento del ingreso bruto para Bali, comisión de gestión incluida, y el texto ahora lo recoge, añadiendo el margen operativo neto del lago de Como que cita Investropa, de aproximadamente el 35 al 55 por ciento. Citaba a AirDNA para una ocupación del 57 por ciento en el lago de Como y una tarifa media diaria de 234 USD; esa página no pudo abrirse para verificarla, de modo que el artículo utiliza ahora Investropa (actualizado en septiembre de 2026): una ocupación típica de año completo de aproximadamente el 58 al 66 por ciento y un precio medio por noche de aproximadamente 220 a 250 €. Atribuía a Investropa una media de Como del 4,2 por ciento y rentabilidades de apartamentos del 6,8 por ciento bruto y del 5,4 por ciento neto; esas cifras no figuran en la página citada, que ahora indica para las villas del lago de Como rentabilidades netas de aproximadamente el 1,5 al 4,6 por ciento, con una media de entre el 2,5 y el 2,9 por ciento, y la rentabilidad neta de las villas prime que antes se daba como del 3 al 5 por ciento se ha revisado en consecuencia. Decía que Bali Villa Realty modeliza rentabilidades netas en Bali más cercanas al 3-4 por ciento; esa fuente indica aproximadamente el 7 al 10 por ciento para Bali, y la cifra del 3 al 4 por ciento que aparece en su página se refiere a Londres. Decía que la rentabilidad del 6 al 10 por ciento de los pools de alquiler de residencias de marca es bruta del reparto del propietario y que, por tanto, la rentabilidad del propietario es aproximadamente la mitad; BrandedResi (septiembre de 2025) indica la participación del propietario del 40 al 60 por ciento, pero no precisa si las rentabilidades que comunica son anteriores o posteriores al reparto, y el texto presenta ahora ese escalado como una hipótesis de Victaura Research. Atribuía el límite de 99 años de los arrendamientos en Zanzíbar a la ZIPA Act 2018; procede de la Land Tenure Act 1992, y los proyectos se registran a través de la Zanzibar Investment Promotion Authority (Rive & Co). Describía la moratoria de Bali como una paralización de los nuevos permisos turísticos en seis regencias que afectaba a decenas de miles de propiedades; Bali Property Rules (marzo de 2026) describe una paralización de los nuevos permisos de construcción de hoteles, restaurantes y alojamientos turísticos en suelo agrícola en seis regencias concretas, con exclusión de Badung, Gianyar y Denpasar, y no ofrece ninguna cifra de propiedades afectadas, por lo que se ha eliminado. Decía que dos o tres semanas de uso personal en temporada alta pueden convertir un activo del 5 por ciento en uno del 3 por ciento; según lo que indica Balitecture, que las tarifas de temporada alta son de 2 a 3 veces superiores, tres semanas de temporada alta restan aproximadamente entre el 12 y el 17 por ciento del ingreso anual por alquiler, y el ejemplo se presenta ahora como ilustrativo. La apertura del Wynn Al Marjan Island, que antes se fechaba en 2027, se sitúa ahora en septiembre de 2027, según lo anunciado por Wynn Resorts en agosto de 2026 (InterGame). El argumento central, que las rentabilidades brutas anunciadas sobrestiman lo que el propietario conserva, no cambia.

Una revisión posterior, el mismo día, precisó algunas de las correcciones anteriores y subsanó otros puntos. El artículo decía que Paradyse Homes sitúa las rentabilidades netas de Bali entre el 3 y el 10 por ciento; Paradyse Homes indica del 6 al 10 por ciento para villas independientes bien gestionadas, y menos si la gestión está fragmentada, y el texto ahora lo recoge. Decía que las pruebas de estrés de los operadores convergen en el 4 al 6 por ciento neto con autogestión y en el 10 al 15 por ciento con gestión profesional para villas construidas desde el origen para el alquiler; esas cifras son de Magnum Estate (junio de 2026), que no menciona villas construidas para el alquiler, y el texto añade ahora que Rumavi (noviembre de 2025) sitúa la rentabilidad neta de una villa bien gestionada en el 4 al 6 por ciento después de impuestos. Decía que el margen operativo del lago de Como que cita Investropa, del 35 al 55 por ciento, implica una brecha entre bruto y neto más amplia que en Bali; Investropa (septiembre de 2026) sitúa además los gastos en aproximadamente el 35 al 50 por ciento de los ingresos brutos, de modo que el texto describe ahora una brecha similar en el extremo inferior y algo más amplia en el superior. Decía que Balitecture comunica tarifas de temporada alta en Bali de 2 a 3 veces las de temporada media y baja; Balitecture aconseja tarifas de temporada alta de 2 a 3 veces la de temporada baja, y la ilustración del uso personal queda ahora marcada como cota superior. La idea de que las villas premium del lago de Como se sitúan en el extremo inferior del rango bruto se presenta ahora como una hipótesis de Victaura Research, y el texto menciona las rentabilidades brutas de villas de aproximadamente el 7 por ciento que cita Investropa en Carate Urio y Nesso. Los umbrales de tiempo de respuesta y de puntuación de reseñas se atribuyen ahora a Balitecture, y se ha eliminado la afirmación sin fuente de que la prima de marca en RAK es real en el momento del lanzamiento. El argumento central, que las rentabilidades brutas anunciadas sobrestiman lo que el propietario conserva, no cambia.

Una tercera revisión, el mismo día, corrigió otros puntos. Una nueva comprobación con las fuentes citadas precisó tres aspectos. El artículo decía que Magnum Estate (junio de 2026) sitúa las rentabilidades netas en el 4 al 6 por ciento con autogestión y en el 10 al 15 por ciento con gestión profesional en las zonas prime de Bali; Magnum Estate presenta esas cifras como rentabilidades netas citadas para Bali y aplica los mismos rangos a todas las zonas que cubre, por lo que se ha eliminado el calificativo de zona prime, y el 7 al 15 por ciento bruto en ubicaciones prime se atribuye ahora a Rumavi y Paradyse Homes. El artículo decía que la moratoria de construcción de Bali se formalizó para 2026 en seis regencias; Bali Property Rules (actualizado en marzo de 2026) confirma las seis regencias, la exclusión de Badung, Gianyar y Denpasar y el restablecimiento a mediados de septiembre de 2025, pero señala que la moratoria se apoya en directrices del poder ejecutivo y no en una normativa codificada, y el texto ahora lo dice. Se ha eliminado una descripción sin fuente de Nungwi como mercado en maduración en un corredor europeo estrecho. El argumento central, que las rentabilidades brutas anunciadas sobrestiman lo que el propietario conserva, no cambia.